недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Расторжение ДКП в судебном порядке - миф или реальность или сага о скрытой комиссии

Вся Россия 5 414 39

Ув. специалисты, встречалось ли в вашей практике аннулирование ДКП через суд? Если не ошибаюсь, то после регистрации сделки это возможно в течение 3 лет.

Вопрос не праздный. Связан со скрытой комиссией. Думал, что такой вид "заработка" канул в лету, а если и встречается, то редко. Но столкнулся с тем, что 80% поступивших мне предложений о покупке моей недвижимости содержали этот нюанс. Или мне так "везёт" или это связано с тем, что в южном регионе эта практика процветает до сих пор. Я продавец, продавать планировал самостоятельно. Однако за 3 месяца прихожу к выводу, что это неосуществимо. Звонят риэлторы и сразу спрашивают, включена ли в мою цену комиссия риэлтора. Отвечаю, что не включена, интересуются, можно ли включить и озвучить покупателю большую цену. В основном "просят" увеличить стоимость на 500 тыс. Это составляет 5% от стоимости моей недвижимости. У двух риэлторов аппетит был больше, они хотели 800 тыс. Сумма эта видится мне фантастической, хотя бы потому, что я сам собирал все документы, сам выставлял объявления на сайты, постоянно их поднимал в поиске, развешивал баннеры. Получается, я должен отдать риэлторам как минимум 5% фактически ни за что, а иначе они уведут покупателя. Пришёл к пониманию, что риэлторы показывают только объекты, владельцы которых готовы на предоставление скрытой комиссии. Пообщался с соседом, который недавно продавал свою квартиру, он тоже рассказал мне о том, что его одолевали риэлторы со скрытой комиссией. Значит, это не только мне так везёт, а регион у нас такой.

Неужели и мне придётся играть по их правилам? Мне намекнули, что иначе я очень долго буду продавать свою недвижимость. Если соглашаться на такое, то меня пугают 2 момента:

- приведут "липовых покупателей", которые на каком-то этапе откажутся от сделки, а агенство настаивает на том, чтобы подписывать договор, и договор этот откажется эксклюзивным, и я по факту буду вынужден сотрудничать с ними на их условиях.

- боюсь, что ДКП по какой-то причине могут расторгнуть, и тогда я как покупатель буду должен платить на 500-800 тыс. больше. Причина расторжения не знаю какая может быть, но предполагаю, что возможно изначально мошенники таким способом зарабатывают.

Может быть, выход в том, чтобы ждать ипотечного покупателя, пусть даже и с грабительским риэлторским процентом, ипотечные дкп реже расторгаются или разницы нет?

Прошу прощения за сумбур, но реально наболело и выхода не вижу. Очень не хочется вступать в заведомо нехорошие условия, но тут у нас, похоже, мафия какая-то риэлторская работает...

Советы 39
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 11:07

Покупатели не хотят платить риэлторам, продавцы не хотят платить риэлторам и всегда при этом крайними оказываются риэлторы.
Ищите такого же самостоятельного покупателя и проблем не будет.

ID: 7095999127 апреля 2021, 13:18

В данном случае покупатели охотно платят риэлтору, у них с ним договор на оказание услуг. Но покупатели не знают, что фактически он действует не в их интересах, а сугубо в своих, присваивая себе часть стоимости объекта без их ведома. Крайним в этом случае окажусь я как продавец, т.к. заплачу НДФЛ с полумиллиона скрытой комиссии и в случае расторжения дкп (хоть тут и утверждают, что это миф) верну денег больше, чем получил.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 14:17

Раз риэлтор не Ваш, то в чьих интересах он действует Вас интересовать не должно. Свои интересы Вы представляете самостоятельно.
Варианта у Вас два. Искать самостоятельного покупателя или платить за клиента. Такова устоявшаяся в интересующем Вас регионе практика.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 3:37

Здравствуйте. Вы спрашиваете у риэлторов, как бы Вам обойтись без риэлторов, и от них не пострадать. Ну, странно это. Равно, как и попытки обучаться риэлторской деятельности, посредством получения советов на форуме.
https://www.cian.ru/forum-rieltorov-nalog-s-prodazhi-uchastok-i-dom-raznyj-otschet-sroka-vladenija-316343/
https://www.cian.ru/forum-rieltorov-prochie-ogranichenija-i-obremenenija-zemelnogo-uchastka-peresechenie-granitsy-316123/
https://www.cian.ru/forum-rieltorov-prodazha-doma-bez-adresa-316020/

Екатерина Конюхова27 апреля 2021, 6:59

Добрый день!
"Может быть, выход в том, чтобы ждать ипотечного покупателя, пусть даже и с грабительским риэлторским процентом, ипотечные дкп реже расторгаются или разницы нет?" - выход есть. Найти самостоятельно агентство/риэлтора и работать с ними. Обговорить стоимость их услуг.

ID: 7095999127 апреля 2021, 13:02

Екатерина, здравствуйте, а разве это нормально, что нет варианта совершить сделку самому без посредника? По сути, в моей ситуации сложившийся местный рынок таких услуг отсекает эту возможность.

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 8:10

Здравствуйте. Вы-собственник и в праве поступать, как считаете нужным. Не хотите работать через своего риэлтора и не надо. Если привлекать своего специалиста, который преследует именно Ваши интересы, то только того, к которому лично Вы прониклись доверием и в чьей компетенции не сомневаетесь.
По поводу "скрытой комиссии", здесь Вы абсолютно не правы. Никакой скрытки в изложенной вами информации не наблюдается, наоборот, все с кем Вам пришлось общаться, предлагают открытые отношения, заранее обсуждают размер вознаграждения (хоть и значительного).
И с чего возникла тема по признанию сделки недействительной? откуда такие мысли? Что-то не так с объектом или продавцом? Есть какие-то предпосылки, о которых Вы умалчиваете???
Тысячи сделок проходят ежедневно, и, никто их не расторгает!

ID: 7095999127 апреля 2021, 13:01

Татьяна, спасибо за ответ. Риэлтор сказал, чтобы я не озвучивал свою цену покупателю. Он не оставляет нас наедине с покупателем и заранее сказал, чтобы я не обсуждал вопрос цены вообще.
Тема по признанию сделки недействительной возникла из-за чтения информации на эту тему, "чем опасна скрытая комиссия для покупателя". Прямых предпосылок к этому нет, есть только опасения. Суммы ведь очень значительные.

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 13:07

Ещё раз повторю, это не скрытая комиссия. Как правило, сумма вознаграждения входит в стоимость объекта. Покупатель видит конечную цифру. Ваши взаимоотношения с вашим представителем его не волнуют. А уж как Вы планируете вести диалоги с потенциальными покупателями, это уже со своим риелтором обсудите лично, если привлекаете его к сотрудничеству.

ID: 7095999127 апреля 2021, 13:11

Татьяна, спасибо. Но почему тогда риэлтор категорически настаивает, чтобы покупатель не знал истинную цену объекта? Если покупателю "всё равно". В моём понимании риэлтор должен действовать в интересах покупателя, скидывать для него цену, а не наоборот. И кстати, риэлтора ведь я изначально не нанимал, он появился с покупателем и сразу сообщил мне об условиях.

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 13:24

Значит, это не Ваш риэлтор. Он не в Ваших интересах действует. Так как представляет покупателя, то покупатель и оплачивает его услуги. И стоимость его услуг не входит в стоимость объекта.

ID: 7095999127 апреля 2021, 13:30

Похоже, это "сам себе риэлтор". Он ищет только свою выгоду. Не торговался для покупателя - это раз, и хочет грабительскую комиссию с меня без ведома покупателя. И это не первый такой риэлтор, вот что удручает. За 3 месяца продажи все были с подобными запросами, незначительно менялась только сумма. Сейчас ажиотаж с продажей недвижимости на юге, многие люди ищут, куда инвестировать свои деньги, боятся их обесценивания. Вот видимо и активизировались посредники, желающие встроиться в цепочку "продавец-покупатель", при этом получив деньги, много и достаточно быстро.

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 13:42

Возможно.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 8:22

Здравствуйте. Отчасти миф. Для расторжения ДКП нужны очень серьёзные основания, о которых скрыл или не знал Продавец при продаже. К примеру, Вы продаёте, а дом находится в стадии признания аварийным- умолчали и получили иск, а при ипотечной сделке покупатель вправе будет требовать возмещения не только уплаченной суммы, но и расходов по ипотеке.
С уважением.

ID: 7095999127 апреля 2021, 13:08

Михаил, добрый день. Благодарю за ответ по существу. Таких серьёзных оснований нет, с моей стороны точно. А могут быть в теории ещё какие-то другие причины со стороны продавца, типа "не осознавал своих действий и не понимал", или это точно утопия? Понимаю, что возможно дую на воду, но если я буду соглашаться на такую высокую комиссию, то сами понимаете, впоследствии не хотелось бы возвращать эти деньги. Если в вашей практике не было случаев расторжения ДКП, то это обнадёживает.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 13:11

На любую комиссию заключается договор на оказание услуг, в котором все можно отразить, даже оплату провести в безналичной форме.
Сложно написать точнее, не зная Вашего региона.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 13:18

"не осознавал своих действий и не понимал"- также сложно применимое основание, требующее изначально корыстный умысел и подготовить такую махинацию сложно, хотя возможно.

ID: 7095999127 апреля 2021, 13:20

Договор на оказание, возможно, и будет, но вы же понимаете, что фактически мне он навязан и крайне мне невыгоден. Регион - Краснодарский край.

ID: 7095999127 апреля 2021, 13:24

Возможно, я излишне перестраховываюсь и мне везде мерещатся мошенники, но одно дело когда ты сознательно нанимаешь риэелтора и согласен с суммой услуг, и совсем другое дело, когда агентские услуги навязываются, да и ещё и в такой внушительной сумме и в обход покупателя. И даётся понять, что в случае отказа они просто уведут покупателя. Удручает, что это случай не единичный. Видимо, такая практика, но придётся соглашаться, иначе продать можно очень и очень не скоро.

Анна Орлова27 апреля 2021, 9:13

Это не "скрытая комиссия". Это просто комиссия. Можете искать покупателя без агента. Ваше право.
Расторжение договора по причине "покупателю/продавцу так захотелось" невозможно. Должна быть веская причина.

ID: 7095999127 апреля 2021, 13:13

Анна, благодарю. Искать покупателя без агента моё право, но мне не удаётся им воспользоваться. Или я буду искать покупателя без посредника до "морковкиного заговения" как мне объяснили.
Про расторжение договора усвоил, ещё раз спасибо.

Наталия Бондарева27 апреля 2021, 14:06

У Вас не правильное понятие "скрытая комиссия ".
Вы на выходе получили те деньги, которые хотели,заявляли риэлтору т.п ?
Вы согласны были на эту комиссию?
Если да,то это не скрытая комиссия.

ID: 7095999127 апреля 2021, 16:54

Наталия, а какое у вас понятие о скрытой комиссии?

Наталия Бондарева27 апреля 2021, 16:56

Любая сумма, скрытая от продавца или покупателя.
У вас ничего не скрыто.
Поэтому это обычная комиссия, на которую согласились с условиями получения чётко своей суммы.

Наталия Бондарева27 апреля 2021, 17:00

И если бы она была реально скрытой, то вы бы в первую очередь в полицию обратились по факту мошенничества, не на форум.Поэтому оснований для признания сделки недействительной-нет.

ID: 7095999127 апреля 2021, 17:21

Так эта сумма и скрыта от покупателя. От слова "совсем".
И основания для расторжения дкп меня волновали иные, в другой плоскости (писал выше).

Наталия Бондарева27 апреля 2021, 18:02

Почему она скрыта,если покупатель её в качестве комиссии в АН заносит. А вы на выходе получаете сумму меньше.

ID: 7095999127 апреля 2021, 18:25

Покупатель знает общую окончательную сумму. Изначально она была меньше на полмиллиона (моя цена из объявления). Риэлторы явились, добавили свою комиссию, мол, или так или не приведут покупателя вообще. Покупателю риэлторы озвучили конечную цену, предупредив меня, что вопрос цены с покупателем я не имею права затрагивать.
Покупатель напрямую без риэлтора мог бы купить у меня на 500 тыс. дешевле, так понятно?
Риэлтор вообще ни на сколько не пытался сторговать скидку для покупателя. Мне это тоже неинтересно по причинам, описанным выше.

Наталия Бондарева27 апреля 2021, 18:31

Вот.Фраза "вопрос цены с покупателем я не имею права затрагивать."О многом говорит.
А комиссию оплачивает кто,в итоге?
Здесь вопрос по расчётам. Если покупатель часть денег ,500.000 р отдаёт АН в день сделки или до,то это одно, а другое, когда Вы после сделки эти д.с передаёте АН.
Но в любом случае, АН продаёт, закладыаая комиссию сверху, а не понижая вас в цене,что вы можете и указать в договоре с АН,например.

ID: 7095999127 апреля 2021, 18:52

Риэлтор нанят покупателем для поиска недвижимости, у них есть свой договор комиссии, на какую он сумму я не интересовался, это ко мне не имеет отношения. Покупатель всю сумму за покупку недвижимости переводит на счёт, а я должен после сделки отдать 500 тысяч риэлтору. По итогу риэлтор имеет 2 комиссии, и с покупателя и с продавца. Причём, мне как продавцу эти услуги навязываются. С договором или без эти услуги мне попросту не нужны. Но их мне не избежать, иначе уведут покупателя под каким-либо предлогом. В общем, тут ничего не поделать.

Наталия Бондарева27 апреля 2021, 20:19

А,ну нормально работают....мягко сказано.....
Откажитесь и продавайте самостоятельно.

Александр Ткачев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 апреля 2021, 15:35

Сочи, небось.. любой почему-то уверен, что запросто продаст на 500-800 дороже.. там полгорода таких риэлторов.. покупателю зачем сделку признавать недействительной? он тогда без квартиры останется, а деньги с продавца еще поди получи..

ID: 7095999127 апреля 2021, 16:43

А вот это самый ценный для меня комментарий в данном обсуждении! Во многом вы правы) И правда, ведь расторжение дкп невыгодно прежде всего покупателю (он и без недвижимости и без денег остаётся). Почему-то именно эта мысль и не пришла мне в голову. Успокоили, можно сказать))) Двойное спасибо

Лариса Сочнева27 апреля 2021, 16:20

Вы продаете сами. И покупателей у Вас нет. Вам звонят только риэлторы. Давайте подумаем. Почему же Вам не звонят покупатели? Возможно, Вы не умеете продавать. Что то делаете не правильно. Ну например, маркетинг плохой, или цену завысили, или не учли какие то особенности своего объекта. Согласитесь, давно перезревшая старая дева , ожидающая молодого миллионера на белом слоне выглядит слегка нелепо. Миллионер к ней вряд ли подъедет, но зато она привлечет нездоровое внимание хитрых и умных дяденек, имеющих иные, чем рыцарь ее мечты, намерения ( улавливаете аналогию?), Исправьте ошибки. Сделайте анализ рынка, грамотно его протестируйте., тогда Вам начнут звонить покупатели, или агенты, представляющие интересы реальных покупателей. И тогда Вы начнете диктовать свои условия, потому что у Вас будет вкусный объект, который захотят купить. Но нужно иметь внутренний стержень для этого. Если вы настроены так, что я хороший, а они злые и плохие, шансов мало сыграть свою игру. Короче, рынок недвижимости не для заек и премудрых пескарей. Наденьте хотя бы маску щуки. Или наймите свою щуку)))) В любом случае, удачи Вам!!!

ID: 7095999127 апреля 2021, 16:51

Лариса, в теории всё прекрасно и вы, безусловно, правы именно в теории. Она мне известна в какой-то степени и, насколько я могу судить, мои действия по оценке стоимости и нюансов моего объекта не содержат грубых ошибок. Но, как я выше уже писал, и что косвенно подтвердили и другие оппоненты в этой теме, специфика моего региона на данный момент такова, что сейчас у нас чуть ли не каждый третий - риэлтор) Это один из основных заработков у нас тут, выбор типа заработка весьма невелик и во многом зависит от сезона. Риэлторов и псевдориэлторов сейчас очень много на фоне ажиотажа с недвижимостью, и у продавца с покупателем практически нет шансов встретиться "лицом к лицу" без посредника. Считаю это несправедливым, но понимаю, что придётся учитывать данное обстоятельство. Поэтому хотелось бы обойтись без потерь, потому и это обсуждение здесь, вот как-то так!

Надежда Гарнюк28 апреля 2021, 11:51

На рынке ажиотаж, а Вы три месяца с ликвидной недвижимостью не можете расстаться. Какими бы там агенты не были, но на бронемашинах они улицы с калашниковыми наперевес не патрулируют, не подпуская покупателей к продавцам. Ищите причину в другом.

Владимир Белицкий28 апреля 2021, 12:30

В крупных агентствах недвижимости сделка страхуется на три года, как раз на срок предъявления исковых требований. Узнайте, в Вашем регионе, какое агентство работает со страхованием сделки и уже отталкивайтесь от этой информации.

Виктор Клевицкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 апреля 2021, 13:13

Прочитал внимательно комментарии коллег. Удивлён, что коллеги не видят тут скрытой комиссии. Она тут видна с первого письма.
Если покупатель не знает, какой процент получил на руки риэлтор ПРОДАВЦА - это нормально. Но если риэлтор ПОКУПАТЕЛЯ скрывает размер комиссию от своего клиента-покупателя - то извините. И поражает размер этой скрытой комиссии не 50 т.р., не 100 т.р., а 500-800. Возможно, у Вас элитный объект? 50 - 100 млн. руб.? Тогда это понятно, по элитке агенты работают на "мультилистинге" (откат от продавца или агента продавца).
Что делать? Как Вам правильно писали, варианта два.
1) Понять, что если Вы не видите реальных покупателей, то в этом виновата ЗАВЫШЕННАЯ ЦЕНА (или плохая реклама, что вряд ли - писать тексты и делать фотки сейчас все умеют). И сделать коррекцию цены! Я не верю, что в Краснодарском крает нет покупателей без риэлторов.
2) Найти хорошего риэлтора, который будет представлять не чужие, а Ваши интересы, и договориться с ним о размере открытой комиссии (но, имейте в виду, если у вас элитный объект, комиссия не может быть маленькой). Как его найти? По рекомендациям. Опросить всех знакомых и знакомых знакомых. Это лучший вариант, так же, как ищут хорошего стоматолога.
Ну и напоследок - о расторжении сделки. Оно маловероятно - гемора очень много, а гарантий получения денег - нет. Встреченные Вами риэлторы просто желают заработать на комиссии.

СОЮЗ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 апреля 2021, 10:39

А у нас в Самаре это называется "прикрытием" Но, с каждым годом, таких риэлторов все меньше и меньше, кто хочет и с одной, и с другой стороны пирога откусить.
У нас с ними просто отказываются работать. И продавцы, да и большинство риэлторов тоже. У нас оплачивает комиссию тот, кто заказал услугу. Это либо продавец, либо покупатель. Да и суммы комиссии))) у нас гораздо ниже).
Правда, периодически появляются АН, которые пытаются навязать такие условия, но...быстро сдуваются и играют уже по правилам нашего рынка. Либо уходят.
Очень у нас уж продавцы не любят "завышечников" Ладно, если это 20-50 т. , может еще и согласятся, выше - точно нет.

Всем хорошей погоды и удачных сделок!

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru