Общая распроданность жилья на первичном рынке снизилась до 32%. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на аналитиков, изучивших данные Единой информационной системы жилищного строительства.
Всего, по оценкам специалистов, речь идёт примерно о 1,6 млн непроданных квартир. Особенно низка доля реализованного жилья в регионах с активным строительством и в городах‑миллионниках.
Лидерами по доле нераспроданного жилья являются Краснодарский и Красноярский края — по 80%. Также в топ по этому показателю входят Воронежская и Ленинградская области, а также Пермский край — по 76%
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что на основе одного лишь показателя распроданности сложно судить об устойчивости рынка жилищного строительства.
«Ключевое — насколько продажи отстают от стадии готовности проекта. То есть необходимо показатель распроданности сопоставлять со строительной готовностью. Оптимальное соотношение находится в промежутке между 70 и 80%. Сейчас — 72% в среднем по РФ. Точечные проблемы присутствуют: примерно в 25 регионах данный показатель ниже 60%», — сообщил спикер.
При этом, по его словам, примерно в 20 регионах показатель составляет 90% и выше, то есть продажи серьёзно превышают стройготовность. В их числе и крупнейшие рынки Москвы и Санкт-Петербурга.
«Говорить о системных проблемах пока преждевременно, но есть определённые признаки региональных дисбалансов. Конечно, у отдельных застройщиков могут возникнуть риски, особенно у сильно закредитованных и со слабыми продажами в проектах высокой степени готовности. В условиях слабого наполнения на счетах эскроу дорожает финансирование проекта», — объяснил Фёдор Выломов.
По мнению спикера, напрямую мало кто из застройщиков будет заявлять о пересмотре официальных цен в сторону снижения.
«Как минимум, это бьёт по залоговой модели проекта, и могут возникнуть вопросы со стороны банков. Скрытое снижение в виде скидок и различных акций — вполне вероятно», — заключил он.
Руководитель центра управления недвижимостью «Курмачёвы» Артём Курмачёв отметил, что спрос на квартиры в новостройках действительно уменьшился, однако это снижение не является критическим.
«Главными причинами сокращения спроса на первичку являются ограничения льготных программ, высокая ключевая ставка, рост себестоимости строительства, повлёкший за собой увеличение цен на квартиры, политика ЦБ РФ увеличению размера первоначального взноса, введённое проектное наблюдение и финансирование, в связи с которым сейчас нет особой разницы в цене на почти готовую квартиру и жильё на этапе котлована», — поделился эксперт.
При этом к банкротству застройщиков ситуация с нераспроданностью квартир, на его взгляд, не приведёт.
«Во-первых, государство уже поддерживает застройщиков. В случае каких-то критических отметок в экономике компаний возможна выдача льготных кредитов и другие варианты помощи. Во-вторых, застройщик всегда может привлечь покупателей, для этого есть много инструментов: скидки, маркетинг, выгодный трейд-ин квартир и так далее. Пока подобных активностей немного от застройщиков, что говорит в целом о финансовой устойчивости последних», — резюмировал Артём Курмачёв.
Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов заявил, что риски банкротств девелоперов в 2026 году действительно выросли.
«Но я бы не говорил о неминуемой волне по всему сектору. Система эскроу пока всё же сдерживает резкий системный кризис, потому что деньги покупателей изолированы, а банки заинтересованы доводить проекты до конца. Но резко повышается риск точечных проблем у компаний с низкой распроданностью, высокой долей рассрочки, слабым собственным капиталом и концентрацией в перегретых локациях», — высказался спикер.
Управляющий партнёр ГК «Промплан» Никита Бахчеев считает, что ситуация с ростом объёма нераспроданного жилья — это не просто локальный сбой спроса, а сигнал более глубокой перестройки рынка.
«Ещё недавно девелоперы работали в логике гарантированной реализации: запуск проекта почти автоматически означал высокий уровень продаж на этапе строительства. Сейчас эта модель даёт сбой. Покупатель стал осторожнее, сделки растягиваются по времени, а часть спроса просто уходит с рынка на фоне высокой стоимости заёмных средств и снижения доступности ипотеки», — прокомментировал специалист.
На этом фоне, согласно его оценке, для инвесторов более привлекательной становится коммерческая и индустриальная недвижимость.
«В отличие от жилья, где значительная часть спроса формировалась за счёт кредитных программ, здесь экономика строится вокруг реального бизнеса и его потребностей. Склады, производственные площадки, индустриальные парки — это сегменты, где спрос не просто сохраняется, а в ряде случаев усиливается», — продолжил Никита Бахчеев.
По его словам, ключевой аргумент в пользу коммерческой и индустриальной недвижимости — доходность и скорость возврата инвестиций.
«Если квартира в текущих условиях может окупаться 10–15 лет, то земельный актив в индустриальных парках зачастую показывает принципиально другую экономику: проекты могут „иксоваться“ за 2–2,5 года, а доходность от земли и объектов достигает 25–30% годовых. Порог входа при этом остаётся относительно понятным для инвестора — от 10 млн рублей. На этом фоне вложения в жильё всё чаще воспринимаются как пассив с длительным горизонтом и ограниченной доходностью», — подытожил Никита Бахчеев.
Фото: Photosite / Shutterstock.com
