В Центробанке предупредили, что на рынок недвижимости после завершения массовой льготной ипотеки вернулись серые схемы. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор будет бороться с такими практиками. Какие «льготы» от застройщиков и банков должны насторожить покупателей, рассказали эксперты газете «Известия».
В Центробанке считают рискованными кредиты с околонулевым первоначальным взносом. Заемщики, оформляющие такие кредиты, в итоге не справляются с ипотечной нагрузкой. Регулятор ранее ввел макропруденциальные надбавки на такие кредиты. Из-за этого банки начали требовать первоначальный взнос не ниже 20%. Застройщики, чтобы привлечь клиентов, начали предлагать схемы, позволяющие снизить первый платеж: переуступка долевого договора компании, связанной с девелопером, траншевая ипотека, зачисление стоимости жилья на аккредитив.
Траншевая ипотека позволяет уменьшить первоначальный взнос, но приводит к резкому росту платежей по ипотеке в будущем, объяснил член генерального совета «Деловой России» Владимир Прохоров. Сумма кредита делится на несколько траншей, которые банк постепенно переводит на эскроу-счет застройщика. Риск возрастает при изменении ставки, когда нужно брать очередной транш, истекает срок субсидирования или нужно выкупать квартиру, отметил завкафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финуниверситета РФ Александр Цыганов. Условия кредитования резко ухудшаются, меняется соотношение платежа к доходу.
Аккредитив — это форма расчета, при которой продавец получает деньги только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры, рассказал Прохоров. Такой счет отличается от эскроу тем, что средства не подпадают под программу страхования.
Владимир Прохоров уточнил, что эти схемы не противоречат законодательству, но содержат риски для покупателей, так как работают в обход № 214-ФЗ.
Также застройщики активно предлагают схемы рассрочки. Первоначальный взнос при этом начинается от 25%, а выплатить средства можно частями в течение 1–5 лет. Этот вариант удобен для тех, кто собирается закрыть рассрочку, продав старую квартиру, говорит исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Однако схема содержит риски. Рассрочка не всегда является беспроцентной. Иногда ставки по ней сопоставимы с рыночными. При этом главный риск — завышенная цена квартиры. Если банк заберет залоговую квартиру, ее нельзя будет продать не по прежней цене, объяснил эксперт.
На рынке появилась новая схема — виртуальный первоначальный взнос, рассказал гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. Пока она не стала массовой. Покупатель и оценщик квартиры договариваются завысить стоимость жилья, чтобы получить ипотеку на большую сумму. Покупатель вносит первоначальный взнос за квартиру в счет этого кредита. Однако в дальнейшем завышение цены квартиры и размера кредита становится дополнительной нагрузкой для клиента.
Еще один вариант — покупка ставки от банка. Эта схема распространилась и на вторичный рынок. Агентства предлагают ипотечные ставки от 10%, но чтобы оформить кредит на таких условиях, покупателю придется заплатить большую комиссию, рассказала руководитель ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.РФ» Камила Фазлыева. Нередко покупатель узнает о такой схеме перед подписанием договора и отказывается от сделки.
