В России участились запросы от покупателей, желающих приобрести квартиру на вторичном рынке с сохранением прежней ставки по ипотеке. Об этом в своём Telegram-канале сообщил гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
«Говорят, что у кого-то такие сделки получались. У нас — нет. Банку это невыгодно: если отказать в переуступке, то люди закроют кредит досрочно и продадут квартиру кому-то другому, уже с новой ставкой по ипотеке. Кроме того, если не ошибаюсь, замена лица в кредитном договоре трактуется как существенное изменение условий, то есть — как выдача нового кредита», — написал специалист.
Юрист из юридического бюро «Ковенант» Александр Домников в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что покупка квартиры на вторичке с сохранением ставки по ипотеке от продавца — интересный вариант, особенно в условиях постоянного роста ставок, однако такая сделка требует согласия банка, так как кредит изначально привязан к определённому заёмщику. Банк оценивает финансовую надёжность нового покупателя и может разрешить переуступку кредита с сохранением ставки, но, по оценке спикера, это редкость.
«Самое важное — получить согласие банка, так как ипотечный кредит привязан к конкретному заёмщику. Банк исходил из его доходов, кредитной истории и других факторов риска. Если новый покупатель хочет сохранить старую ставку, банку нужно будет снова оценить все риски, только уже в отношении него. Покупателю придётся представить документы, подтверждающие его финансовую надёжность», — подчеркнул эксперт.
По словам Александра Домникова, если банк решит, что новый покупатель достаточно кредитоспособен, он может дать разрешение на переуступку кредита с сохранением прежней ставки — однако такое согласие кредитная организация может дать далеко не всегда и не всем, ведь условия рынка меняются, а банк заинтересован в прибыли.
«На практике это выглядит следующим образом. Чаще всего используется схема перевода долга или переуступки прав, что позволяет новому покупателю взять на себя обязательства по кредиту на старых условиях. Однако каждый банк может иметь свои правила и процедуры для таких ситуаций, поэтому вероятность одобрения будет зависеть от внутренней политики банка и его готовности пойти навстречу», — продолжил он.
Юрист отметил, что иногда банк и необходимость согласия от него обходят стороной: собственник и покупатель заключают неофициальное соглашение, по которому покупатель обязуется вносить ипотечные платежи вместо первоначального заёмщика. Взамен владелец обещает оформить квартиру на покупателя после полного погашения кредита.
«Однако у этой схемы есть значительные риски. Формально банк остаётся не в курсе смены плательщика, и юридически недвижимость всё равно остаётся в собственности первоначального заёмщика, пока ипотека не будет выплачена полностью. Это значит, что покупатель не имеет законных прав на квартиру в период выплаты кредита. Кроме того, в случае непредвиденных ситуаций, таких как смерть собственника, новый покупатель может потерять вложенные средства и лишиться права на жильё», — резюмировал юрист.
Председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Юлия Максимович заявила, что сегодня сохранять ставку готовы единицы банков.
«Раньше такие сделки проходили в штатном режиме, хотя и нечасто, так как есть определённые требования и к покупателю, и к продавцу, и к пакету документов. Простыми словами, это своеобразная передача долга по кредиту от продавца к покупателю. Сейчас максимум в одном-двух банках точно возможно провести такие сделки, независимо от объекта. Но обращу внимание, это не относится к господдержке. Только вторичное жильё. При этом в одном из банков требования к самим заёмщикам достаточно высокие», — прокомментировала эксперт.
Специалист обратила внимание на то, что у каждого банка своя процедура рассмотрения покупателя и оформления такой сделки, и есть цена такой услуги, которая оплачивается при приёме банком положительного решения о смене заёмщика.
«В остальных случаях есть возможность воспользоваться программами по снижению ставки: „купи ставку“, „назначь свою ставку“, „правильная ипотека“ — неважно, как она называется, где предоставляется возможность приобретения имущества по более выгодной ставке, чем рыночная. Но такой вариант не для всех подходит, и не всегда выгоден. Поэтому, чтобы грамотно купить объект и воспользоваться какой-то программой, нужно детально разобраться в этом вопросе», — резюмировала Юлия Максимович.
Фото: freepik
