В России продолжает увеличиваться количество случаев мошенничества с недвижимостью, когда собственники продают свои квартиры под влиянием злоумышленников и передают им деньги. Пострадавшими в данном случае являются не только внушаемые люди, но и те, кто приобрёл у них жильё: суды всё чаще возвращают квартиры прежним хозяевам, отмечают «Известия».
По словам члена правового комитета Российской гильдии риелторов Николая Зырянова, гарантировать действительность сделки и полностью исключить риск признания её недействительной невозможно.
«По документам сделка с находящимися под контролем мошенников может выглядеть вполне законно, даже предусматривать безналичный расчёт через номинальный счёт или аккредитив. Проблемы начинаются позже, когда жертва мошенников снимает полученные деньги со счёта, передаёт их преступникам, освобождается от их психологического контроля, осознаёт, что с ней произошло и заявляет требование о возврате квартиры», — пояснил специалист в беседе с корреспондентом Циан.Журнала.
По его словам, суды в таких спорах находятся в непростой ситуации: у них 2 пострадавшие стороны — и покупатель, и продавец, и им нужно сделать сложный выбор.
«Покупатель часто тоже для того, чтобы купить спорную квартиру, продал своё жильё, и в случае признания сделки недействительной остаётся и без жилья, и без денег. Проданную квартиру ему никто не вернёт. Универсального решения пока нет, обсуждаются разные варианты», — продолжил Николай Зырянов.
На его взгляд, единственное, что можно посоветовать, — постараться больше общаться с продавцом до сделки, уточнять разные детали — кто соседи, кто старший по подъезду, по дому, какие магазины рядом, поликлиники и так далее.
«В стандартной ситуации продавец понимает, что это нормальные вопросы, ну может будет немного раздражён, а человек под контролем, скорее всего, будет избегать общения на такие отстранённые, прямо не связанные со сделкой темы, и это должно насторожить. У продавцов в возрасте можно попытаться узнать про родственников, постараться найти их в соцсетях, попробовать установить с ними контакт, чтобы подтвердить реальность сделки», — уточнил Николай Зырянов.
Партнёр юридической консалтинговой группы «Ком-Юнити» Александр Драгнев заявил, что существует ряд превентивных мер, которые можно и нужно предпринять при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества, чтобы обезопасить себя.
«В первую очередь стоит проверить чистоту намерений продавца недвижимости или, как говорят юристы, не присутствует ли порок воли у лица, продающего то или иное имущество. Сделка с пороком воли — это сделка, в которой волеизъявление субъекта, выраженное вовне, не совпадает с его внутренней волей. Например, осуществляется под давлением угроз или путём обмана. Сделка с пороком воли — это всегда сделка, которая может и будет оспорена», — сообщил спикер.
Согласно его рекомендации, чтобы обезопасить себя от такого рода сделок, у продавцов — особенно тех, кто находится в преклонном и пожилом возрасте, следует запрашивать документы, подтверждающие их нахождение или ненахождение на учёте в психиатрическом диспансере по месту жительства.
«Также важно проверить чистоту самого объекта. Это делается через запрос сведений в ЕГРН, где можно получить выписку с историей перехода права собственности, и где могут быть указаны ограничения, которые наложены в отношении данного имущества. Не лишним будет проверить продавца недвижимости через Единый федеральный реестр банкротств, где содержатся сведения о готовящихся банкротных мероприятиях в отношении физлиц», — уточнил Александр Драгнев.
Также он подчеркнул, что процесс организации сделки следует доверить профессионалам, которые помогут составить договор таким образом, чтобы продавец и покупатель находились в равном положении.
«Ещё одна рекомендация — пользоваться инструментами безопасного расчёта при заключении сделки, чтобы максимально обезопасить себя. Например, банковской ячейкой», — подытожил эксперт.
Фото: AmiEn23207/ Shutterstock.com
Вот что по-настоящему пугает, исходя из текста:
Сделка через ячейку — это фикция безопасности. Это не защита, а ловушка. Вы кладете деньги в ячейку, продавец их забирает — и вот вы уже лишились главного козыря. Доказать факт передачи денег в суде будет невероятно сложно. Расписка? Ее можно оспорить, заявив о давлении. Приемлемое решение: электронная регистрация с безналичными расчетами (СБР, аккредитив).
Справки из ПНД — пустая бумажка. Они не имеют никакой юридической силы в споре о "пороке воли". Справка фиксирует состояние на конкретный момент, а мошенники оказывают систематическое психологическое давление, которое не делает человека официально недееспособным. Вы можете получить свежую справку, а уже через час под этим самым давлением продавец подпишет договор. Суд четко разграничивает "недееспособность" (при которой справка сработала бы) и "введение в заблуждение/обман/угрозы" (где справка из ПНД бессильна). Выход (не 100%, но лучше так): присутствие психиатра на сделке. Психиатрическое освидетельствование физического лица в момент совершения сделки дает более полную гарантию выполнения обязательств по сделке одной из её сторон.
Советы "больше общаться" и выяснять про соседей — это попытка гадания на кофейной гуще. Нормального человека такие вопросы могут раздражать, а подготовленный мошенниками продавец просто будет от них уворачиваться. И что, это стопроцентный признак? Нет. Это лишь зыбкая надежда.
Выписка из ЕГРН — это страховка от "формальных" исков. Она не доказывает отсутствие давления напрямую. Но опять же, лучше ее заказать, и заказать собственноручно покупателю в МФЦ, дабы в будущем прибавить в карму доказательств добросовестного правоприобретателя.
Вывод: Все эти меры (справки, ячейки, разговоры) — лишь видимость безопасности. Они создают ложное чувство защищенности, но не устраняют системный риск. Против отработанных схем, где продавец является марионеткой, а сделка технически безупречна, они практически бесполезны. Пока не появятся реальные механизмы защиты (например, страховые или государственные гарантии на такие случаи), риск остаться и без денег, и без жилья будет висеть дамокловым мечом над любой сделкой.