Новость о том, что власти собираются отказаться от долевого строительства и заменить его проектным финансированием, встревожила застройщиков. Гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова рассказала РИА Недвижимость, по кому это решение ударит сильнее всего.
Желание властей отказаться от долевого строительства понятно: ФЗ №214, являющийся самой надежной схемой приобретения первичного жилья, не способен полностью обезопасить покупателей. Проблема обманутых дольщиков остается актуальной уже десятилетие. В стране сейчас насчитывается 830 долгостроев, 36,6 тысячи человек значатся в реестрах обманутых дольщиков. От скандалов с долгостроями и хищениями денег дольщиков устали застройщики, риелторы, пострадавшие покупатели, правозащитники и даже чиновники. Однако Некрасова считает, что главная проблема не в том, что ФЗ№214 несовершенен, а в привычке рубить сплеча и устраивать революции там, где достаточно было бы эволюции.
Обратная сторона медали
Может показаться, что переход на проектное финансирование разом решит все проблемы: люди будут без каких-либо рисков покупать готовые квартиры в сданных домах. Посредником между покупателем и продавцом будет коммерческий банк. Люди будут платить банку, а банк перенаправит деньги застройщику. Не станет долгостроев, судебных исков, акций протеста.
Но есть и обратная сторона. «Закручивание гаек» застройщикам приведет к росту цен. Компании не станут работать себе в убыток, поэтому дополнительная финансовая нагрузка неизбежно ляжет на плечи покупателей. Сейчас застройщики продают жилья в новостройках на этапе котлована. Чаще всего компания вкладывает в строительство не более трети собственных средств, остальные деньги — заемные. Продажа квартир начинается сразу же после начала строительства.
Заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин рассказал, что по данным на август этого года строительные компании привлекли 970 млрд рублей. На деньги участников долевого строительство не начисляются проценты. Чем быстрее распродаются квартиры, тем ниже «цена» квадратного метра.
При проектном финансировании такую же сумму компаниям придется брать придется брать под 14-20% годовых. Переплата по кредиту за 2-3 года составит 20-50%. Цена «квадрата» в итоге вырастет не менее чем на 15%.
Надежно, но дорого
При этом нужно учитывать, что банки, увидев, что у застройщиков нет альтернативы, могут повысить ставки. Мелкие компании, которые не могут рассчитывать на долгосрочные кредиты, будут вынуждены уйти с рынка. Объемы строительства упадут. На рынке останутся крупные частные компании и окологосударственные структуры. Снижение конкуренции, по мнению эксперта, приведет к ухудшению качества. Проиграет от этих нововведений в первую очередь конечный потребитель.
Проектное финансирование — это надежный, но дорогой инструмент. Готовы ли граждане платить больше за отсутствие риска? Сейчас многие предпочитают рискованный вариант покупки жилья на ранних этапах строительства, так как цена квартиры в этом случае ниже на 15-20%. Смогут ли люди платить за жилье 10 млн рублей вместо 8 млн рублей, и захотят ли, задается вопросом эксперт.
По мнению Некрасовой, целесообразнее не ломать систему, а повышать прозрачность движения денежных средств, разрабатывать поправки, препятствующие выводу денег дольщиков, использовать механизмы контроля — опционы, забалансовые счета.
