Если должник не справляется с обязательствами по кредиту, жильё, которое ему принадлежит, могут изъять, поскольку это ликвидный актив. Квартиру или дом продадут с торгов, чтобы вернуть долг кредитору. Однако банк не во всех случаях может забрать недвижимость за долги. При каких условиях банкрот может сохранить жильё, а в каких ситуациях квартира или дом перейдут кредитору, рассказали юристы, опрошенные РИА Недвижимостью.
Согласно федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)», если запущена процедура личного банкротства, в конкурсную массу включается всё имущество должника, рассказала юрист Виктория Ситдикова. В том числе жильё, находящееся у в собственности должника на дату решения арбитражного суда о банкротстве. Также в конкурсную массу попадает имущество, приобретённое после даты принятия судебного решения о банкротстве.
Часть имущества банкрота может быть защищена исполнительским иммунитетом. Этот вопрос регулируется статьёй 446 Гражданско-процессуального кодекса. В частности, исполнительским иммунитетом защищено единственное жильё банкрота. Если должник владеет несколькими домами или квартирами, с торгов могут продать всю его недвижимость, кроме единственного жилья, отметил ведущий юрист адвокатского бюро «КИАП» Анна Андреева.
Нередко должники пытаются спасти недвижимость от продажи с торгов. Для этого перед признанием банкротства жильё переоформляют на номинальных собственников, например на родственников. Руководитель отдела банкротств и корпоративных споров «Ляпунов, Терехин и партнёры» Анастасия Ляпунова предупреждает, что эта схема не сработает. Такие сделки признают мнимыми, а недвижимость возвращают в конкурсную массу. В поле зрения арбитражного управляющего попадают все сделки, оформленные за три года до запуска процедуры банкротства. Часто такие сделки заключаются с целью вывода активов, поэтому они обжалуются.
Абсолютной защитой не обладает даже единственное жильё должника, отмечают юристы. Дом или квартиру могут продать в ходе банкротства, если их признают роскошной недвижимостью. Сейчас в российском законодательстве нет чёткого определения роскошного жилья. Жильё относят к этой категории по усмотрению суда. Суды обычно учитывают площадь жилья, его характеристики, рыночную стоимость. Анна Андреева отмечает, что избежать продажи такого жилья практически невозможно, если его продажа позволяет купить более скромную недвижимость, а оставшиеся деньги отдать кредиторам.
Единственную квартиру, принадлежащую должнику, могут изъять за долги, если человек в ней не проживает, обращает внимание юрист Виктория Ситдикова. В частности, заграничная квартира не получит исполнительский иммунитет, даже если в собственности человека нет другого жилья. При этом квартиру в другом российском регионе могут признать единственным жильём, пригодным для проживания, и оставить должнику. Анастасия Ляпунова объяснила, что иммунитет распространяется на единственное жильё, только если оно действительно необходимо человеку для проживания. Если выяснится, что должник не проживает в единственной квартире, а сдаёт её в аренду, такую недвижимость могут убрать из-под защиты. На практике суды в таких случаях не всегда занимают сторону кредиторов, но отсутствие собственника в единственном жилье — это серьёзный аргумент против него в суде.
Единственное жильё банкрота могут продать для погашения долгов, если оно в ипотеке. Взыскание на квартиру или дом обращает залоговый кредитор. Сохранить единственное ипотечное жильё можно, заключив с банком локальное мировое соглашение, говорит Андреева. По условиям соглашения, платежи по ипотеке за должника могут вносить третьи лица, например его родственники. Это позволит человеку сохранить единственную квартиру и при этом избавиться от других долгов. Если должник нарушит мировое соглашение, требования банка включат в реестр кредиторов, а ипотечное жильё продадут, даже если это единственная жилплощадь, говорит Скрипцова. Также должник может лишиться единственного жилья при совершении махинаций с недвижимостью, попытках укрыть жильё от кредиторов, незаконном получении квартиры или дома, использовании недвижимости для уклонения от уплаты долгов. В таких случаях единственное жильё лишают статуса неприкосновенной собственности.
Фото: Mr. Ashi. Sae Yang / Shutterstock.com
