недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/новости

Московские квартиры недооценили

11 181 15
В 2020 году москвичи заплатят за квартиры 39 млрд. рублей налогов

Кадастровая стоимость квадратного метра квартиры в Москве в среднем на 3,9% ниже, чем рыночная. Наиболее недооценены государством квартиры в центральной части города (в среднем на 7,1%), а наиболее близка к текущим ценам оценка квартир на юго-востоке столицы (среднее завышение на 0,3%). В некоторых случаях кадастровая стоимость квартиры оказалась занижена в десятки раз, но есть и случаи завышения в 1,5-2 раза. Таковы результаты исследования, проведенного Аналитическим центром ЦИАН в октябре 2016 года, – когда началась массовая рассылка москвичам новых платежей по налогу на квартиры.

 

С 2016 года в Москве стартовал переходный период к новому налогу на недвижимость, который завершится в 2020 году.  Этот процесс затронет миллионы жителей Москвы и других регионов, которые владеют жильем. В Москве количество квартир превышает 4 млн. В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по городу к 2020 году в 10 раз. Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 рублей, а налог, с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 рублей.  Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов).  С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей. В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей.

 

В ходе исследования Аналитический центр ЦИАН сравнил результаты оценки средней рыночной стоимости кв. м квартир в 30 000 многоквартирных домов Москвы и кадастровой оценки средней стоимости кв. м квартир в тех же домах. Исследование проводилось на всей территории города, за исключением новых территорий - Новомосковского и Троицкого округов, где пока проживает около 3% населения города и велика доля индивидуальных домов. В среднем по городу средняя стомость кв. м квартиры на октябрь 2016 года составила 198 439 рублей, а кадастровая стоимость, определенная в конце 2014 года – 185 776 рублей.

 

В 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев – ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаютя редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельными – стоимость судебного процесса будет выше, чем экономия налоговых платежей за 20 и более лет для подавляющего большинства квартир. Таким образом, надежды многих владельцев квартир съэкономить на налоге малоперспективны и в будущем они могут надеяться только на прохождение в список льготников (их уже 15 категорий), а также на вычеты (например, налог не начисляется на «первые» 20 кв. м). Вероятно, как и в случае платежей за капитальный ремонт, круг льготников может быть расширен.

 

Наиболее лояльно оценщики нанятые государством для составления кадастровой оценки, отнеслись к владельцам квартир в районе Куркино (недооценка в среднем на 35%), Крылатское (недооценка в среднем на 27%) и Якиманка (недооценка в среднем на 24%).  Больше всего переплатить придется владельцам жилья в Текстильщиках (переоценка на 12%), Черемушках (переоценка на 10%), Аэропорт (переоценка на 9%).  Подробнее сравнение рыночной и кадастровой цены кв. м квартир по районам и округам смотрите в Таблице 5 в конце исследования.

 

Если смотреть статистику по отдельным адресам, то больше всего повезло жителям элитного дома по адресу Брюсов переулок, д. 19 возле Мэрии Москвы – при средней рыночной цене кв. м в 1 482 419 рублей, кадастровая стоимость кв. м здесь составляет 438 556 рублей. Список 10 наиболее недооценных домов смотрите в Таблице 1. Случаи переоценки более характерны для окраин города, потрепанных старых домов, жилого фонда рядом с промышленными зонами и вдали от станций метро. Владельцам квартир в таких домах придется переплачивать налога по несколько тысяч рублей в год. Список домов, квартиры в которых переоценили смотрите в Таблице 2.
 

Таблица 1. Наиболее недооцененные дома Москвы
 

Таблица 2. Наиболее переоцененные дома Москвы

Суммарно при средней налоговой ставке в 0,15% москвичи (без учета льгот и вычетов) в 2020 году перечислят в бюджет около 61 млрд рублей  - почти такая же сумма тратится за год на все детские сады Москвы. Сумма рассчитана исходя из объема жилищного фонда города в 218 913 505 кв. м. и средней кадастровой стоимости кв. м 186 000 рублей. С учетом вычета с квартир в 20 кв. м налоговые поступления могут составить 39 млрд. рублей – такая сумма тратится за год из бюджета города на культуру. Однако, по конкретным домохозяйствам налог на квартиры будет распределен неравномерно. Кому-то придется платить сотни рублей в год, а кому-то сотни тысяч и даже миллионы. Сейчас в городе принята  прогрессивная шкала налогов – при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей – 0,1%, до 20 млн рублей – 0,15%, до 50 млн рублей – 0,2%, до 300 млн рублей – 0,3%, более 300 млн рублей – 2%.  В среднем налог на квартиру в центре города будет в 7 раз выше, чем на его окраинах.

Таблица 3. Средний прогнозируемый налог на квартиру по округам Москвы

С учетом прогрессивный шкалы рекордный налог за квартиру составит 17,4 млн рублей – его заплатит владелец жилья площадью 1800 кв. м в Пожарском переулке. Впрочем, это на 50% меньше, чем ему нужно было бы заплатить по рыночной оценке. Суммарно владельцы 10 наиболее дорогих квартир должны будут в 2020 году перечислить в бюджет Москвы более 100 млн рублей.  Всего в городе квартир, попавших под ставку 2%, - 46 и расположены они по 33 адресам. Хотя на самом деле сверхдорогих квартир в столице больше на порядок. Например, в базе ЦИАН сейчас выставлено на продажу 27 квартир стоимостью более 300 млн рублей.
 

С учетом заниженной кадастровой оценки многим владельцам квартир в центре Москвы повезло – они будут платить «типовой» налог в тысячи и десятки тысяч рублей, как например владелец квартиры площадью 155 кв. м в Коробейниковом переулке – при рыночной стоимости квартиры в 122 млн рублей, ее кадастровая стоимость составляет 1,8 млн рублей. То есть налог будет не 366 000 рублей, а 1 800 рублей. Если кадастровую оценку на такие квартиры не пересчитают, то их владельцы в центре города суммарно съэкономят десятки миллионов рублей.

Таблица 4. Квартиры рекордсмены по налоговым платежам (прогноз на 2020 год)
 


Таблица 5.
 



Комментарии 15
Мимо крокодил26 октября 2016, 14:20

Хммммм, недооценены значит квартиры, кадастр ниже рынка?

У меня две квартиры в ЦАО и ВАО, в обеих на 30% кадастр дороже рынка.
Не будет ли столь любезен автор вместе с ЦАО их купить дороже рынка, но строго по кадастровой цене! А то пишут статейки заказные, а как ответить за свои слова, так сразу в кусты.

Ответить
Константин Викторович26 октября 2016, 15:15

Мне тоже многие жаловались на завышенную оценку. Но заголовок статьи говорит об обратном...

Мимо крокодил26 октября 2016, 14:21

*вместе с ЦАО = вместе с Цианом, проводящим исследования.
оцепятка.

Ответить
Константин Викторович26 октября 2016, 15:11

Похоже в 2020м году моему родственнику, живущему в центре придется пойти по миру... Он живет в коммуналке в ЦАО, общая площадь 105м2, у него 2 комнаты. Ему 52 года. Два года он не может найти работу, стоит на бирже, платят до 3 т.р. Долг за коммуналку уже больше 70 т.р. Субсидии не оформляют, пока он не оплатит долг. Кв.плата где-то 6т.р. в мес, плюс телефон и свет. Еле-еле наскребает на еду в виде лапши и сосисек, и на проезд. А ему еще тысяч на 15 налог выкатят... Человеку в петлю лезть?
А ведь он не один такой...

Ответить
михей26 октября 2016, 20:11

таких по сравнению со всем населением РФ - единицы. Проблема чтоль - пусть продаст, купит замкадом, еще на жизнь безбедную останется, всем бы такие проблемы как говорится.
Проще надо жить, ближе к народу так сказать, если не в состоянии самую дорогую недвижку в стране содержать.

Константин Викторович27 октября 2016, 12:53

Я ему эту идею предлагал. Не хочет. Их семья живет здесь еще с 20х годов. Его двоюродная сестра живет в этом же доме. Она уже старая, ей постоянно нужна помощь.
Да и чисто по совести, какое имеют право слуги народа выживать из своего дома коренных москвичей?

дмитрий28 октября 2016, 18:46

Согласен, ну с какого он должен её продавать, только потому что пришли временщики, которые кроме как постройкой себе шубохранилишь ничего более делать не умеют.
Правильнее чтобы закон не имел обратной силы, ты покупал и делал свой выбор при правилах игры конкретно на тот год и день когда покупал. И тут раз тебе, правила игры меняют.
Куда правильнее когда новые правила игры для тех кто приобрёл недвижку после принятия этих новых правил - это справедливо, ты знал на что шёл.
Хотя о чём я рассуждаю. История про Чиполино и домик Дяди Тыквы становиться реальностью.

Константин Викторович29 октября 2016, 22:00

Страшно будет, когда слишком многим людям будет нечего терять. История "слуг народа" ничему не учит...

МИЭЛЬ - офис на Баррикадной26 октября 2016, 16:16

Массово подавать в суд на переоценку кадастровой стоимости, раздутый штат юристов съест налоговые поступления.

Ответить
Константин Викторович27 октября 2016, 12:55

Дорого и бессмысленно. Через 2 года опять стандартная переоценка...
Просто убьётся время и без штанов можно остаться...

Vikki26 октября 2016, 19:53

В суд подавать нет смысла. Это стоит около 50 тысяч. А переоценка по суду действует до 5 лет. Потом снова надо идти в суд.
Все квартиры будут переоцениваться каждые 2 года.

Ответить
Vikki26 октября 2016, 19:57

У меня старую убитую хрущевку с газовой колонкой на 1 этаже в Люблино сильно переоценили и переплата по налогам будет существенная. В Новых Черемушках у родителей тоже прибавили пару миллионов к реальной стоимости Я думаю так и задумывалось)))
С каждого по паре тысяч лишних, глядишь и бюджет сверстать)))

Ответить
Николай27 октября 2016, 10:24

Я думаю, что если государство считает, что оценка верна, то оно должно быть готово ВЫКУПИТЬ у желающих квартиры и т.п. по заявленной цене. Я буду первым желающим.

Ответить
Константин Викторович27 октября 2016, 12:56

Я бы от дачного участка избавился по их оценке...

Герман28 октября 2016, 8:43

Автор не в курсе проблемы. Я живу в Москве в районе Нагатино-Садовники. Мою квартиру по кадастровой стоимости оценили в 10.5 млн рублей. Рыночная же цена ее 8.5-9 млн. Хорошо, что я пенсионер и платить налог не надо.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]