На сегодняшний день средняя доходность от долгосрочной сдачи квартиры в Москве составляет 5,5% годовых. При этом самую большую прибыль могут получить владельцы квартир на присоединенных к столице территориях, а минимальная рента зафиксирована в районе Арбат Центрального административного округа Москвы. К такому выводу пришли специалисты аналитического центра ЦИАН.
С июля на сайте CIAN.RU появился новый сервис, который позволяет не просто оценить стоимость квартиры в продаже или аренде, но и посчитать доходность от сдачи в аренду своей жилплощади. Обновленный калькулятор оценки недвижимости стал более точным и получил ряд новых функций, которые помогут собственнику лучше ориентироваться на рынке.
Теперь для начала работы с сервисом оценки достаточно ввести адрес и количество комнат. Система сама определит наиболее вероятный метраж квартиры исходя из данных БТИ и ранее размещенных объявлений о продаже или аренде квартир в нужном доме. После ввода необходимых данных пользователь сможет получить исчерпывающую информацию о своем объекте недвижимости.
Если раньше калькулятор выводил только усредненную оценку, то теперь владельцу квартиры доступны данные о диапазоне, в котором лежит точная стоимость жилья. Для районов с однородной застройкой разброс составляет 9-11%, а там, где доля типовых проектов ниже (например, в Центральном административном округе), – 17-20%. Вместе с результатами оценки пользователю будут показаны объявления о продаже подобных квартир в этом же и соседних домах. Эта опция позволит сравнить данные калькулятора с текущей ситуацией на рынке. Впрочем, вероятность того, что оценка сервиса ЦИАН разойдется с реальным положением дел, довольно мала – средняя минимальная точность составляет 87% для Москвы и 82% для городов дальнего Подмосковья.
Стоит также отметить, что сервисом оценки теперь смогут воспользоваться и жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Алгоритм расчета основан на данных о стоимости более 1,5 млн квартир в 37,3 тыс. домов Северной столицы.
Но самым главным нововведением калькулятора оценки недвижимости ЦИАН стала возможность определения арендной ставки и расчета потенциальной доходности от сдачи квартиры в аренду. В основе алгоритма лежат данные о ставках аренды за последние 5 лет, что обеспечивает высочайший уровень точности.
Рейтинг инвестиционной привлекательности районов Москвы
Используя обновленный функционал сервиса оценки недвижимости, аналитики ЦИАН составили рейтинг районов Москвы с лучшими показателями доходности от сдачи квартир в аренду. Как оказалось, максимальный доход могут получить собственники недвижимости в Новой Москве. А вот для владельцев дорогой недвижимости в центре результаты исследования оказались не очень приятными: доходность от аренды в ЦАО находится на минимальном уровне.
Первое место на сегодняшний день занимает поселение Первомайское Троицкого административного округа. Средний уровень доходности от сдачи недвижимости в аренду здесь составляет 6,6% годовых. Второе место делят поселение Марушкинское Новомосковского административного округа и район Капотня Юго-Восточного административного округа – по 6,5% годовых. И замыкает тройку поселения Кокошкино (НАО) и Щаповское (ТАО) с показателем 6,4% годовых. Самый низкий уровень доходности у районов Арбат и Хамовники (оба – 4,1% годовых). Средний же показатель по Москве составляет 5,5% годовых.
Таблица 1. Районы Москвы с высокой средней доходностью от сдачи в аренду квартир
Таблица 2. Районы Москвы с низкой средней доходностью от сдачи в аренду квартир
В целом по Центральному административному округу доходность от сдачи в аренду составляет 4,8%, в то время как на юго-востоке города – 5,9%. На присоединенных территориях Троицкого и Новомосковского административного округов доходность еще выше – 6,1% годовых. Эффект обусловлен тем, что ставки аренды не так сильно снижаются по мере удаления от центральной части города и чувствительны к качеству района (арендное жилье рассматривается потребителями как временное), как стоимость кв. м.
Таблица 3. Средняя доходность от сдачи в аренду квартир по округам Москвы + районы с минимальной и максимальной доходностью в округах.
Низкая доходность типовой сдачи в аренду квартир в центральной части города обусловлена высокой стоимостью квадратного метра при относительно низких арендных ставках из-за большого объема предложения. Для повышения доходности наиболее предприимчивые участники рынка «уходят» из сегмента долгосрочной аренды в сегмент посуточной, которая перспективна в центральной части города и позволяет повысить доходность в 2-3 раза. Еще один сегмент, получивший развитие – открытие хостелов и мини-гостиниц. Кроме того, в предыдущие десятилетия активными участниками рынка скупался устаревший жилой фонд в центре, в том числе коммунальные квартиры с низкой ценой квадратного метра, и после качественного ремонта такие квартиры сдаются не как «массовый» продукт, а как «бизнес» и «элитный» по ставкам в 2-4 раза выше, что также позволяет получать высокую доходность. На данный момент недвижимости в центре, подходящей под такой «апгрейд», практически не осталось, а прямая покупка готового современного жилья под длительную аренду в центре сильно уступает по доходности вложениям в массовый арендный сегмент на окраинах.
Но даже наиболее доходные вложения в сегмент длительной аренды существенно уступают по доходности вложениям в обычные депозиты надежных банков – базовый уровень доходности по депозитам сроком более 1 года по данным Центрального банка составляет 10,7% годовых. Наибольшую доходность от сдачи в аренду можно получить в сегменте эконом-класса. Средняя доходность от сдачи квартир со стоимостью менее 110 000 рублей за кв. м составляет более 6% годовых, в то время как при стоимости кв. м более 475 000 рублей средняя доходность – ниже 4% годовых и требуются дополнительные вложения и усилия для ее увеличения.
График 1. Зависимость доходности аренды от стоимости кв. м
Для основной части жилого фонда города потенциальная доходность от сдачи в аренду составляет от 5 до 6,5% годовых. К этому сегменту относится 80% жилого фонда Москвы. Вероятность получить доходность от сдачи в долгосрочную аренду выше 6,5% составляет всего 3%. Вероятность доходности от сдачи в аренду ниже 3,5% также – 3%.
