В России объем ипотечного портфеля банков по итогам октября вырос на 2,9%, до 17,6 трлн рублей. Темпы роста показателя замедлились после рекордных +4,2% в сентябре. Об этом сообщает ЦБ в своем информационно-аналитическом материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в октябре 2023 года».
В регуляторе отметили, что за десять месяцев портфель вырос уже на 27%, и это значительно выше аналогичного показателя за 2021 год (23,7%), когда был установлен прежний рекорд. К концу года рост может составить около 30%, считают в Банке России.
Рекорд по выдаче ипотечных кредитов в стране является вынужденным, считает гендиректор агентства недвижимости «Итака» Василий Павлов.
«Имеющийся механизм принципиально не позволяет стимулировать снижение цен на „первичку“. А это означает, что у нас растет строительство, но также увеличивается и количество нераспроданного жилья. Очевидно, что надо перестраивать механизм так, чтобы это могло как-то повлиять на снижение цен. Простое применение льготной ипотеки ведет к повышению цен», — заявил эксперт.
По мнению эксперта по инвестициям Евгения Ткачева, негативным последствием рекорда является искусственное завышение стоимости новостроек при покупке с ипотекой без первоначального взноса от застройщика и прочими маркетинговыми программами.
«Создается ошибочное впечатление, что цены на новостройки сильно растут, но в реальности мы скоро увидим изменение системы оценки рыночной стоимости квартир, купленных у застройщика с завышением», — сказал Евгений Ткачев.
Также он подчеркнул, что из-за ипотечного рекорда и его влияния на рынок семья, желающая улучшить свои жилищные условия, вынуждена рассматривать вторичный рынок — так как, продав «трешку» на «вторичке», разменять ее на «однушку» в новостройке и «двушку» с небольшой доплатой не получится.
«Но рынок уже почти насытился эмоциональными покупками с целью сохранения сбережений, и в 2024 году мы сможем говорить о более взвешенных покупках на рынке», — резюмировал Евгений Ткачев.
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов отнес к негативным аспектам рекорда по выдаче ипотеки снижение возможности ЦБ влиять на инфляцию через ключевую ставку, рост доли заемщиков с высокой кредитной нагрузкой, формирование дисбаланса на рынке жилья — существенный рост ставок аренды, «первичка» на котловане становится дороже аналогичного жилья на «вторичке».
Однако есть у достижения и позитивные последствия. К ним эксперт отнес восстановление рынка новостроек вплоть до установления рекордов продаж в большинстве регионов в августе и сентябре 2023 года, а также рост в смежных секторах — от металлургии до услуг рекламных агентств и архитектурных бюро.
Рост цен по итогам года, как отметил Алексей Попов, стал не таким уж и заметным — в 2020 и 2021 годах он был куда более выражен.
«В этом году самым „нестандартным” показателем стал не рост цен, а другие значения — доля ипотечных сделок, соотношение ипотечного платежа и арендной ставки, разница в цене между „первичкой“ и „вторичкой“», — заключил руководитель Циан.Аналитики.
Локация | Ср. цена | Динамика (ноябрь 2023 г./ ноябрь 2022 г.), % | Ср. цена | Динамика (ноябрь 2023 г./ ноябрь 2022 г.), % |
Москва | 316 | +4% | 343 | +7% |
Санкт-Петербург | 210 | +4% | 252 | +6% |
Города-миллион-ники | 136 | +11% | 160 | +15% |
По данным Циан.Аналитики
Василий Павлов добавил, что «первичка» сейчас продается не по рыночным ценам, так как они определяются по «вторичке».
«Новостройки продаются на 20% выше рынка, если брать рекламные цены, и на 30-35% выше рынка, если брать фактическую стоимость жилья», — заключил он.
