Покупка вторичного жилья с детскими долями считается одной из самых рискованных сделок. Покупателям вторички следует быть особенно внимательными, если несовершеннолетние прописаны в квартире или являются собственниками. Согласно законодательству, сделка с квартирой, в которой числятся дети, возможна только с согласия органов опеки. Но избежать подводных камней при таких сделках не всегда могут даже опытные риелторы.
Суд может признать сделку недействительной, если продавец должен был на вырученные деньги купить квартиру для детей, но не выполнил это обязательство. Один из таких споров рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, пишет «Российская газета» со ссылкой на информационно-правовой портал «Гарант.ру».
Жительница Челябинской области решила продать квартиру, в которой были прописаны два несовершеннолетних ребёнка. Детям принадлежало по 1/3 доли. Перед продажей квартиры было получено согласие органов опеки. Чиновники указали, что продать квартиру можно при условии одновременной покупки другой жилплощади, в которой детям нужно выделить по 1/3 доли. Женщина должна была сообщить органам опеки о покупке нового жилья в течение месяца после продажи старой квартиры. В разрешении не был уточнён порядок расчёта с несовершеннолетними.
Сделка состоялась, покупатель переехал в новое жильё. Однако позже выяснилось, что прежняя собственница не приобрела новую квартиру, в которой обязана была выделить детские доли. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной, ссылаясь на ст. 168 Гражданского кодекса.
Покупательница квартиры заявила, что разрешение опеки было незаконным, так как в нем не указан порядок расчёта с несовершеннолетними собственниками. Кроме того, при выдаче разрешения опека не выяснила мнение отца детей. Покупательница также отметила, что её не проинформировали об обязанности продавца одновременно купить детям жильё.
Городской суд Челябинской области удовлетворил требование отдела опеки. Сделку признали недействительной, квартиру вернули прежней хозяйке и её несовершеннолетним детям. С прежней собственницы взыскали компенсацию в пользу покупателя в размере 1,05 млн рублей.
Это решение отметил Челябинский областной суд. По мнению апелляции, прежняя собственница нарушила договорённость с опекой, но это не делает договор купли-продажи квартиры недействительным. Сделка была проведена с соблюдением всех процедур, фактически она была исполнена и оснований для её расторжения нет.
Чиновников местной опеки не устроило это решение. Спор дошёл до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение апелляции. Дело должен пересмотреть областной суд. ВС РФ сослался на две статьи Гражданского кодекса. Это статья 173.1 — «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана», и статья 168 — «Сделка, противоречащая закону». Челябинский областной суд пересмотрит дело с учётом замечаний ВС РФ.
Фото: Jo Panuwat D / Shutterstock.com
