Для продажи жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетним, требуется согласие органов опеки. Об этом знает большинство граждан. Но на практике покупатель и риелтор не всегда могут выявить все риски. В частности, сделку могут признать недействительной, если продавец, который должен был на полученные деньги купить квартиру для детей, не выполнил это условие. Такое дело рассмотрел Верховный суд, пишет «Российская газета» со ссылкой на портал «Право.ru». Материалы этого дела помогут людям обезопасить себя при покупке квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетним.
Женщина решила продать квартиру, в которой были прописаны её дети. Каждому из двоих несовершеннолетних детей принадлежало по 1/3 доли. Женщина получила согласие на продажу квартиры у органов опеки. Жильё разрешили продать при условии одновременной покупки другого жилья, в котором дети получат по 1/3 доли. Мать должна была в течение месяца после продажи уведомить госорганы о покупке нового жилья. Как должен производиться расчёт с несовершеннолетними, в разрешении указано не было.
Покупательница рассчиталась за эту квартиру и заселилась в неё. Прежняя собственница не приобрела новое жильё для детей. Об этом стало известно отделу опеки. Сделку потребовали признать недействительной, поскольку она противоречит законодательству, сославшись на статью 168 Гражданского кодекса.
Покупательница заявила, что разрешение опеки противоречит законодательству, так как в нем не указано, как необходимо рассчитываться с несовершеннолетними детьми, на какой счёт нужно переводить средства несовершеннолетним после продажи их долей. Она добавила, что органы опеки при выдаче разрешения на продажу квартиры не выяснили мнение отца детей. Помимо этого, её не проинформировали о том, что продавец должен был купить квартиру несовершеннолетним.
Саткинский городской суд Челябинской области удовлетворил исковые требования отдела опеки. Договор купли-продажи квартиры признали недействительным, квартиру вернули в собственность продавца. Покупательница получила компенсацию в размере 1,05 млн рублей.
Челябинский областной суд отменил этого решение, отказав и отделу опеки, и покупательнице. Суд пришёл к выводу, что бывшая собственница не нарушила договорённости с опекой, так как приобрела детям жильё. Однако это не говорит о том, что договор купли-продажи является незаконным. С точки зрения апелляции, сделка была заключена с соблюдением всех процедур, она исполнена и оснований для признания её недействительной нет. Эту позицию объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса.
Опека не согласилась с этим решением и обратилась в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским спорам ВС отменила предыдущее решение. Областной суд должен будет пересмотреть спор.
В определении Верховного суда есть ссылки на две статьи Гражданского кодекса. Это статья 168 о сделке, противоречащей закону, и статья 173.1 о сделке, заключённой без необходимого согласия госоргана.
Областной суд должен пересмотреть отказ органам опеки и учесть права несовершеннолетних детей, которые оказались без прав на жильё.
Фото: beeboys / Shutterstock.com
