Застройщики при продаже жилья в рассрочку должны получать деньги только после перехода к покупателям права собственности. Этот принцип Центробанк хочет закрепить на законодательном уровне, сообщается в «Обзоре финансовой стабильности» Банка России.
Регулятор считает, что такая мера защитит права граждан и минимизирует недобросовестные практики со стороны девелоперов.
«В настоящий момент счета эскроу раскрываются в пользу застройщика после ввода дома в эксплуатацию, а для уже построенных объектов такие счета не предусмотрены законодательством», — напомнили в ЦБ.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметила, что сегодня застройщики, как правило, не прибегают к рассрочкам после того, как объект введён в эксплуатацию.
«Предлагаемые рассрочки действуют максимум до ввода. В противном случае возникают риски — на квартиру нужно передавать право собственности, а вдруг долг не будет погашен? Если же после ввода не оформлять квартиру на покупателя до полного с ним расчёта, то застройщик несёт налоговое бремя, и это тоже ему невыгодно», — заявила специалист.
Если же для рассрочек будет использоваться трёхсторонний договор с банком, по её мнению, это усложнит процесс как в случае дальнейшего расторжения договора, так и при переходе клиента на ипотеку.
«У многих девелоперов год назад просто не было другого варианта, кроме как оформлять рассрочку: при давлении банков и отсутствии инструментов продаж с такой высокой ставкой по ипотеке. Но времена изменились, сегодня уже виден просвет, и количество рассрочек сократилось. И оно продолжит уменьшаться с появлением приемлемых условий по ипотеке», — заключила Яна Глазунова.
Генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина подчеркнула, что основные риски при продаже жилья при помощи рассрочек несут застройщики, поскольку они, по сути, подменяют собой банки и рискуют столкнуться с задержками платежей, расторжением договоров.
«В подавляющем большинстве случаев все средства по ДДУ с рассрочкой вносятся на эскроу-счета и полностью защищены по закону. ЦБ предлагает предусмотреть механизм защиты для тех покупателей, которые берут длительные рассрочки, действующие после ввода проекта в эксплуатацию, а также тех, кто покупает в рассрочку готовое жильё. Но такие программы встречаются довольно редко», — объяснила эксперт.
Директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко согласна с тем, что при рассрочке застройщик выступает в роли неформального кредитора и берёт на себя риски, характерные для банковской сферы.
«Особую опасность представляет массовый отказ клиентов от исполнения договорных обязательств. В такой ситуации у строительной компании может возникнуть кассовый разрыв, обусловленный необходимостью возврата средств покупателям. А сами покупатели могут столкнуться с обесценением вложенных в покупку денежных средств», — пояснила спикер.
По её словам, нивелировать эти риски позволит перевод договорных обязательств по рассрочке в трёхстороннюю плоскость с участием банков, как и предлагает ЦБ.
«Касательно инициативы по закреплению принципа получения денег застройщиками только после перехода права собственности отмечу, что сегодня при рассрочке покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, достигающий 20–50% стоимости жилья, однако прав собственности на объект при этом не получает. И в ситуации финансовой несостоятельности застройщика такие покупатели становятся наиболее уязвимой категорией», — уточнила Светлана Опрышко.
На её взгляд, предложения ЦБ направлены на защиту как застройщиков, так и покупателей.
«Но есть и обратная сторона — новые правила неизбежно приведут к удорожанию рассрочек», — резюмировала Светлана Опрышко.
Фото: New Africa / Shutterstock.com
