Верховный суд РФ рассмотрит спор об ответственности за нарушения при строительстве многоквартирных домов, пишет «Коммерсантъ». Управляющей компании не удалось подтвердить вину застройщика, сдавшего в эксплуатацию жилой дом с дефектами, так как суды возложили на УК излишнее бремя доказывания.
Участники рынка и юристы полагают, что передача этого дела в Верховный суд может повысить ответственность застройщиков за качество строительства. ВС определит пределы ответственности строительной компании.
В 2015–2016 годах АО «Мосстроймеханизация-5» ввело в эксплуатацию три дома в Подмосковье. Управляющая компания «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО» обнаружила многочисленные дефекты в зданиях и инженерно-технологическом оборудовании. В частности, были выявлены дефекты противопожарного и лифтового оборудования, кровли, отделки, разводки освещения. В 2017–2018 годах УК направила застройщику ряд претензий и попросила устранить недоработки. В строительной компании пообещали, что работы будут выполнены в определенные сроки. Однако застройщик так и не устранил дефекты. Управляющая компания обратилась в суд.
В августе 2021 года Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении иска управляющей компании. Суд пришел к выводу, что УК не доказала факт ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по ДДУ. Суд учел, что многоквартирные дома сданы в эксплуатацию и переданы дольщикам с оборудованием, при этом претензий к качеству не возникло. С точки зрения суда, это свидетельствует о том, что дефекты возникли в процессе эксплуатации дома и не связаны с нарушениями при строительстве. По мнению суда, судебная экспертиза, обнаружившая возникновение значительной части дефектов в процессе стройки, не выявила связи между недостатками и нарушением строительных норм. По некоторым объектам эксперты не смогли дать оценку из-за того, что застройщик не предоставил проектную документацию. Апелляция назначила повторную экспертизу, которая установила вину застройщика и частично удовлетворила иск УК. Однако кассация сохранила в силе решение первой инстанции.
Управляющая компания обратилась в Верховный суд. В УК заявили, что бремя доказывания было распределено неверно, в результате чего возложили на УК обязанность обосновать вину застройщика в нарушениях СНиПов и ГОСТов. Это ограничило ответственность строительной компании. В данном случае доказывать невиновность должен был ответчик, но он не оспаривал наличие дефектов в домах и признал претензии. Дело передали в экономколлегию Верховного суда. Его планируется рассмотреть 21 февраля.
По словам старшего юриста NSP Арама Григоряна, факт возникновения дефектов в пределах установленного срока должен доказать истец. Застройщик должен устранить недостатки либо возместить расходы. При этом застройщик может доказать, что дефекты появились позже, а их причиной стали неправильная эксплуатация дома, некачественный ремонт либо естественный износ. Однако суды нередко ошибаются в распределении бремени доказывания, освобождая застройщиков от ответственности.
Руководитель юридического департамента компании «Юстиком» Вероника Литвиненко отмечает, что данное дело показывает, как застройщик может прикрывать дефекты, допущенные при строительстве. Соучредитель a.t.Legal Николай Титов согласен с тем, что суды, вопреки законодательству, не учли пассивное поведение строительной компании, которая устранилась от доказывания невиновности, и безосновательно освободили его от ответственности, несмотря на то, что истец доказал наличие недостатков, связанных с некачественным строительством.
По словам Григоряна, если ВС в этом споре поддержит управляющую компанию, это освободит истцов от лишней работы по доказыванию. Опровержением гарантийных недостатков жилых домов должна будет заниматься профессиональная сторона — застройщик. Это будет способствовать повышению качества строительных работ.
Президент межотраслевой ассоциации саморегуляторов в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус напоминает, что российская система не является прецедентной. Он отмечает, что, если решение ВС не войдет в обзор судебной практики, который утверждает президиум ВС, суды не обязательно будут выносить такие же решения при рассмотрении похожих споров.
