Ипотека делает покупку жилья более доступной, поэтому застройщики и агентства, реализующие квартиры, заинтересованы в лояльности банков к своим клиентам и объектам. Однако расположение кредитной организации завоевать непросто. Банкиры тщательно взвешивают риски перед тем, как включить новостройку в список благонадежных и выдавать под нее кредиты.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Партнерские отношения девелоперов и банков можно считать тенденцией современного рынка недвижимости. Обе стороны заинтересованы во взаимных уступках при строительстве и реализации жилья. С точки зрения застройщика, это финансовое подспорье для проекта и стимулирования платежеспособного спроса у населения. Для банков — расширение круга клиентов, увеличение кредитного портфеля, а иногда и льготы при покупке жилья. И все же основные риски в этом партнерстве ложатся на банки. Выдавая кредиты под не существующую еще недвижимость, они лишаются надежного залога. При этом компенсировать шаткость положения высокой процентной ставкой по кредиту нельзя — банк сразу теряет конкурентное преимущество на рынке ипотеки. Поэтому ничего другого не остается, как внимательно все просчитывать, оценивать и… полагаться на добросовестность партнеров.
Неудивительно, что процесс аккредитации объекта, то есть включения его в перечень кредитуемых новостроек, довольно сложный. Банк изучает правоустанавливающие документы компании, в том числе и на конкретный проект. Интересуется репутацией и опытом застройщика: в его пользу, например, говорит наличие большого количества построенных и вовремя введенных в эксплуатацию домов. А вот у тех компаний, которые существуют менее трех лет и построили менее трех домов, по словам Елены Кураткиной, заместителя начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга ГК «ПИК», могут возникнуть проблемы. «Малоизвестные небольшие фирмы, которые столкнулись с финансовыми трудностями во время кризиса 2008–2009 гг. и в том числе не смогли вовремя расплатиться по обязательствам, представляют наименьший интерес для банков», — отмечает руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов.
Тщательную проверку проходит бухгалтерская отчетность застройщика и документы на земельный участок, на котором ведут строительство, инвестиционные контракты, заключение государственной экспертизы, разрешение на строительство, проектная декларация. Как отмечают в пресс-центре Сбербанка, застройщик обязательно должен быть резидентом Российской Федерации.
Если по результатам анализа документов заключение положительное, то далее банк приступает к кредитованию физических лиц на приобретение жилья в новостройке.
Аккредитация требует времени, иногда двух-трех месяцев, но многие финансовые учреждения работают над тем, чтобы ускорить данную процедуру, доведя ее до одной-двух недель. «В настоящее время мы, как и другие банки, разрабатываем упрощенную схему аккредитации, которая позволит сократить сроки принятия решения», — говорит С. Джамалутинов.
Идеальная новостройка глазами банка
Подход, которого придерживаются финансовые учреждения при аккредитации новостройки, в целом стандартен, однако один и тот же объект может получить согласие на выдачу кредита в одном банке и отказ в другом. Так происходит потому, что кредиторы выдвигают разные требования к новостройке. Например, к степени готовности дома — чем она выше, тем надежнее объект и, значит, тем охотнее и быстрее банк открывает ипотечную программу. На этапе котлована кредитовать строительство готовы немногие (как правило, госбанки или игроки, которые финансируют саму стройку), а если выполнено больше половины всего объема работ, число финансовых организаций, желающих выдавать ипотеку, значительно возрастает.
По словам Е. Кураткиной, в список надежных объектов охотнее всего включают новостройки со степенью готовности наземной части более чем на 20–30%, причем на этом этапе в условиях высокого спроса на жилье отмечается жесткая конкуренция среди банков, а непроданных квартир остается не так уж много.
Однако нулевой цикл строительства не всегда является препятствием для выдачи кредита. Как отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», такая новостройка может пройти аккредитацию, если дом возводит надежная и финансово устойчивая компания.
В процессе аккредитации большое значение имеет схема реализации новостройки (возводить проект согласно закону № 214-ФЗ — стандартное требование кредиторов). Важен даже масштаб — банкам интересны крупные проекты, которые обеспечат стабильно возрастающий поток клиентов по мере выхода в продажу новых корпусов в известной новостройке. Такой объект выгодно аккредитовать как можно раньше.
Наличие партнерских программ банков и застройщиков служит серьезным показателем надежности проекта. Потребитель понимает, что новостройка прошла тщательную экспертизу со стороны финансовой организации, и готов сделать выбор в ее пользу, особенно если банк выдает ипотеку под залог приобретаемого жилья.
Если прямой ипотеки на объекте нет (деньги выдаются лишь под залог имеющейся недвижимости), то это может стать тревожным сигналом для покупателя. Однако спешить с выводами не стоит, вполне вероятно, новостройка только вышла в продажу, и кредитную программу еще не оформили. В таком случае рекомендуем ориентироваться на репутацию застройщика и статус участников проекта.
Какое количество программ оптимально для новостройки?
Многие компании, стремясь предложить разнообразные условия кредитования для своих клиентов, стараются максимально увеличить пул банков-партнеров. Тогда на рынке появляются новостройки с большим количеством ипотечных программ (более 15). Однако есть и объекты, которые предлагают своим клиентам всего одну-две программы. С одной стороны, это может свидетельствовать о том, что застройщик не совсем прозрачен для банков и они не готовы принимать на себя риски, связанные с кредитованием его объекта. С другой стороны, вероятно, необходимости в масштабной ипотеке просто нет. «Если реализуется небольшой проект, допустим, односекционное здание высотой 25 этажей, то вполне можно обойтись парой ипотечных программ от крупных банков, которые предлагают выгодные условия и хорошую коммуникацию», — говорит А. Владыкин.
Небольшое количество программ абсолютно приемлемо для элитных объектов. «Размер кредита на покупку жилья премиум-класса может составлять до 50–90 млн руб., и не все банки готовы выдавать такие крупные и длинные деньги. Плюс к этому в случае невыплаты заемщиком кредита элитное жилье довольно сложно продать», — добавляет С. Джамалутинов.
По мнению руководителя пресс-центра Московского банка Сбербанка России Юлии Шелеговой, наличие пяти-шести программ является оптимальным для реализации объекта. Эксперт Е. Кураткина отмечает, что для успешного выполнения продаж достаточно пула из трех-четырех банков-партнеров, каждый из которых предлагает по две-три программы кредитования.
Возможность выбора программ — не единственный факт, который привлекает покупателя квартиры в новостройке. Важно, что это за программы и на каких условиях можно оформить кредит. «Если условия неинтересные, то вряд ли такое предложение будет востребовано конечным потребителем», — добавляет коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
Во сколько обойдется кредит?
Покупатель квартиры в аккредитованном объекте может рассчитывать на некоторые льготные условия кредитования. Банки идут на снижение размера первоначального взноса для клиентов партнера. «Хотя тут многое зависит от застройщика и класса жилья, — уточняет С. Джамалутинов. — Квартиры в домах экономкласса обычно приобретают граждане, которые не имеют больших накоплений, поэтому здесь средняя величина взноса 10–15% при стоимости квартиры 3–4 млн руб. Покупатели новостроек более высокого класса обычно вносят около 30% стоимости».
Что касается процентной ставки, то, как правило, она не превышает среднерыночных показателей (12,7% — по данным АИЖК), но чаще даже ниже этого уровня. Банки охотно используют всевозможные акции для того, чтобы снизить ставку и усилить привлекательность своих продуктов. Перед Новым годом не редкостью были предложения без первоначального взноса и с весьма привлекательными ставками.
Однако в целом процентная ставка по кредиту до оформления объекта залога в собственность на 0,5–1% выше, чем после регистрации. Это распространенное правило ипотеки на новостройки.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
