Развитие присоединенных к столице территорий — процесс длительный и весьма сложный. Прошло чуть больше года, и стало очевидно, что вал проблем растет и будет расти. Впрочем, некоторые из них уже удалось решить или хотя бы понять, как это сделать. Свое видение ситуации представляет Александр Зубец.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
— Что спустя год с небольшим можно назвать главным итогом присоединения новых территорий?
— Самый главный итог — появилось понимание, что это не просто росчерк пера. Буквально через месяц-два после присоединения земель народ стал требовать московских условий проживания, начиная от тарифов и льгот, заканчивая уровнем инфраструктуры и пр. И только через год люди осознали, что так не бывает, что все в одночасье не изменится.
У московских чиновников тоже за этот год появилось понимание, с чего начинать развивать территории, — приоритет был отдан строительству дорог и созданию рабочих мест, центров притяжения трудовой миграции.
В результате за этот год мы прошли путь от хаоса и анархии в самом начале, когда разрешения не выдавали, все возводили без оглядки на соседей, до более-менее отлаженной системы взаимоотношений ответственных лиц. У игроков рынка появилось понимание, которое, надеюсь, ляжет в основу системной работы, в результате которой огромная территория будет развиваться сбалансированно и гармонично.
— Активность застройщиков и покупателей в Новой Москве заметно возросла. И спрос на жилье тоже?
— Интерес к присоединенным землям как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей однозначно вырос. Объем предложения на рынке жилой недвижимости Москвы за это время фактически удвоился. В прошлом году вышло около 15 новых объектов, в этом — еще примерно пять. При этом если сравнивать их с теми проектами, которые расположены в ближайших городах Подмосковья, то они будут отличаться более высокими показателями по объему сделок.
Новая Москва привлекает девелоперов своим статусом в совокупности с более доступным уровнем цен на землю. Кроме того, на данной территории по-прежнему есть богатый выбор участков, различных по размеру, расположению, окружению, стадии готовности к застройке, природно-видовым характеристикам и т.д. Девелопер может приобрести большой земельный надел и возвести на нем крупный жилой комплекс или целый микрорайон. Тогда как в старых границах города реализация масштабного проекта, по сути, уже невозможна.
— Как вы считаете, успеет ли правительство разработать генплан развития новых территорий к 2014 г.?
— Сложно предсказать, успеют ли власти разработать генплан. Пока его отсутствие не сильно тормозит развитие Новой Москвы. Конечно, он необходим. Четкое зонирование территорий и планы по строительству конкретных объектов упростят жизнь всем. И утверждение генплана сразу сформирует благоприятную среду для активного развития бизнеса. Создание этого важного документа, растянувшееся во времени, — это скорее рабочий момент. Сама Москва не раз находилась в такой же ситуации, и никого это не останавливало.
Однако то, что генплан сейчас находится в процессе разработки, не мешает появлению новых объектов с очень грамотной концепцией, например микрорайона Новые Ватутинки, предусматривающего строительство около 1 млн кв. м недвижимости.
— Основной рост стоимости недвижимости за счет присоединения земель уже позади. Какие факторы сейчас влияют на ценовую динамику в Новой Москве? Каковы ваши прогнозы на ближайшее будущее?
— С момента присоединения новых территорий цены на жилье выросли довольно сильно — на 20–25% относительно уровня, характерного для Подмосковья. Это произошло в основном за счет нового статуса. Однако сейчас все факторы, влияющие на рост цен, уже исчерпали себя.
Тем не менее Новая Москва имеет хорошие перспективы с точки зрения развития дорожно-транспортной инфраструктуры. Ни по одному направлению области нет столь грандиозных планов, что однозначно повлечет за собой дополнительный рост рыночной стоимости жилья. После того как программа улучшения транспортной доступности будет реализована, цена 1 кв. м в некоторых районах повысится в среднем на 15–20%.
Неслучайно новомосковские квартиры в первоочередной, 25-километровой зоне освоения уже сегодня стали хитом сезона. Калужское шоссе — основную транспортную магистраль района — расширят до десяти полос. В результате реконструкции она получит новые современные развязки, остановки общественного транспорта и лишится большей части светофоров. Также на территории Новой Москвы появится метро. Большую роль в сообщении в данном районе будет играть скоростной трамвай, главным преимуществом которого станет отсутствие пробок на маршрутах, — этот вид транспорта будет изолирован от пешеходного и автомобильного движения. При развитии территорий столичные власти планируют применить совершенно новый подход, учитывающий успешный опыт других мегаполисов за рубежом. В настоящее время проводят работу с транспортными компаниями по выявлению и организации возможных маршрутов движения с условием проезда общественного транспорта по застраиваемой территории (после ввода в эксплуатацию дорожной сети первой очереди и дорог с учетом полного развития), вероятных сроков начала их функционирования. За ориентир для связи со станциями метрополитена приняты маршруты до станций «Теплый Стан», «Юго-Западная», прорабатывают маршрут до платформы Внуково. Наряду с инфраструктурой и транспортной сетью будут создавать предприятия и бизнес-центры, обеспечивающие местных жителей рабочими местами с достойной оплатой. При этом в Новой Москве не появится вредных производств. В общем, проект масштабный.
— Для каких целей сейчас чаще всего приобретают жилье в Новой Москве — инвестиций или проживания? Кто вообще покупает там квартиры?
— Доля инвестиционных сделок на присоединенных территориях в настоящее время действительно высокая. Если в Подмосковье в среднем она составляет 8–10%, то в Новой Москве достигает 30%. Многие инвесторы рассчитывают на то, что, когда будут проведены конкретные мероприятия по улучшению транспортной доступности, жилые проекты покажут дополнительный рост цен.
Тем не менее многие приобретают квартиры в Новой Москве для собственных нужд. Четкий портрет клиента составить практически невозможно, жилье покупают практически все группы населения — москвичи, жители регионов (от Калининграда до Владивостока), пенсионеры, одинокие бизнесмены и пр. Хотя семейные люди с детьми все-таки составляют костяк.
— Испытывают ли люди, проживающие сейчас в Новой Москве, дефицит объектов социальной и бытовой инфраструктуры? Если да, то насколько быстро данная проблема может решиться?
— До присоединения к Москве на данной территории проживало небольшое число человек. Поэтому та инфраструктура, которая присутствовала здесь изначально, не способна справиться с дополнительной нагрузкой. Активность застройщиков была довольно высокой, однако новых объектов инфраструктуры на данных территориях практически не появилось. Большинство девелоперов откладывают ее возведение до последнего момента. Поэтому люди действительно испытывают проблемы. В той же Коммунарке осуществляют масштабную застройку территории, реализуют несколько крупных проектов. А жители жалуются, что садиков и школ не хватает.
Однако власти сейчас ужесточают требования к новым проектам по обеспеченности инфраструктурой. И в этом плане Новая Москва выгодно отличается от областных городов. Не секрет, что в большинстве проектов, реализуемых за МКАД, инфраструктуру либо возводили в последнюю очередь, либо не строили вообще. В Новой Москве это вряд ли будет возможно, поскольку здесь ситуацию теперь контролируют гораздо более системно. Поэтому в данном отношении риски покупателей снижаются.
— Насколько мешают застройщикам ограничения, распространившиеся на новые территории (изъятие земель, пересмотр инвестконтрактов, ограничение высотности)?
— Они могут отпугнуть лишь мелких застройщиков. Крупные девелоперы вряд ли откажутся от реализации своих проектов. Конечно, ужесточение требований по обеспечению социальной инфраструктурой, ограничение высотности и пересмотр инвестконтрактов обязательно приведут к увеличению себестоимости проектов. А застройщики, естественно, будут перекладывать свои расходы на покупателей. Соответственно, все эти инициативы, скорее всего, повлекут за собой очередное повышение цен на квартиры.
— Статус Новой Москвы сейчас по факту в какой-то степени неопределенный — это нечто среднее между Москвой и Подмосковьем. Станут ли новые земли когда-нибудь полноценной частью столицы? Насколько это реально?
— Новая Москва станет полноценной частью столицы тогда, когда мы увидим реализацию планов по развитию дорожно-транспортной сети. Если там действительно построят обещанные три станции метро, то данные территории уже нельзя будет назвать еще одним пригородом Москвы.
В принципе статус у присоединенных земель уже сейчас другой, и это видно хотя бы по тому, как регулярно местные власти отчитываются перед московским начальством, как это происходит в любом другом районе столицы. И если реальный объем финансирования будет совпадать с озвученными цифрами, то по уровню благоустройства и комфортности проживания Новая Москва точно будет сопоставима со спальными районами столицы.
