- Аренда или наём: разбираемся, в чём разница
- Можно ли по закону сдавать квартиру без договора аренды
- Какие финансовые риски несёт арендатор без договора
- Что ещё грозит арендатору
- Почему арендатор рискует оплатить чужой ремонт и поломки
- Какие доказательства могут подтвердить аренду без договора
- Налоговые последствия и внимание госорганов: чья это проблема
- Главное
Аренда или наём: разбираемся, в чём разница
В быту мы привыкли говорить «аренда квартиры», а жильца называть арендатором, когда речь идёт о съёме жилья. Но закон разделяет два понятия: наём и аренда.
Наём жилого помещения — это когда собственник-физлицо сдаёт жильё другому физическому лицу для проживания. Проще говоря, один человек сдаёт квартиру другому. Стороны называются наймодатель и наниматель, между ними заключается договор найма. Такие отношения регулирует глава 35 Гражданского кодекса РФ.
Примеры найма:
— Хозяйка сдаёт комнату студенту.
— Собственник сдаёт квартиру семье.
Аренда жилого помещения — это когда в сделке участвует хотя бы одно юридическое лицо или ИП. Объектом аренды может быть как жилое, так и нежилое помещение: офис, склад. Стороны называются арендодатель и арендатор, между ними заключается договор аренды. Жильё компания может использовать лишь по прямому назначению — для проживания. Например, чтобы поселить там своего сотрудника. Вопросы аренды регулирует глава 34 ГК РФ.
Примеры аренды:
— Владелец сдаёт свою квартиру компании для размещения командированных сотрудников.
— Организация сдаёт нежилое помещение под магазин.
Для наглядности собрали основные отличия в таблицу:
|
|
Наём | Аренда |
|---|---|---|
| Участники | Только физлица | Физлицо и юрлицо, ИП/два юрлица, ИП |
| Объект | Только жилой: квартира, дом, комната | Жилой или нежилой: офис, склад |
Для обоих вариантов закон предусматривает письменную форму договора. В случае найма жилья между гражданами об этом говорится в статье 674 ГК РФ. Если одна из сторон юрлицо, договор аренды обязательно должен быть заключён в письменной форме, согласно статье 609 ГК РФ.
В обиходе договор найма чаще всего называют договором аренды, поэтому дальше в статье будем использовать этот более привычный термин.
Можно ли по закону сдавать квартиру без договора аренды
Собственник вправе сдавать своё жильё, это разрешено законом. Но одновременно у него появляются и обязанности: не нарушать права и интересы соседей, беречь общее имущество дома и следить за исправностью счётчиков. Если хозяин этим пренебрегает, соседи могут подать на него в суд.
При этом закон прямо предусматривает заключение договора при сдаче жилья внаём. Это не просто формальность, а документ, который защищает интересы обеих сторон.
В договоре фиксируются все важные моменты:
- Сроки, стоимость и порядок оплаты: когда и как переводить деньги, допускается ли оплата в счёт ремонта и другое.
- Правила пользования квартирой, обязанности по ремонту и обслуживанию. Например, кто вызывает коммунальщиков и устраняет поломки.
- Защита интересов собственника. Например, запрет на субаренду или ремонт без ведома хозяина.
- Защита прав арендатора. К примеру, запрет на внезапные визиты без предупреждения.
- Описание квартиры и имущества на момент заезда, чтобы избежать в будущем споров: кто испортил мебель или обои.
Аренда жилья без договора — это просто соглашение на словах, не имеющее юридической силы. Если случится конфликт, доказать свою правоту будет крайне сложно.
Причём рискуют сразу обе стороны. Наймодатель может остаться без обещанных денег или получить квартиру с испорченным ремонтом. А нанимателя могут попросить освободить жильё в любой момент, повысить стоимость найма без объяснений или не вернуть залог. И чаще всего споры возникают именно из-за финансов.
Какие финансовые риски несёт арендатор без договора
Если человек снимает квартиру без договора, то каждый финансовый вопрос может превратиться для него в лотерею.
Залог без возврата
Залог — это сумма, которую квартирант отдаёт при заселении как гарантию исполнения своих обязательств. Обычно он равен стоимости проживания за месяц. При выезде залог должны вернуть.
Но без договора это зависит лишь от порядочности владельца. К примеру, хозяин может указать на недостатки в квартире, которые были ещё до квартиранта. Или просто скажет, что денег нет.
С договором всё иначе: там указано, при каких условиях залог можно удержать, в остальных случаях его обязаны вернуть.
Внезапное повышение платы
Ещё один классический сценарий. Квартирант только въехал и обжился, а вскоре звонит хозяин и говорит, что с этого месяца повышает цену. Не устраивает — съезжай.
Без договора это реальная ситуация. Сумма нигде не зафиксирована, и, значит, собственник может менять её когда захочет.
С договором цена закреплена на весь срок и повысить её можно только по взаимному согласию.
Коммуналка с сюрпризом и неожиданные расходы
Иногда собственник договаривается об одной сумме, в которую всё включено, а через месяц выясняется, что накопился долг и его нужно погасить. Или прорвало старую трубу, а хозяин перекладывает всю ответственность на квартиранта.
Без договора собственник может переложить на нанимателя любые расходы, даже за то, к чему тот не имеет отношения.
В договоре эти вещи чётко прописаны: кто платит за текущий ремонт, кто вызывает мастера, если сломалась техника, кто оплачивает ЖКУ согласно квитанциям.
Что ещё грозит арендатору
Аренда жилья без договора последствия имеет не только для кошелька, но и для спокойной жизни. Потому что это всё равно что жить в гостях и полностью зависеть от хозяев и их настроения.
Неожиданное выселение
Ситуация: вечером арендатор возвращается с работы, а у двери стоит хозяин и говорит, что квартиру продали и нужно съехать к выходным. Или сам решил заехать, приехали родственники, нужно детям — причин может быть много.
Без договора такая история не редкость. Срок проживания нигде не зафиксирован, а значит, он может быть любым.
В договоре аренды всегда прописаны сроки и выселить раньше можно только по перечисленным там же основаниям. Помимо этого, можно указать условие выплаты хозяином неустойки, если он попросит съехать раньше указанного срока. Потому что арендатор в таком случае несёт незапланированные расходы.
Знакомая платила без задержек и присылала видеоотчёты каждый месяц. Но неожиданно хозяйка позвонила и сказала, что выставила квартиру на продажу и попросила съехать как можно скорее. Пришлось срываться с места и срочно искать другое жильё рядом с этой же школой — и всё это посреди учебного года и аврала на работе
Визит без предупреждения
Статья 25 Конституции РФ наделяет жильё неприкосновенностью. Никто не вправе проникать в него против воли проживающих. Но работает это правило, если у человека есть законное основание там находиться.
Без договора такого основания нет. Хозяин может явиться без звонка, зайти за забытой вещью, проверить порядок, устроить просмотр квартиры в разгар рабочего дня. Юридически он не нарушает закон, а просто заходит в свою собственность.
Доказать, что арендатор имеет право там жить и требовать приватности, при договорённостях на словах будет практически невозможно. В договоре этот момент обычно оговаривают отдельно: например, хозяин предупреждает о визите за сутки и заходит только с согласия жильцов.
Риск стать жертвой обмана
Бывает, что объявляется человек, который представляется собственником квартиры или совладельцем и заявляет, что не давал согласия на сдачу. Без договора квартирант даже не знает о его существовании.
Ещё опаснее, когда квартира сдаётся по доверенности. Человек показывает бумагу, говорит, что хозяин в отъезде, забирает деньги и залог. А через неделю появляется реальный собственник, который ничего не сдавал. Иногда мошенники собирают предоплату с нескольких желающих за одну квартиру и исчезают.
С договором таких рисков практически нет: понятно, кто сдаёт, кому и на каких основаниях. Если собственник не один — нужны подписи всех совладельцев, если сдают по доверенности — её можно проверить.
Без договора человек просто отдаёт деньги незнакомцу и надеется на лучшее. Простая проверка документов и выписки из ЕГРН могла бы это предотвратить.
А через месяц ранним утром её разбудил шум в кухне. Девушка в ужасе заглянула и увидела там пожилого мужчину. Он представился хозяином квартиры, которую купил для проживания внука, показал документы. Внуком оказался тот самый молодой человек: он давно жил в другом месте и решил заработать на аренде. Сдавать квартиру дедушка не планировал и про сдачу случайно узнал от соседей. Он угостил ошарашенную знакомую чаем и дал ей пару дней на сборы
Почему арендатор рискует оплатить чужой ремонт и поломки
Когда нет договора, любая царапина на ламинате или повреждённые обои могут спровоцировать конфликт. А иногда — послужить поводом не вернуть залог или получить счёт за то, к чему арендатор не имел отношения.
Старые царапины — новому жильцу
Квартирант въезжает в жильё, где уже есть следы эксплуатации: потёртости на мебели, сколы на плитке, пятна на диване, расшатанные дверцы шкафов.
При выезде хозяин может предъявить претензии и попросить возместить ущерб или просто удержать стоимость ремонта из залога. Без договора и акта приёма-передачи доказать, что всё это было ещё раньше, невозможно.
Такие вещи желательно фиксировать в договоре, можно сделать фото испорченных предметов обстановки на дату заезда. Фото: Pavel105 / Shutterstock / Fotodom
Конфликт из-за домашних животных
На словах хозяин может разрешить завести кота или собаку. Но потом он понимает, что это было неверное решение и требует компенсацию за видимый или надуманный ущерб либо выселение.
Без договора запрет и разрешение на животных просто слова. Любая сторона может трактовать договорённости в свою пользу.
В договоре этот момент чётко фиксируют: можно или нельзя с питомцем и что будет, если животное испортит имущество.
Фото: alina_stor / Shutterstock / Fotodom
Чужой ремонт за ваш счёт
Квартиранту могут предложить сниженную арендную плату в обмен на косметический ремонт. Человек покупает материалы, красит стены, переклеивает обои, а через месяц хозяин просит съехать. Ремонт остаётся владельцу квартиры, теперь он может сдавать жильё дороже или жить в нём сам, а деньги за работу и материалы вряд ли вернёт.
Без договора такая ситуация вероятна: стороны не зафиксировали на бумаге, что ремонт идёт в счёт аренды.
В договоре эти условия можно прописать заранее: составить смету и указать условие, что арендатор проживёт в квартире какой-то срок после улучшений, например полгода. Это защитит его от выселения сразу после вложений.
Кратко подытожим в таблице:
| Ситуация | Без договора | С договором |
|---|---|---|
| Повреждения мебели | Хозяин говорит, что повреждений не было, даже если это не так, и удерживает деньги из залога | В договоре есть опись имущества с перечнем повреждений на момент вселения |
| Поломка техники | Хозяин перекладывает ремонт на квартиранта, даже если стиральной машинке 10 лет и половина программ у неё не работает | Обозначено, кто и за что отвечает. Обычно естественный износ техники — зона ответственности хозяина |
| Домашние животные | Хозяин может в любой момент заставить убрать животное из квартиры, потребовать компенсацию или выселение | Чётко прописано: можно ли с животными, какими именно и что будет за порчу ими имущества |
| Ремонт в счёт аренды | Сделали ремонт за свой счёт, а хозяин попросил съехать. Деньги и труд потеряны | Указано, что ремонт идёт в счёт оплаты, и зафиксирован срок проживания после улучшений |
Какие доказательства могут подтвердить аренду без договора
Договариваться на словах закон напрямую не запрещает. Но полагаться на такие договорённости опасно: в суде они могут сработать, а могут и нет. Всё зависит от обстоятельств и доказательств.
Если письменного договора нет и конфликт дошёл до суда, опираться на слова свидетелей не получится. Статья 162 ГК РФ запрещает ссылаться на свидетельские показания при несоблюдении письменной формы сделки.
Придётся по-другому доказывать, что арендные отношения между сторонами действительно были. В ход пойдёт всё, что было зафиксировано на бумаге или электронном носителе.
Платёжные документы
Самый надёжный вариант — выписки из расчётного счёта, чеки, платёжные поручения, банковские переводы. Регулярные переводы с пометкой «за квартиру» или просто фиксированные суммы в одни и те же даты — это уже система. Суд может признать их подтверждением того, что стороны состояли в арендных отношениях.
Ещё лучше, если сохранились расписки, которые фиксируют факт передачи денег и назначение платежа.
Переписка
Пригодятся скриншоты переписки в мессенджерах, смс или письма из электронной почты, где стороны обсуждают условия: сумму платежа, сроки, дату заезда. Важно, чтобы из переписки было понятно, кто, с кем и о чём договаривается.
Запись разговора
Записанный телефонный разговор с собственником, где он подтверждает факт аренды, сумму платежа или договаривается о выселении, может стать весомым аргументом.
Предупреждать собеседника о записи необязательно, но вот передавать её третьим лицам без его согласия нельзя.
Документы, подтверждающие проживание
Сюда относится всё, что связывает арендатора с адресом: квитанции об оплате коммунальных платежей (если оплачивал квартирант), почтовые уведомления, заказы с доставкой на этот адрес.
Если есть фото или видео, подтверждающие, что человек действительно жил в квартире, их тоже можно приобщить к делу.
Даже если собрать все эти доказательства, нет стопроцентной гарантии положительного исхода. Каждый спор уникален. Суд может признать сделку состоявшейся, а может и отказать, посчитав доказательства недостаточными.
Налоговые последствия и внимание госорганов: чья это проблема
Казалось бы, налоги — головная боль собственника, а не квартиранта. Но отсутствие договора и неуплата налогов могут отразиться на обеих сторонах.
Почему собственники не хотят оформлять договор
По статистике, до 95% съёмного жилья в стране сдаётся неофициально. Основная причина — нежелание владельцев недвижимости. Но даже если договора нет, это не освобождает собственника от уплаты налогов с полученного от аренды дохода.
Для физлиц налог составляет 13% от дохода. Можно оформиться как самозанятый и снизить налоговую ставку: она составляет 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче юрлицу или ИП.
Что будет владельцу за неуплату налогов
Если налоговая выявит нарушения, собственника могут ждать штрафы:
- доначисление НДФЛ за 3 последних года;
- штраф за неподанную декларацию — от 1 000 рублей до 30% от суммы налога согласно ст. 119 НК РФ;
- штраф за неуплату или неполную уплату — 20% от неуплаченной суммы налога по ст. 122 НК РФ.
Чем рискует арендатор
Когда собственника начнут проверять контролирующие органы, он может попросить квартирантов срочно съехать. Без договора повлиять на эту ситуацию не получится, жильцов просто поставят перед фактом.
Другой вариант — хозяин может поднять стоимость аренды, чтобы компенсировать штрафы, то есть попробует решить свои проблемы за счёт квартиранта.
Вопросы от полиции и миграционной службы
Полиция или миграционная служба могут посетить квартиру по сигналу соседей или в рамках рейдов.
Если нет договора, то нет и документов, подтверждающих право находиться в этом жилье. Формально квартирант без договора — посторонний человек в чужой квартире.
Главное
Заключение договора при сдаче жилья внаём или аренду — требование Гражданского кодекса. Письменная форма защищает интересы обеих сторон.
Аренда без договора всегда риск. Устные договорённости не имеют юридической силы. Пока всё хорошо, кажется, что бумаги не нужны. Но при конфликте не на что опереться.
Для нанимателя аренда без договора — это нестабильность и незащищённость. Он может в любой момент оказаться на улице, столкнуться с внезапным повышением платы, лишиться залога или оплачивать чужие повреждения.
Для собственника аренда без договора — это финансовые риски и возможные проблемы с законом. Можно не получить деньги, нарваться на испорченный ремонт, субаренду без согласия или проблемы с соседями из-за поведения квартирантов. А если налоговая узнает о нелегальной сдаче, последуют штрафы.
Договор нужен в первую очередь самим сторонам. Он не предотвращает конфликты, но даёт главное — безопасность. С договором можно идти в суд и законно отстаивать свои права, без договора — только договариваться без гарантий.
