Бизнес-ипотека в России: требования банков отпугивают заемщиков

 

 

 

Как правило, в кризис происходят перестановки в составе рыночных игроков. Но в подобной ситуации ВТБ24, Сбербанк и РосЕвроБанк не утратили своих позиций и остались в числе лидеров на рынке коммерческой ипотеки. Однако претерпела изменения политика кредитования, и в первую очередь серьезно ужесточились требования банков к заемщикам. Данная мера явилась своего рода заградительным барьером для кредитующихся организаций. Количество доступных и интересных предложений резко сократилось. Банкам с позиции имиджа сложно было признаться в том, что они отказались от кредитования коммерческой недвижимости. И хотя в числе предложений такой продукт присутствовал, однако условия получения или процентные ставки стали настолько непривлекательными, что желающих оформить займ попросту не стало.

 

Таким образом, кризисные процентные ставки держались на уровне 18–20%. Среди требований, предъявляемых заемщикам, были поручительство третьих лиц, двойной залог, превышающий сумму кредита в два — четыре раза, и т. д. Как известно, коммерческая ипотека наиболее востребована у компаний среднего уровня, поэтому потянуть такое бремя они не могли, и развитие бизнес-ипотеки в России временно приостановилось.

 

Не решило проблему и принятие в 2009 г. Закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому банки стали принимать нежилые помещения в залог. Более того, этот закон, на мой взгляд, не работает. Прописан он нечетко, отсутствует механизм ограничений и регулирования отношений «кредитор — заемщик», вот и играют все по своим правилам.

 

Сейчас коммерческая ипотека начинает медленно восстанавливаться. Ставки колеблются на уровне 12–14%, значения выше указанных уже никого не привлекают. Сумма первоначального взноса составляет 20–30%. Средний срок кредитования пять — семь лет.

 

Да, процентные ставки снизились почти в два раза и в среднем вышли на докризисный уровень, но это не говорит о том, что все благоприятно. Процедура оформления и жесткие требования к обеспечению по-прежнему отпугивают потенциальных заемщиков. К примеру, могут потребовать залог, превышающий сумму кредита в два, а то и в три раза, да еще организовать тотальный контроль расходования средств. При этом банки активно ищут клиентов с бюджетом приобретения 10–20 млн долл., но сами пока еще не готовы смягчить свои условия.

 

Тем не менее в Penny Lane Realty за последнее время был зафиксирован рост числа запросов на коммерческую ипотеку со стороны клиентов. Около 50% обращений составляют офисы, 30% — торговые площади. Однако приобрести объект недвижимости за счет собственных средств они не могут. На определенные виды деятельности лицензию не выдают в принципе, если нет помещений в собственности. В данном случае ипотека является единственным инструментом продолжения работы бизнеса. Это еще раз подтверждает необходимость развития данного кредитного продукта, так как от этого напрямую зависит улучшение бизнес-климата в стране.

 

И все же делать прогнозы о развитии бизнес-ипотеки весьма сложно. Даже при очевидной потребности у предпринимателей ее будущее в России неопределенно. Можно лишь сказать, что необходимость в данном продукте будет расти, а вот как ответят банки — неизвестно. Между тем на Западе банки больше доверяют представителям малого и среднего бизнеса. Это связано с тем, что свои доходы компании официально декларируют, поэтому кредиторам проще получать достоверную информацию об их финансовом положении. Прозрачность ведения бизнеса становится залогом его успеха, но нам до этого пока далеко.