Тема пересмотра границ столицы с того момента, как Президент РФ Дмитрий Медведев высказался по этому поводу публично, не сходит со страниц СМИ уже почти месяц. В самом деле: такого масштабного передела территорий столичный мегаполис не переживал с 1960 г.
Тогда территория города разрослась за счет смещения его границ с Малого кольца Московской железной дороги (МЖД) до МКАД и увеличилась таким образом в два раза. Позже к Москве присоединили Зеленоград, а в 1980-е гг. спальные районы — Бутово, Солнцево, Новопеределкино.
Сейчас, согласно планам властей, площадь столицы вырастет почти в 2,4 раза — за счет включения в границы мегаполиса участка между Киевским и Варшавским шоссе, который на юге будет ограничен Большим кольцом МЖД.
Все озвученные пертурбации подчинены новой идее — разгрузке центра столицы, перемещению чиновничьего корпуса за пределы города для того, чтобы административный центр мог развиваться локально и тем самым не мешать исторической Москве жить своей жизнью — без пробок, правительственных кортежей и переизбытка министерских и ведомственных заведений. Москве нужны новые перспективы, по сути, территории для развития. По данным экспертов, столица России уже давно страдает от повышенной плотности застройки, которая выше, чем во многих мегаполисах мира.
Новые территории для реализации поставленных целей выбраны на юго-западе Подмосковья. Эти места экологически привлекательны, не урбанизированы, достаточно приближены к аэропортам Внуково и Домодедово и не слишком удалены от Рублевского шоссе, где проживает в правительственных и личных резиденциях практически вся российская политическая элита.
Экспериментальная площадка в СМИ уже обрела свое название — Новая Москва, Нью-Москва. Карта распределения участков по ведомственной принадлежности, по данным открытых источников, выглядит так: правительство России разместится во Внуково. Оно первым двинется осваивать новые территории. Администрация президента обустроится в Звенигороде — выйдя за границы присоединенных гектаров, обозначенных на картах разных СМИ. Также на западе будет развиваться финансовый центр «Рублево-Архангельское». В районе поселка Коммунарка планирует обосноваться Управление делами президента, правительство Москвы, Генпрокуратура и Счетная палата.
Основными вопросами, обсуждаемыми в прессе в связи с масштабными планами, являются следующие: сколько средств потребуется на выезд и обустройство чиновников на новых землях, в какие сроки это произойдет, что будет со зданиями, которые госучреждения занимают сейчас, то есть как они будут использованы — ведь это исторический центр. Не менее интересно также знать — какие новые черты обретет старая столица, прекратив выполнять административные функции? Что будет с землями, которые могут потребоваться для размещения чиновников на новых присоединенных территориях? Насколько справедливо обойдется с их собственниками власть в случае изъятия участков? Все эти глобальные вопросы даже несколько затмили традиционный — что будет с ценами на недвижимость. Он, как известно, является наиболее интересным для обсуждения и специалистами, и обычными жителями Московского региона.
Одним из первых, кто положительно отозвался о новой идее федеральных властей, стал Андрей Боков, президент Союза архитекторов России. Он объяснил свое позитивное отношение к обозначенному вопросу тем, что исторически сложившаяся радиально-кольцевая структура города является тормозом его развития. Все продвинутые столицы мира имеют линейные схемы, которые позволяют успешно решать транспортные проблемы, бороться с пробками и пр. Вывод из центра административных зданий даст Москве вздохнуть глубоко и вольготно: город наконец сможет развиваться как социокультурная столица страны. Приблизительно так же рассуждают некоторые чиновники, высказываясь в ряде СМИ о том, что освобождение правительственных зданий позволит расширить гостиничный фонд столицы. Переоборудовав бывшие министерства и ведомства, можно решить вопросы размещения туристов. Во сколько обойдутся такие трансформации — отдельная тема, в свете всего обсуждаемого сегодня, наверное, самая противоречивая.
Говоря о позитивных последствиях присоединения, архитекторы отметили близость расположения рядом с будущими чиновничьими анклавами двух аэропортов — Внуково и Домодедово. Именно так разработана планировка территорий крупных городов, например Дубая. Если эта идея реализуется и новый Белый дом окажется рядом, например, с аэропортом Внуково, то в этом Москва станет очень похожа на Дубай, сообщает портал RealEstate. В столице Объединенных Арабских Эмиратов международный аэропорт расположен в 4 км от центра. На юге столицы, в районе Бур Дубай находится резиденция правителя шейха Рашида бин Саида Аль Мактума, а рядом формируется новый деловой центр эмирата Dubai World Central. Недавно здесь началось проектирование второй фазы Dubai World Central, а в июле 2012 г. начнется его строительство.
Бюджеты развития новых проектов столичного мегаполиса могут стать грандиозными. Как посчитали некоторые аналитики, одна только транспортная инфраструктура (расширение и реконструкция Киевского, Калужского, Варшавского шоссе, продление линий метро, модернизация железнодорожных линий, сооружение объектов коммунальной и инженерной сферы) потребует десятков миллиардов долларов от инвесторов и из бюджетов — как федерального, так и местных. Если же учесть, что согласно заявленным планам на новых территориях, по разным оценкам специалистов, может разместиться около 60 млн кв. м жилья и 45 млн кв. м административных площадей, то даже по минимальным ценам на их строительство потребуется не менее 100 млрд долл. (не считая стоимости земли, коммуникаций, проектирования и согласований).
Как утверждают эксперты, от расширения границ, несомненно, выиграют жители тех районов, которые попадут в границы Москвы. Их ждет повышение социального уровня жизни, который обеспечит бюджет столицы. «Старые» же москвичи несколько проиграют: примерно на 2–3% снизятся нормы бюджетной обеспеченности — за счет распределения средств на новых жителей. Хотя их численность вырастет незначительно по сравнению с населением мегаполиса, примерно на 200–300 тыс. человек», — поделился своими рассуждениями генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов.
Следует также отметить, что девелоперы, активно работающие на присоединенных территориях, не потирают руки от удовольствия, предвкушая новые коммерческие успехи. Как отмечают в фонде «Институт экономики города», бизнесу, работающему по законам Подмосковья, теперь потребуется играть по новым правилам — столичным, да еще и на площадке особой значимости. Чем это обернется, пока неясно. Так, позиция управляющей компании «Масштаб», чьи территории для развития проекта А101 расположены именно в черте Новой столицы, это подтверждает. Сегодня в «Масштабе» не дают комментариев по этой теме.
И кроме того, в свете этой темы обсуждается вопрос о стоимости недвижимости. Компания «ОПИН» высказала мнение, что в результате присоединения части подмосковных земель к Москве стоимость коттеджей и розничных земельных участков на выделенной территории, по самым скромным прогнозам экспертов, вырастет на 50%. Принятие новых границ сократит разрыв между стоимостью столичной и подмосковной недвижимости до минимума. Рынок ждет эпоха оптовых сделок с землей, стоимость которой может вырасти в 1,5–2 раза в зависимости от ее характеристик и объективной пригодности для освоения, прогнозируют в «ОПИН». Если сельхозземли (около 70 тыс. га) пойдут под жилую и коммерческую застройку, это приведет к полному переделу рынка как многоэтажной городской, так и загородной недвижимости.
Своими прогнозами в отношении цен на недвижимость поделился с читателями «Российской газеты» президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Григорий Полторак. Его мнение оказалось более сдержанным: в Москве цены не станут ниже оттого, что федеральная власть переедет на периферию «столичного федерального округа», поскольку экономические границы между Москвой и областью все равно постепенно стираются, даже без учета изменения административных границ. Поэтому радикально ничего не изменится. Кроме того, цены на жилье зависят от множества других факторов, намного более существенных, чем изменение границ субъектов РФ на карте.
А вот по поводу цен на земельные участки мнение Г. Полторака совпало с экспертами «ОПИН». Эти цены, несомненно, будут расти. Потому что покупка земли — это инвестиции на перспективу. Бюджет Москвы будет направлен на развитие инфраструктуры на новой территории. Что касается объектов жилой недвижимости, то их строительство здесь начнется не завтра, делают оговорку в РГР, поэтому о влиянии на московский рынок недвижимости в целом говорить преждевременно.
