Законопроект, который планируется рассмотреть в Госдуме в осеннюю сессию, определит порядок регистрации на дачных и садовых участках. Ее правомерность уже несколько лет назад была подтверждена Конституционным судом, однако процесс серьезно тормозится из-за отсутствия федерального закона. Как повлияет его принятие на рынок загородной недвижимости и для кого он окажется наиболее выгодным?
Спрос не вырастет, но изменится
В настоящее время около половины подмосковных поселков (49,4%, по данным Vesco Consulting) расположено на землях с разрешенным использованием под дачное строительство, и вопрос прописки в них не теряет актуальности. Пока его приходится решать в судебном порядке, поскольку федерального закона, который бы регулировал порядок регистрации на садовых и дачных участках, не существует. Однако уже с этого года процедура может наконец-то заработать — депутатами Госдумы будет рассмотрен давно ожидаемый законопроект о дачной прописке.
Впрочем, думать, что это событие буквально перевернет рынок загородной недвижимости, повысив спрос на дома всех сегментов, не стоит. Вряд ли увеличится количество сделок купли-продажи со стороны москвичей и жителей Подмосковья, традиционно приобретающих дачи: с пропиской у них и так нет проблем, и этот фактор не станет определяющим. В то же время очевидно, что совершенно по-иному будет обстоять дело с приезжающими из российских регионов и ближайшего зарубежья — именно для них этот закон представляет наибольший интерес.
«Получив подмосковную прописку, они смогут решить ряд житейских проблем: поставить на учет машину, пользоваться медицинской помощью в рамках полиса ОМС, отдать ребенка в ближайшую школу», — говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине, компания «Вектор Инвестментс». И именно эта категория покупателей, надеются девелоперы, должна несколько оживить загородный рынок. Впрочем, и на этот сегмент особенно рассчитывать не приходится: «Обычно такие дома не приспособлены для круглогодичного проживания, а семей, которые могут позволить себе снимать квартиру и при этом купить дачу для прописки, совсем немного. Небольшое число потенциальных потребителей не сможет принципиально изменить картину спроса».
Тем не менее не исключено, что дачи все же смогут отобрать некоторый процент спроса у коттеджных поселков. «Садовые участки — самые дешевые, и их выгоднее всего покупать именно ради прописки. В последнее время дачи были мало востребованы из-за большого количества демократичных по цене предложений в коттеджных поселках. Но теперь они вернут себе определенную долю покупателей», — считает Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Это позволит продавцам если не поднять цены, то хотя бы реализовать объекты, долгое время остававшиеся непроданными.
Для элитного сегмента возможность регистрации была всегда скорее приятным дополнением к покупке, нежели определяющим фактором. А вот для бизнес-класса прописка вполне может сыграть роль, особенно в ситуации выбора между квартирой в Москве и домом в Подмосковье. И здесь также основной голос будет принадлежать приезжим из регионов. «Эта категория покупателей скорее окажется заинтересована в загородном рынке, так как за примерно одинаковые деньги можно приобрести дом значительно большей площади, чем городская квартира», — подтверждает Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.
Существует также мнение, что ценность прописки на дачах сильно преувеличена. «Из более чем 44 тыс. покупателей загородного жилья, которые могут столкнуться со сложностью оформления прописки, действительно заинтересованы в этом шаге менее 20%», — утверждает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting.
Зависимость вида разрешенного использования (ВРИ) участка от класса поселка, кол-во поселков | |||
ВРИ участка | Эконом | Бизнес | Элит |
ИЖС | 123 | 237 | 33 |
14,2% | 27,4% | 3,8% | |
Дачи | 401 | 25 | 1 |
46,4% | 2,9% | 0,1% | |
Иное | 45 | 0 | 0 |
5,2% | 0,0% | 0,0% | |
Vesco Consulting
Обязательства девелоперов
Основной вопрос, который встает перед девелоперами в случае принятия законопроекта о регистрации на даче, — инфраструктурное обеспечение территории. Прописка помимо штампа в паспорте предполагает еще и весь объем социальных услуг и гарантий, которые должны быть предоставлены гражданину, — иначе она попросту теряет свой смысл. С инфраструктурой же в Подмосковье складывается неравномерная ситуация.
«При строительстве коттеджного поселка у девелоперов имеются определенные обязательства перед администрацией региона: обеспечить жителей школой, детским садом, другими соцобъектами. Поэтому принятие нового закона, конечно, создаст определенный импульс», — считает А. Муравьев. Возможно, требования к девелоперам расширятся (что вовсе не означает сокращения бюрократических препон). Традиционные же дачные поселки не предусматривают мощного инфраструктурного обеспечения, поскольку не рассчитаны на круглогодичное проживание. «Насколько известно, на ближайшие один-два года у властей нет планов по развитию инфраструктуры в связи с принятием нового закона. Возможно, ситуация изменится через лет пять — десять», — продолжает эксперт.
В настоящее время на программу развития инфраструктуры Новой Москвы выделен 1 трлн руб. «Что касается Подмосковья, пока муниципальные власти районов не чувствуют острой необходимости в дополнительной сети социально-бытовых объектов. По словам губернатора Московской области, если закон о дачной прописке будет принят, то потребность в ней появится, но бюджета Подмосковья в этом случае не хватит — планируется привлечение федеральных средств в размере 30 млрд руб.», — рассказывает Сергей Иванов, директор департамента по маркетингу и рекламе UR Kaskad Family.
«Проблема инфраструктуры в меньшей степени затронет наиболее дорогостоящие загородные проекты, — резюмирует И. Калинина. — В поселках верхнего ценового сегмента в обязательном порядке учитываются потребности жителей. Кроме того, в Подмосковье активно развиваются проекты комплексного освоения территорий, в рамках которых строится и вся необходимая инфраструктура».
Возможные последствия
В то время как сегмент элитной недвижимости практически не почувствует на себе влияние нового законопроекта, коттеджные поселки бизнес-класса смогут подчеркнуть свой статус столичной или подмосковной пропиской. А вот с объектами экономкласса ситуация сложнее: именно здесь могут проводиться основные спекуляции с регистрациями, появятся «резиновые» дома, где будут прописаны десятки, а то и сотни приезжих из соседних с Россией республик, — если соответствующие ограничения не будут внесены в законопроект.
Косвенно закон о дачной прописке может повлиять и на москвичей. «Конечно, вряд ли найдется много желающих променять единственную квартиру в городе и уехать на столь дальнее расстояние навсегда. Скорее всего, проект будет стимулировать миграцию в Московский регион, чем заставит москвичей сменить место жительства», — считает А. Аверьянов.
Прямой интерес к прописке можно обнаружить и у владельцев крупных участков. «Собственники сельхозземель намерены перевести свои активы под дачное целевое использование, но освоить все сразу не получается (хотя в Думе едва ли не каждый год поднимают вопрос о неиспользованных сельхозугодьях и их изъятии). А вот если кого-нибудь можно там прописать, то, с одной стороны, сразу вырос бы спрос, а с другой — изъятие оказалось бы затруднено», — считает Михаил Строилов, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», девелопера проекта КП «Ново-Шарапово».
Распределение домовладений в коттеджных поселках Московской области по ВРИ и удаленности от столицы, кол-во домовладений | ||||
ВРИ участка | До 30 км | 30–50 км | 50–70 км | Далее 70 км |
ИЖС | 17 497 | 8575 | 2699 | 5224 |
21,6% | 10,6% | 3,3% | 6,5% | |
Дачи | 2806 | 4944 | 11 192 | 25 196 |
3,5% | 6,1% | 13,8% | 31,1% | |
Иное | 4 | 127 | 759 | 1886 |
0,0% | 0,2% | 0,9% | 2,3% | |
Vesco Consulting
