Прошлогодний смог неоднозначно повлиял на рынок загородной аренды: одни наниматели отказались от летних дач, другие, наоборот, приняли решение во что бы то ни стало сбежать на лето из города. Собственники, в свою очередь, заняли выжидательную позицию и не спешат сбрасывать цены.
Испугались смога
Одним из факторов, повлиявших на спрос на рынке загородной аренды, участники рынка называют прошлогодний смог. «Опасения повторения ситуации, конечно, есть, тем более что они подкрепляются локальными пожарами. Спрос на сезонную аренду загородных коттеджей упал на 10%, но в ближайшие месяц-полтора вряд ли еще снизится», — считает директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP Игорь Заугольников. Как отмечает руководитель отдела аренды загородной недвижимости офиса «Сретенский» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Ольга Баштанова, в этом году дачный сезон в Подмосковье начался позже обычного — в марте, хотя интерес со стороны арендаторов был отмечен еще в новогодние праздники. «При этом мало кто заботился о найме домов заранее. Пик спроса на летнюю аренду пришелся на апрель. И если сравнивать с показателями прошлого года, то он упал на 10%», — подтверждает эксперт. По ее словам, многие клиенты начали отказываться от дачи на лето, объясняя свое решение угрозой пожаров, которые случились в прошлом году. А после того как уже в начале, казалось бы, прохладного мая были зафиксированы первые очаги возгорания торфяников, с рынка стали уходить даже постоянные клиенты.
Кроме того, сегмент загородной аренды все еще не оправился от кризиса. «Спрос до сих пор не восстановился. Сейчас имеется широкий спектр предложений как в эконом-, так и в бизнес-классе, поэтому клиенты с особой тщательностью выбирают коттеджи», — говорит начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая. По ее словам, летний смог не прошел для рынка незамеченным, но интерес к сезонному загородному жилью остался, так как на природе столь аномальную жару переносить легче.
«В 2011 г. активность потребителей немного выросла, примерно так же, как и объем предложения: новые коттеджи и дачи теснят давно присутствовавшие на рынке сезонной аренды», — утверждает руководитель аналитического центра GEDAnalytics Александр Пыпин. Поэтому говорить о росте ставок пока не приходится. Однако в некоторых сегментах ситуация иная. В частности, как сообщает эксперт, после событий прошлого лета повысился спрос на коттеджи, расположенные на западе и северо-западе Подмосковья, где отмечается более благоприятная экологическая обстановка.
Упорные собственники
Несмотря на вероятность появления смога, потенциальные арендаторы не стремятся уезжать далеко от Москвы. Так, по данным И. Заугольникова, они предпочитают жилье в радиусе около 30 км от МКАД. «Спрос на загородные дома, расположенные на таком расстоянии по Новой Риге и Можайскому шоссе, продолжит расти и к середине лета увеличится в среднем на 12–15%. В список обязательных требований к загородным объектам уже вернулась близость к большой воде: Можайскому морю, Рузскому и Озернинскому водохранилищам, Тростенскому озеру, а также к рекам», — говорит эксперт. В прошлом году, по его словам, запад и юго-запад оставались свободными от пожаров в том числе благодаря большому количеству озер и водохранилищ.
При этом собственники продолжают удерживать достаточно высокие цены. «Несмотря на то что спрос на аренду коттеджей в целом снизился, средние ежемесячные ставки остаются неизменными: до 50 тыс. руб. за эконом, 90–150 тыс. руб. за бизнес и от 200 тыс. руб. за элитку. Собственники рассчитывают на то, что в городе будет невозможно находиться при повторении смога», — отмечает И. Заугольников. Аналогичные данные приводит и О. Баштанова. Самыми дешевыми остаются такие направления, как Горьковское, Егорьевское, Щелковское и Носовихинское. А спрос сосредоточен вокруг объектов, расположенных на Симферопольском, Киевском, Каширском, Дмитровском и Новорижском шоссе. Общий объем предложения на сегодняшний день составляет около 6 тыс. объектов, что на 20% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Впрочем, по данным И. Заугольникова, число привлекательных предложений на рынке аренды загородных коттеджей стремилось к нулю уже к началу лета. «Хотя еще можно встретить, например, деревянный дом площадью 250 кв. м с четырьмя спальнями на 12 сотках в благоустроенном коттеджном поселке с центральными коммуникациями, расположенный в 80 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Его можно снять за 70 тыс. руб./мес. А сруб площадью 150 кв. м на участке 17 соток, расположенный на 120-м км Минского шоссе, в лесу, предлагают на лето за 45 тыс. руб./мес.», — сообщает эксперт.
Факторы влияния
Как говорит Г. Фабрицкая, на арендную ставку влияет несколько факторов. В первую очередь это месторасположение, а также уникальность природно-ландшафтных характеристик. В частности, весьма ценится близость дома к лесному массиву, реке или озеру. В бизнес- и элит-сегментах особое внимание уделяют обеспечению безопасности: иногда охраняют не только поселки, но и отдельные домовладения. Учитывают и площадь дома и участка, наличие коммуникаций, а также общее состояние объекта и обстановку в нем.
По данным «Пересвет-Инвест», объекты экономкласса могут предлагать по цене от 20 тыс. руб./мес. К этому сегменту относятся дачи или загородные дома, расположенные на отдельных участках или в садовых товариществах. Площадь дома обычно не более 200 кв. м, участок — от 6 до 10 соток. Из коммуникаций чаще всего присутствуют газ, вода, электричество, а во многих домовладениях имеется водонагреватель и баня. Такого рода объекты можно найти на Дмитровском, Минском, Рязанском, Горьковском, Егорьевском, Калужском шоссе. На престижных направлениях дешевые предложения чаще всего встречаются далее 60 км от МКАД.
К бизнес-классу по цене от 50 тыс. руб./мес. относятся благоустроенные коттеджи площадью 150–200 кв. м и более с евроремонтом и современной домашней техникой. «В таких домах, как правило, предусмотрено несколько спален, почти всегда есть сауна, а иногда и джакузи. На участке может быть детская площадка, а также элементы ландшафтного дизайна», — говорит управляющий партнер «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По словам экспертов, весьма популярна аренда коттеджей в загородных поселках с инфраструктурой: магазинами, аптеками, игровыми площадками, автостоянками и т. д. Такие комплексы, как правило, расположены по Калужскому направлению или Новой Риге на расстоянии до 30 км от МКАД.
В элитном сегменте представлены комфортабельные объекты площадью от 400 кв. м с ухоженным садом и открытым бассейном на участках от 15 соток. В таком доме помимо гостиной и спален имеются гардеробные, каминный и тренажерный залы, бильярдные и комнаты для прислуги. Обязательным условием является наличие охраны. Как правило, такие дома расположены на Рублевском и Новорижском шоссе.
По словам экспертов, тенденцией сезона 2011 г. стал растущий разброс цен: владельцы менее качественных старых объектов сдают их дешевле, чем ранее, или дольше ищут арендаторов. В то же время новые дома пользуются повышенным спросом, за них арендаторы готовы платить больше, чем в 2010 г. Например, коттедж площадью 180 кв. м в 35 км по Новорижскому шоссе год назад сдавали за 46 тыс. руб./мес., а теперь за 49 тыс. руб./мес. А коттедж площадью 120 кв. м в 70 км по Егорьевскому шоссе предлагали за 20 тыс. руб./мес., однако сдать его на новый сезон 2011 г. удалось только после того, как цену снизили до 16 тыс. руб./мес.
