Вопрос доступности жилья для большей части населения страны по-прежнему остается актуальным. Ну не могут граждане купить комфортные квартиры — просто не хватает денег! Надежды на ипотеку пока не слишком оправдываются. Нужны новые пути решения проблемы.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Стоимость типовой квартиры слишком высока относительно средних доходов граждан. Поэтому власти пытаются создать механизмы, ограничивающие рост цен на недвижимость. В частности, готовят проект закона о жилье экономического класса. Об этом рассказала президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, выступая на конференции, прошедшей в рамках весенней выставки «ДОМЭКСПО».
Игры на понижение
Предполагается, что жилье станут возводить не шикарное, но достойное и его цена не превысит 30 тыс. руб./кв. м. Площадки под новостройки намерены выделять либо на пустых, неосвоенных территориях, либо это будут участки, занятые ветхими домами. Компании будут получать право на освоение пустыря или на снос и застройку квартала в ходе аукциона. Его особенность в том, что критерием здесь выступают не деньги, которые организация намерена вложить в проект, а обещание продать возведенное жилье по минимальной цене не выше установленной планки. Обязательства застройщика и муниципалитета будут четко сформулированы и закреплены особым договором. По нему снос и строительство, например, возьмет на себя компания, а коммуникации и социальные объекты обеспечит местная власть. Хотя возможны варианты. Однако в любом случае за невыполнение работы предусмотрены высокие штрафы.
Не все уверены в эффективности аукционов на понижение цены. У многих экспертов они вызывают сомнение. Как можно гарантировать фиксированную цену продаж, которые состоятся лишь через три — пять лет? За это время рынок недвижимости может сильно измениться, кто разделит риски застройщиков? Если цены на материалы и жилье вырастут, то девелопер просто обанкротится. Не лучше ли в таком случае, задается вопросом президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак, чтобы государство само выкупало построенные в рамках программы дома?
Такая возможность есть, оппонирует Н. Косарева, но если ее сделать обязанностью, то мы придем к обыкновенному подряду. А в муниципальном бюджете на подряд нет оборотных средств. Проблема в том, что в России застройщики ориентированы не на массу прибыли, а на ее норму. Им выгоднее возвести один дом и взять за него максимум денег, чем получить тот же доход за счет большого объема строительства.
Без посредников
Вторая идея, направленная на снижение стоимости квадратных метров, — устранение посредников. Гражданам предлагают создавать некоммерческие объединения и самим заниматься возведением жилья. При этом между заказчиком и подрядчиком не будет промежуточного звена — застройщика, заинтересованного в получении прибыли. В результате цены удастся сохранить на уровне себестоимости. Такая форма строительства социального жилья существует во многих странах мира. Правда, в большинстве случаев недвижимость остается в собственности подобных объединений и не переходит к частным лицам.
В России готовы узаконить разные формы жилищных кооперативов, в том числе и закрытые. Эти структуры получат землю бесплатно, власти возьмут на себя заботу об инженерных сетях, вероятно, и жилье будут предоставлять почти даром, но вступить в такой кооператив смогут лишь очередники и льготники. Приватизировать полученные квартиры им не удастся, а значит, невозможна и спекуляция.
Члены открытого кооператива после выкупа пая становятся собственниками жилья, но по желанию могут оставаться в кооперативе для совместного управления домом.
Конечно, без поддержки профессионалов граждане не обойдутся. Для них будут созданы операторы, которые помогут в организации и работе кооператива. Основной риск — коммерциализация. Однако на этот счет предусмотрено большое число барьеров.
Если социальные формы займут свое место на рынке и обеспечат жильем хотя бы 10–15% граждан, они смогут задать некоторые ценовые ориентиры и для рынка коммерческого жилья, считает Н. Косарева.
К системе жилищных кооперативов советского периода предлагает вернуться руководитель компании «Жилищная инициатива» Андрей Ликифет. «Над проблемой мы бьемся давно, но чем дальше идем, тем больше заходим в тупик. Мы боремся с коррупцией десять лет — она выросла в десять раз. Боремся с ценами на рынке жилья десять лет — они выросли в десять раз. Чем больше барьеров, тем больше ошибок. Аукционы на понижение в сфере жилищно-коммунального хозяйства уже показали свою несостоятельность. Пора перестать изобретать велосипед. Все новое — это хорошо забытое старое, — отметил А. Ликифет. — Советские жилищно-строительные кооперативы не были такими уж доступными, но зато оставались абсолютно понятными. Их следует вернуть». По его словам, кооперативная система формировала и держала цены. Стоит изучить свой собственный и зарубежный опыт и не наступать на одни и те же грабли.
Дольщики правильные и неправильные
Снизить стоимость жилья для физических лиц позволяет вложение средств на начальных этапах строительства. Однако здесь население подстерегает новая ловушка — объект может быть не завершен, и инвесторы останутся без жилья и денег. Число обманутых дольщиков неуклонно растет, отметил депутат Госдумы РФ Александр Коган. По подсчетам Минрегиона, их сейчас около 80 тыс. человек.
Специально созданная группа при депутатском корпусе занимается проблемой дольщиков и совершенствованием законов. «Мы постоянно ищем компромиссы между участниками рынка, — сказал А. Коган. — Закон о банкротстве компаний, привлекающих средства физических лиц, прошел первое чтение. В документе зафиксировано, что в случае банкротства компании, которая строит на деньги дольщиков, муниципалитет может брать риски на себя». По словам депутата, готовят московское постановление, которое разделит всех дольщиков на правильных и неправильных. При оказании помощи преимущества будут у тех, кто не имеет жилья, стоит в очереди, нуждается в улучшении жилищных условий.
Работа над законом о некоммерческих объединениях граждан затянулась, но этому есть объяснения. Постоянно возникают ситуации, требующие уточнений и новых редакций документа. Так, приняли решение выделять бесплатно землю многодетным семьям. Однако оказалось, что этого мало. «А инфраструктура? Мусор, уборка территории, организация жизнедеятельности поселка… Этим тоже кто-то должен заниматься. Значит, только кооперативы», — подчеркнул А. Коган.
Он также отметил, что в настоящий момент проблема дольщиков обострилась и в Москве — до этого относительно благополучном регионе. Вероятно, новое руководство просто пока не вошло в курс дела. Однако время идет, а обязательства, которые брали на себя московские власти, не выполняются.
От собственности к социальному найму
Поскольку меры, направленные на снижение стоимости жилья, заметных результатов пока не дали, государство все чаще возвращается к мысли о необходимости развития системы социального найма. Страна нуждается в перемещении рабочих кадров из одного региона в другой, но это невозможно без хорошо налаженной системы рентного жилья, подчеркнул А. Коган. Вопрос, однако, опять упирается в деньги. Кто будет строить такое жилье? Бизнес идет в эту сферу неохотно, потому что окупаемость подобных проектов более десяти лет. Понятно, что частных инвесторов надо заинтересовать дополнительными преференциями: снижением налогов, льготным предоставлением участков, снятием всех обременений, кроме одного — построенные дома можно использовать только для аренды. Причем цены социального найма должны быть значительно ниже рыночных и меньше ежемесячных платежей по ипотеке. Сегодня ипотека на 20–30%, а иногда и в два раза дороже коммерческой аренды.
Депутат Мосгордумы Иван Новицкий сообщил, что Москва продолжит строительство социальных домов. Они будут оставаться в собственности города и использоваться для его нужд.
Как показал 20-летний опыт постсоветского развития страны, рыночными механизмами жилищный вопрос решить не удается. Государству придется активнее включаться в эту проблему и наряду с ипотекой предлагать населению другие формы приобретения жилья. Сегодня наиболее адекватные стратегии — возрождение жилищных кооперативов и развитие социального найма.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
