.jpeg)
Василе Минти,управляющий партнер Gosman Development
Отдыхаем дома
За три квартала 2023 года россияне совершили на 16,5% больше туристических поездок внутри страны, чем за тот же период годом ранее, — почти 135 млн, подсчитали в Росстате. Стоит признать, что такие впечатляющие цифры связаны с тем, что в прошлом году Минэкономразвития изменило методологию оценки турпотока. Ведомство добавило в нее «индивидуальные средства размещения». Впрочем, что к ним относится и как ведется подсчет, не совсем понятно. Но факт роста, пожалуй, мало кто будет отрицать.
Растет и стоимость загородной аренды. По оценкам экспертов компаний Est-a-Tet и «Мир квартир», ценник на новогодние праздники увеличился на 15−20%.
В среднем по рынку я бы говорил, что рост составил меньше — около 5−7% за год. Однако на лучшие предложения, которые явно отличаются от всего, что есть на рынке, цена всегда будет выше. Например, набирают популярность лоты с максимальным пакетом услуг. Все чаще россияне хотят видеть в загородном доме, который они собираются арендовать, бассейн, сауну, СПА, мангальную зону и т. д. Например, дома с бассейном в 2023 году начали выбирать на 71% чаще.
Стоит признать, что рынок загородной аренды наиболее развит в столичных регионах и на юге России. Основная причина заключается в невысоком уровне средних зарплат за пределами крупнейших мегаполисов и агломераций.
При этом зарубежные поездки существенно подрожали. Это особенно заметно на самых бюджетных направлениях и льет воду на мельницу загородного рынка. Впрочем, чрезмерного роста ставок на аренду коттеджей я не ожидаю — в этом году он будет в пределах официальной инфляции, до 10%.
Аргументов в пользу падения спроса также не вижу. Напротив – все говорит об обратном.
За три квартала прошлого года реально располагаемые расходы россиян выросли на 4,8%. В 2024−2026 годах сохранится рост в среднем на 2,8% в год, говорится в последнем прогнозе Минэкономразвития. Кроме того, с конца февраля — начала марта 2024-го ожидается традиционный рост цен на строительство и строительные материалы — в районе 20%. Разумеется, что и ставки аренды последуют за ними.
По холодному расчету
Популярность загородного жилья начала расти еще в пандемию. И уже довольно скоро это привело к тому, что объемы строительства ИЖС превысили объемы ввода многоквартирных домов. По данным «Инком-Недвижимости», до 10% из них покупаются в инвестиционных целях. При этом, как и в других сегментах недвижимости, успешной может быть не каждая инвестиция, а только та, которая касается объектов, обладающих определенными параметрами.
Помимо уже упомянутой внутренней инфраструктуры к ним относятся: наличие управляющей компании, местоположение и площадь. Потенциальные арендаторы должны иметь возможность добираться до дома быстро, желательно — несколькими видами транспорта. К тому же для посуточной аренды не подходят большие дома по 150–200 кв. м, в идеале это 60–80 кв. м.
Люкс тоже большой прибыли не принесет, в отличие от крепкого комфорт-класса, который станет отличной «рабочей лошадкой».
Ну и, конечно же, сделка на более ранней стадии принесет бóльший доход.
Когда объект уже подобран и всячески проверен, остается выбрать форму сделки: привлекать ли ипотеку или платить 100% наличными, брать один объект или несколько. Этот выбор уже зависит исключительно от финансового состояния инвестора, его чувствительности к риску и того, как скоро он хочет «выйти в кеш».
_x8Oc6Lt.jpg)
Для наглядности продемонстрирую две арендные стратегии. Но подчеркну, что обе они предполагают наличие профессиональной управляющей компании, которая и будет заниматься сдачей коттеджа в аренду.
Первая основана на ипотеке, вторая — на покупке за счет собственных средств. В обоих случаях возьмем дом, расположенный в коттеджном поселке «Велегож», который строится в 110 км от МКАД в Тульской области. Его площадь 74 кв. м, он находится на участке в 4 сотки, а стоит 10 млн рублей.
В первом случае собственные инвестиции составят 4,137 млн рублей. Из них:
- 4 млн рублей — первоначальный взнос по ипотеке;
- 50 тыс. рублей — страхование жизни;
- еще 87 тыс. рублей — это различные расходы по сделке: постановка на кадастровый учет, госпошлина, страхование дома, оценка и т. п.
При ставке 6% годовых (такую еще можно получить по программе семейной ипотеки, например в Сбере и Росбанке) ежемесячный ипотечный платеж составит 35 973 рубля. Если взять среднюю ставку аренды в 9,5 тыс. рублей в сутки и заполняемость 65%, то ежемесячная выручка будет на уровне 187 823 рублей.
После вычета платы за работу УК и коммуналку (50%), а также ипотечного платежа чистая прибыль составит 58 706 рублей за месяц и 695 256 рублей — за год. Это соответствует 16,8% годовых, или окупаемости инвестиций за 5 лет и 11 месяцев.
В случае с покупкой на 100% собственных средств чистая прибыль при той же выручке будет выше — около 94 тыс. рублей в месяц. Но поскольку первоначальная сумма собственных средств в два с лишним раза выше, доходность окажется ниже — около 12% годовых.
То есть вложения полностью окупятся примерно за 8,5 года. Это менее рисковый вариант, который, однако, традиционно приносит меньшую доходность.
При этом в первом случае можно даже рассмотреть возможность покупки сразу двух коттеджей, что еще больше увеличит доход на собственные средства.
С учетом перегрева рынка новостроек, огромного объема непроданных остатков застройщиками, с одной стороны, а также огромного всё ещё не удовлетворенного спроса на посуточную аренду загородных домов — с другой, ниша инвестиций в загородные поселки с профессиональной УК, думаю, продолжит заполняться еще некоторое время. При этом инвесторы, которые сейчас будут заходить в сегмент, смогут получить сверхприбыли, которых, к сожалению, больше нет на рынке традиционных новостроек.
