Времена, когда инвесторы на загородном рынке могли за год удвоить свои вложения, канули в Лету. Теперь объем полученной прибыли существенно сократился, а сроки экспозиции увеличились. Зато стратегия инвестирования теперь стала намного более консервативной и продуманной.
С миру по нитке
Сосновые берега
В докризисное время инвесторы покупали коттеджи и участки в Подмосковье довольно бойко. «Рынок вложений в недвижимость Московской области до кризиса был весьма активен. Хотя, конечно, до столицы (когда можно было купить квартиру на этапе котлована и за год получить порядка 40–50% прибыли) не дотягивал», — говорит директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP Игорь Заугольников. По его словам, в целом доля частных инвесторов составляла примерно 30% от всех покупателей. Но загородная недвижимость в отличие от городской никогда не была предметом первой необходимости. Поэтому после удара экономического кризиса покупатели перестали направлять на этот рынок свои средства — в первую очередь они отказывались от излишков. Разумеется, это сказалось на объеме инвестиций. «За последние два года количество частных вложений в недвижимость снизилось в разы и составляет не более 5%», — говорит И. Заугольников. Свою роль сыграло и то, что во избежание убытков застройщики, как ни странно, подняли цены и стали выставлять на продажу возводящиеся объекты по цене уже построенного жилья. В результате спекулянты потеряли интерес к данному виду капиталовложений, в основном на рынке остались покупатели, которые приобретают жилье для себя.
По данным директора департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрия Цветкова, на сегодняшний день доля инвестиционных покупок составляет не более 2–3%, и даже этот процент приходится в основном на так называемые distressed assets, или проблемные активы, на перепродаже которых можно заработать в будущем. «Вообще, инвестировать можно в любой сегмент недвижимости. Главное, чтобы у объекта вложений была не рыночная цена. Сегодня нельзя надеяться, что все «отрастет» до докризисного уровня», — поясняет Д. Цветков.
Пестово
В компании «ЗемАктив» также отмечают, что число потенциальных инвесторов значительно уменьшилось, а, кроме того, загородная недвижимость для них перестала быть эффективным инструментом приумножения средств. «Все зависит от роста стоимости актива и его ликвидности: вряд ли цены на подмосковные коттеджи по итогам года вырастут больше чем на 15%. При этом сроки экспозиции оставляют желать лучшего. В сравнении с тем же фондовым рынком коттеджи проигрывают как инвестиционный инструмент в несколько раз», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Другие эксперты занимают еще более радикальную позицию. «По нашему мнению, частных инвесторов на рынке практически не осталось. Сегмент загородной недвижимости находится не в том состоянии, чтобы в него вкладывать средства. Можно говорить только о тех, кто остался поневоле, купив жилье до кризиса или в его разгар, когда цены резко упали», — категоричен директор EliteCenter Александр Дьяченко. Однако вряд ли сейчас кто-то покупает что-то новое — это невыгодно. Впрочем, по мнению исполнительного директора девелоперской группы «Интегра» Дмитрия Гордова, доля частных инвесторов на загородном рынке хоть и снизилась по сравнению с докризисными показателями, но полностью они не ушли. По его словам, современные спекулянты идут на сделки не столько для того, чтобы заработать, сколько для того, чтобы сохранить свои капиталы в условиях волатильного валютного и фондового рынков. Это отражается и на новой стратегии инвестирования.
Игра вдолгую
Пестово
Как сообщает И. Заугольников, если раньше частные вложения в недвижимость с целью получения прибыли и называли спекуляцией, то кризис изменил отношение к этому вопросу. «Инвесторы, приносящие деньги на начальном этапе строительства, обеспечивают девелоперам поток средств, столь необходимых для развития проекта», — комментирует И. Заугольников. К тому же их участие в проекте указывает другим потенциальным покупателям на перспективность объекта. «При отсутствии генерального инвестора с длинными деньгами средства частников позволяют удерживать более высокие темпы строительства», — подтверждает Д. Гордов. Впрочем, не все эксперты согласны с такой точкой зрения. Как утверждает Д. Цветков, квадратные метры, покупаемые с инвестиционными целями, — это всегда зло для любой экономики. «Жилье становится жильем только при условии, что в нем кто-то живет. А если объект купили в ожидании роста цен и дальнейшей перепродажи, то это, скорее, спекулятивный инструмент. В этом случае сразу надувается пузырь, который рано или поздно лопнет», — добавляет эксперт. Хотя если инвесторов всего 5%, то надуть пузырь на рынке они вряд ли смогут. Более того, те, кто сделал покупки накануне кризиса, ничего продавать в ближайшее время не планируют.
Монастырское Озеро
Впрочем, имеются примеры и удачных вложений. «В качестве наиболее подходящей сейчас является стратегия ограниченного роста. Инвестор не сможет быстро отыграть свои деньги, хотя здесь многое зависит от того, на что именно сделать ставку», — утверждает И. Заугольников. Например, по его словам, домовладение из оцилиндрованного бревна площадью около 250 кв. м на 17 сотках в строящемся поселке Монастырское Озеро на Новой Риге в конце 2007 г. можно было приобрести за 6,5 млн руб. В середине 2009 г. цена того же дома без отделки уже составила 16 млн руб., а в середине 2010 г. инвестор продал объект с отделкой за 25 млн руб. «Все дело в том, что увеличился спрос на готовое жилье, а предложение продолжает сокращаться», — объясняет эксперт. Второй пример: на берегу Можайского водохранилища в коттеджном поселке Сосновые Берега разница между стоимостью дома на стадии строительства и готовым объектом с центральными коммуникациями составляет 27–40%. Так, клиент реализовал на вторичном рынке коттедж из оцилиндрованного бревна площадью 300 кв. м на участке 30 соток в мае 2011 г. за 22,4 млн руб., а при покупке у застройщика летом 2009 г. его цена составляла около 11 млн руб. За два года стоимость дома увеличилась в два раза.
Что покупать?
Сосновые Берега
«На данный момент я бы искал девелоперские объекты по Рублевке, Новой Риге, Киевскому шоссе и вкладывал бы в их развитие, входил бы в проект как соучредитель. А самый лучший вариант — приобретение земельного участка без подряда, подведение к нему коммуникаций и последующая продажа», — советует А. Дьяченко. По мнению Д. Цветкова, у инвестиционной покупки должна быть не только привлекательно низкая цена. «Если главная ценность поселка в том, что он расположен на Новой Риге, то смысла вкладываться в него нет. У проекта инвестиций должна быть уникальная природная составляющая: близость леса или водохранилища. Как пример можно привести Пестово: дом в качественном поселке с облагороженной набережной за не очень большие деньги», — считает эксперт. Уникальность архитектуры — менее значимый фактор для инвестиционной покупки. Дома с круглыми окнами нравятся некоторым, с плоской кровлей — многим, а с соснами на участке — всем. Самая интересная покупка — это недооцененный объект. Имея богатую базу предложений, сегодня можно найти уникальный вариант, инвестиционная привлекательность которого может доходить до 50%. «На рынке загородных домов популярны следующие направления: Новая Рига, Киевское, Минское и Дмитровка. Стоит учитывать, что готовое жилье сегодня наиболее ликвидное и востребованное, а к 2012 г. на рынке будет ощутима его нехватка», — указывает И. Заугольников.
Монастырское Озеро
В настоящий момент заработать можно лишь на увеличении стоимости самого объекта, но не на росте рынка. По словам Д. Гордова, с точки зрения преумножения капитала более интересны проекты на начальной стадии, где стоимость домовладений будет расти по мере строительства. «Однако нужно быть осторожными при выборе компании-девелопера. К тому же стоит учесть, что количество действительно качественных предложений довольно ограничено. Ликвидность проектов, где землю разбили на участки, обнесли забором, запроектировали дороги по 4 м и продают, будет намного ниже тех, где предусмотрена инфраструктура для жизни и отдыха», — отмечает эксперт. «При нынешней экономической ситуации в проект лучше входить, когда поселок уже построен, но еще не имеет внешнего вида. В этом случае покупатель видит, что девелоперу осталось сделать немного вложений и он в состоянии завершить проект в указанные сроки. При этом продаваться коттедж будет по цене незавершенного объекта», — уточняет Д. Цветков. В качестве примера он приводит поселок Ильинка, рост цен в котором с начала 2011 г. составил 22%. По мнению И. Заугольникова, для продажи частнику лучше дождаться этапа завершающей стадии строительства поселка. Тогда стоимость дома будет превышать сумму вложений в два — четыре раза в зависимости от проекта. Ожидание его реализации может занять до двух лет.
