Несмотря на то что сегодня организацией сделок с недвижимостью занимаются в основном профессионалы, покупателю бдительность тоже не помешает. Ведь именно он в случае форс-мажора рискует остаться без денег и без квартиры.
Иногда уже после оформления жилья в собственность выявляются факты, о которых ранее было неизвестно и из-за которых сделка может быть оспорена и признана недействительной. Поэтому купля-продажа квартиры требует своевременной и тщательной проверки юридической чистоты жилого помещения. О том, как это правильно сделать, и пойдет сегодня речь.
История в ЕГРП
Итак, для начала изучаем историю квартиры, которая содержится в двух важных документах: это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и расширенная выписка из домовой книги.
Первый документ может получить не только сам собственник, но и любое другое лицо, заплатив за это соответствующую сумму в бюджет государства. Выписка из ЕГРП должна быть свежей. Она содержит:
· описание объекта недвижимости;
· зарегистрированные права на него. Это информация о том, сколько собственников у жилья, действительно ли продавец имеет право собственности на квартиру, есть ли среди собственников несовершеннолетние. Помните, что продать квартиру, которая принадлежит ребенку, можно лишь с предварительного согласия органа опеки и попечительства;
· ограничения (обременения) прав. Такая информация позволит убедиться в том, что отчуждаемое жилье не находится в залоге у банка, не является предметом договора ренты, не находится под арестом. При наличии ограничений или обременений от покупки лучше отказаться;
· сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;
· отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на недвижимость.
Отметим, что выписка из реестра доступна не всегда. Например, если квартира была оформлена в собственность до 1998 г., то информации о ней не будет, так как до этого времени не существовало ЕГРП. Если вы решитесь приобретать такое жилье, то право собственности будет зарегистрировано соответствующими органами сначала за продавцом, а затем сразу же — за новым покупателем.
Домовая книга в помощь
Расширенную выписку из домовой книги может получить только собственник жилья. Этот документ содержит сведения о регистрации всех жильцов, а именно:
· перечень лиц, зарегистрированных на данной жилой площади за весь указанный (проверяемый) период, в том числе выбывших, с указанием даты и адреса их следующего места регистрации;
· фамилии, имена и отчества указанных лиц, даты рождения, когда и откуда они прибыли;
· данные о документах, удостоверяющих личность, информацию о гражданстве.
С помощью выписки из домовой книги можно выяснить, не были ли нарушены права некоторых лиц при приватизации. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не «потерялся». Если покупатель видит, что кто-то из них на момент приватизации был выписан не по новому адресу, а временно — в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер, то это повод задуматься. Эти граждане не лишены права на приватизацию, они не стали собственниками лишь по стечению обстоятельств и могут впоследствии претендовать на жилье.
Особые случаи
Нюансов при проверке юридической чистоты квартиры много, ограничимся несколькими главными советами, которые помогут уменьшить риски.
В первую очередь стоит опасаться сделок с ограниченно дееспособным или недееспособным гражданином, так как впоследствии подобный договор может быть признан недействительным. Необходимо выяснить, не состоит ли собственник квартиры на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Для этого он должен предоставить соответствующую справку, лучше, если она будет выдана медицинским учреждением в присутствии покупателя.
Если квартира была получена в наследство, то существует вероятность появления неучтенных наследников, а также лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве.
Особой осторожности требует покупка недвижимости по доверенности. В этом случае нужно сделать все необходимое, чтобы лично встретиться с продавцом-собственником и убедиться в его намерении продать квартиру.
Нелишним будет осмотреть помещение на предмет незаконной перепланировки или переоборудования. Для этого нужен план БТИ, чтобы на месте сверить его с квартирой. Порой исправление ошибок бывших хозяев обходится новому собственнику в круглую сумму.
К СВЕДЕНИЮ
Согласно действующему законодательству максимальный срок исковой давности по сделкам с жильем составляет три года. За это время предыдущие владельцы недвижимости вправе предъявить свои права. Если при проверке выяснится, что в течение трех последних лет никаких сделок с квартирой не было, значит, поводов для беспокойства меньше.
