Как легально уменьшить налог на сдачу квартиры в аренду

Почему лучше сдавать квартиру легально

Некоторые собственники жилья не заключают договоры найма с арендаторами. Они считают, что ничего, кроме дополнительных затрат на налоги, это не принесёт. Издержки при официальной аренде действительно растут, но есть и выгодные моменты.

Во-первых, ни соседи, ни управляющая компания не смогут предъявлять вам претензии, что квартирой пользуются посторонние люди, или попрекать арендаторов, что они живут на птичьих правах. Вы сможете спокойно ответить: «Да, я официально сдаю квартиру — вот договор».

Во-вторых, договор дисциплинирует и жильцов, и собственника: в нём прописаны порядок оплаты, обязанности сторон, штрафы и т. д. Всё это позволит разрешить спорные ситуации в суде.

Именно поэтому не относитесь к договору формально — оговаривайте все важные для вас условия. Кстати, многие арендаторы сейчас предпочитают снимать жильё официально, потому что гарантии нужны не только хозяевам.

Что должно быть в договоре аренды квартиры:

памятка арендатору

Узнать

В-третьих, вы будете спокойно получать деньги и не бояться налоговых проверок, исков и немаленьких штрафов.

О полученных доходах придётся отчитываться и платить налог, но его размер может быть разным в зависимости от статуса арендодателя.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Как платить НДФЛ, если сдаёте квартиру как физлицо

Если вы сдаёте квартиру как физлицо, то должны будете уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% ежемесячной арендной платы, указанной в договоре найма.

В России с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ, где ставка налога зависит от общего годового дохода налогоплательщика. При этом учитываются все доходы: зарплата, доход от продажи автомобиля или квартиры, доход от аренды и т. п. Если совокупный доход физлица превысит 2,4 млн рублей, от суммы, превышающей это значение, оно заплатит налог уже 15%, если доход станет больше 5 млн — 18%, и так далее, до 22%.

Собственник должен сам задекларировать доход от аренды, подав декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным. Затем до 15 июля ему нужно уплатить всю сумму НДФЛ единовременно, то есть сразу за весь год.

Не стоит забывать, что за квартиру ещё нужно платить налог на имущество, а также ежемесячно оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Если коммуналку вам возмещают жильцы, и это отражено в договоре, такие платежи всё равно будут вашим доходом. Исключение составляют только те суммы, которые уплачиваются по счётчикам: они считаются компенсацией за использованные ресурсы.

Налог на недвижимость:

кто, сколько и когда должен платить

Узнать

Налоговый вычет и другие способы снизить сумму НДФЛ

Чтобы снизить размер НДФЛ, собственник вправе использовать налоговый вычет, который положен ему как плательщику налога на доходы.

Это можно сделать, если он:

• оплачивал частные медицинские услуги себе, супруге, детям и родителям;
• платил за образование — своё или своих детей;
• имеет право на имущественный вычет после покупки жилья и т. д.

Если вы не хотите связываться с декларациями и расчётами, есть вариант, при котором обязанность платить налог можно переложить на арендатора. Это реально, когда вы сдаёте квартиру организации: юридическому лицу, ИП, нотариусу или адвокату — и если в договоре закреплено, что налоговым агентом выступает именно арендатор.

В таком случае съёмщик сам будет уплачивать НДФЛ в бюджет и собственнику не нужно будет подавать декларацию, а арендные платежи будут поступать за вычетом 13% налога.

В конце года лучше удостовериться, что арендатор перечислил налог и у Федеральной налоговой службы нет к нему вопросов. Для этого запросите у него справку 2-НДФЛ.

Как уплачивают налог самозанятые наймодатели

Пока запланировано, что экспериментальный режим самозанятости, или налог на профессиональный доход (НПД), будет действовать до 2028 года.

Получить статус самозанятого может физлицо или ИП без наёмных работников, если доход от его деятельности или использования имущества не превышает 2,4 млн рублей в год. Если доходы окажутся выше, самозанятого вернут на прежний режим налогообложения.

Самозанятые не сдают отчётность, не применяют контрольно-кассовую технику и не платят никаких взносов. Ставка налога на профессиональный доход составляет 4%, если квартира сдана физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП.

От налога на имущество самозанятые не освобождены и уплачивают его в обычном порядке.

Чтобы оформить статус самозанятого, достаточно зарегистрироваться через приложение «Мой налог». Перезаключать действующий договор найма при смене режима не нужно.

В качестве подтверждения оплаты за аренду нанимателю выдаётся чек, который самозанятый формирует в том же приложении после получения денег. По итогу месяца Федеральная налоговая служба автоматически рассчитает размер налога, уплатить который надо будет также через «Мой налог».

НПД уплачивается ежемесячно до 28-го числа месяца, следующего за отчётным периодом. Если дохода нет, то ничего платить не придётся. Как-то уведомлять об этом налоговую не требуется: нет заявленного дохода — нет начислений.

После постановки на учёт налогоплательщик в качестве бонуса от государства получает на баланс определённую сумму для уплаты налога — в 2026 году это 10 тыс. рублей. В счёт бонуса самозанятому дают скидку к ставке налогообложения: он платит 3% вместо 4% или 4% вместо 6%, пока сумма не исчерпается.

Упрощёнка для ИП: плюсы и минусы

Упрощённая система налогообложения (УСН) позволяет уплачивать налог на доходы от сдачи квартиры в аренду по ставке 6%. Но пользоваться УСН вправе только индивидуальные предприниматели. При регистрации ИП через приложение «Госключ» всё можно сделать удалённо, госпошлину платить не придётся.

В качестве объекта налогообложения ИП на упрощёнке может выбрать не чистые доходы, а доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда ставка налога будет 15%. Этот вариант выгоден, если подтверждённые расходы превышают доходы от аренды.

Региональные власти могут дополнительно снижать ставку для всех или для отдельных видов деятельности. Информацию по конкретному региону можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы.

Налог ИП на УСН платят ежеквартально в равных долях, а декларацию подают один раз — до 25 апреля года, следующего за отчётным.

Но это не единственные расходы, которые есть у ИП на упрощёнке. Ещё нужно уплачивать обязательные пенсионные и медицинские взносы. При этом неважно, есть у ИП доходы или нет: платить всё равно придётся. В 2026 году размер взносов составляет 57,4 тыс. рублей в год. Их можно платить единоразово, а можно — равными частями.

А если предприниматель получит доход более 300 тыс. рублей, он будет обязан уплатить дополнительные страховые взносы — 1% суммы, превышающей этот порог.

Пример

Если Сергей в 2026 году решит сдавать квартиру как ИП на УСН, то при ежемесячном доходе 38 тыс. рублей, или 456 тыс. в год, ему придётся заплатить:

Таким образом, в год Сергей как ИП должен будет заплатить 59 тыс. рублей, из которых собственно налог составит 0 рублей. На него лягут только расходы на взносы, которые останутся независимо от того, сдаёт он квартиру постоянно или нет. Возможно, у него ещё будут затраты на содержание банковского счёта и за подачу отчётности.

Стоит ли ИП применять для сдачи квартиры в аренду автоматизированную упрощённую систему налогообложения

С 2022 года в ряде регионов страны для ИП начала действовать автоматизированная упрощённая система налогообложения (АУСН), в 2025 году её распространили на всю Россию.

АУСН — специальный налоговый режим, при котором отчётность почти полностью отменяется, а налоги автоматически рассчитывает Федеральная налоговая служба. При применении этого режима ИП не надо платить страховые взносы за себя или работников, кроме небольших взносов за травматизм. Но налоговые ставки на АУСН выше: 8% на доходы и 20% — при схеме «доходы минус расходы».

Предприниматель может перейти на АУСН, если его выручка за прошлый или текущий год не превышает 60 млн рублей, а количество сотрудников — не более 5 человек. Поэтому физическое лицо, решившее сдавать квартиру в аренду как ИП, вполне может им воспользоваться.

С 2025 года ИП или самозанятые могут переходить на АУСН в любое время в течение года, для этого надо подать заявление в Федеральную налоговую службу. Сделать это можно через личный кабинет на сайте ведомства. С 1-го числа любого из следующих трёх месяцев предприниматель может перейти на автоматизированную упрощённую систему.

Всю деятельность ИП должен будет вести через один из уполномоченных банков. Налог на доходы ИП на АУСН уплачивает ежемесячно, не позднее 25-го числа следующего за истёкшим месяца.

Возможно, у него ещё будут затраты на содержание банковского счёта в уполномоченном банке и за подачу отчётности. Их меньше, чем в ИП на УСН, но всё-таки они есть.

В случае если предприниматель утратил право применять АУСН, он сразу переходит на основную систему налогообложения, если заранее не подал уведомление о переходе на УСН.

Налоговый патент для ИП

Патентная система налогообложения также доступна для ИП, сдающих жильё в аренду. Ставка по ней такая же, как на упрощёнке — 6%, но налог рассчитывается не от фактического дохода, а от условного показателя возможного дохода. Он отличается в зависимости от региона и площади жилья.

В Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других крупных городах учитывается также район, где находится квартира. Посмотреть данные по своему региону и рассчитать стоимость патента можно на сайте Федеральной налоговой службы.

Патент покупается на срок от 1 до 12 месяцев. Это удобно: если квартира простаивает, можно не продлевать и не оплачивать патент на это время. При покупке на полгода и более оплачивать его можно частями: 1/3 внести в течение 90 дней после начала действия патента, а остаток — не позднее даты окончания его действия.

Обязательные взносы для ИП на патентной системе налогообложения всё равно остаются. А вот от налога на имущество они освобождены.

Получается, что патентная система налогообложения выгодна, если вы сдаёте в аренду достаточно дорогие объекты и получаете доход от 600 тыс. рублей в год, что позволит окупить стоимость патента.

Какой налоговый режим выгоднее физлицу

Если взять наш пример, в котором чистая ежемесячная арендная плата за квартиру в Екатеринбурге составляет 38 тыс. рублей, и принять, что квартира сдаётся физлицу целый год без простоев, а налог на имущество составляет 3 тыс. рублей, то получается такая сравнительная таблица:

Таким образом, самым выгодным режимом для сдачи квартиры в аренду для собственника-физлица является режим самозанятости. Он же и самый удобный: не надо платить взносы, покупать патент, сдавать декларацию. Можно даже настроить в приложении «Мой налог» автоматическое ежемесячное списание выставляемой суммы.

Но помните, что НПД имеет ряд ограничений:

• нельзя сдавать коммерческую недвижимость, к которой относятся и апартаменты;
• сумма дохода должна быть не выше 2,4 млн рублей в год.

Так что если у вас есть один-два не особенно дорогих объекта под сдачу и вы не рассчитываете на пенсию от государства, то есть не платите взносы, режим НПД подходит вам идеально — низкая ставка, просто и быстро.

Но если ставки аренды ваших квартир выше средних, имеет смысл рассмотреть вариант УСН, АУСН или патента.

Имеет ли значение для наймодателя, резидент он или нет

Если вы сдаёте квартиру как ИП на УСН или самозанятый, то неважно, являетесь вы налоговым резидентом РФ или нет: на ставку это не влияет.

Но если вы сдаёте квартиру как физическое лицо и платите НДФЛ, тут для нерезидентов очень невыгодные условия. Для них ставка налога повышается с 13 до 30%, к тому же не работают никакие налоговые вычеты.

Поэтому лучше сменить систему налогообложения на ту же самозанятость. Никаких препятствий для этого нет. Чтобы стать плательщиком НПД, резидентом быть необязательно — достаточно того, что вы гражданин РФ.

Режим патентной системы для ИП-нерезидентов недоступен: после того как предприниматель становится нерезидентом, он обязан закрыть патент и выбрать другой режим налогообложения.

ИП на АУСН также должен быть налоговым резидентом РФ. Если он станет нерезидентом, то будет не вправе применять этот налоговый режим.

Недвижимость нерезидентов:

как платить налоги и какие есть льготы

Читать

Как оформить договор найма для минимизации налоговых рисков

Чтобы избежать вопросов от налоговой, важно не только вовремя уплачивать налоги, но и грамотно составить договор найма. В каждом налоговом режиме есть свои тонкости. Рассмотрим на примере самозанятости, какие моменты должны быть прописаны в договоре.

1. На НПД можно сдавать в аренду жилую недвижимость, поэтому в договоре укажите, что сдаётся именно жилое помещение: квартира, комната, дом. Этот момент подтверждает выписка из ЕГРН, где указан статус помещения.

2. Нелишне проверить, как арендатор использует помещение. Если выяснится, что он организовал там склад, налоговая сочтёт это нарушением и переведёт вас на другой налоговый режим, где платежи будут гораздо выше.

3. Если оплата части ЖКУ идёт по счётчикам, самозанятый не платит налог с полученных от арендатора за эту статью денег — они считаются компенсацией, а не доходом (письмо Минфина от 10.11.2020 № 03-11-11/98001). Следует отразить этот нюанс в договоре — к примеру, что ежемесячно наниматель оплачивает арендную плату в таком-то размере, а также вносит сумму по счётчикам за пользование коммунальными услугами.

4. Часто в условиях договора аренды прописывают депозит в размере месячной оплаты. НПД с депозита платят, только когда наймодатель списывает его как арендную плату — предположим, когда наниматель возмещает из депозита какую-то поломку в квартире, которая случилась по его вине.

Что будет, если не платить налоги с доходов от аренды

Если налоговая узнает, что вы не платите налог с доходов от аренды, вам могут выставить требования на уплату собственно налога, а также штрафы — от 20 до 40% задолженности — и пени.

Как налоговая узнает
 о сдаче квартиры в аренду

и что за это будет

Подробнее

Санкции и суммы могут быть разными — это зависит от размера дохода, налогового статуса арендодателя и от того, намеренно ли он скрывал доход от Федеральной налоговой службы. 

Если сумма неуплаченного налога превышает 2,7 млн рублей, это грозит собственнику уголовной ответственностью по статье 198 Уголовного кодекса РФ. Судебная практика показывает, что такое суровое наказание — скорее исключение, но и денежные штрафы в размере до 500 тыс. рублей тоже малоприятны. 

Современные технологии позволяют получить доступ к лояльным налоговым режимам вроде самозанятости или ИП на АУСН буквально за пару кликов. Так же просто потом отчитываться о полученных доходах и уплачивать налоги.

Главное

— Собственник, который сдаёт внаём квартиру, должен будет заплатить в бюджет налог. Размер налога зависит от режима налогообложения, который он выбрал.

— Режим самозанятости — самый экономичный. Ставка налога наиболее низкая — 4–6% и нет необходимости сдавать отчёты. Но годовой доход по НПД не должен превышать 2,4 млн рублей, сдавать так можно только жилые помещения.

— Для некоторых режимов принципиально, является ли собственник налоговым резидентом РФ или нет. Для самозанятого это не имеет значения — он может быть нерезидентом и сдавать квартиру по НПД.

— Арендодателю важно уплачивать налоги вовремя. Если выяснится, что он этого не делает, налоговая выпишет штраф и начислит пени.

Оцените доход
от аренды бесплатно
с помощью сервиса «Мой дом»

Подробнее

Фото: AntonSAN, BreizhAtao, Friends Stock, TsibaevAlex / Shutterstock / Fotodom