Erid: 4CQwVszH9pWvojobHa8
1. Ипотека: покупка студии в кредит для сдачи в аренду
В этом случае инвестору потребуется стартовый капитал около 1 млн рублей, если речь о городе-миллионнике. Он берет ипотеку и погашает кредит доходом, полученным от сдачи студии в аренду. Накопления становятся первоначальным взносом.
В Москве, по данным Циан.Аналитики, минимальный порог стоимости полноценного жилья — 5,2 млн рублей.
Соответственно, первоначальный взнос будет не меньше 1 млн рублей, если брать обычную ипотеку, ставки по которой сейчас более 16%.
Однако с такой ставкой арендная плата как минимум несколько лет будет ниже, чем выплаты по кредиту.
Другой вариант: приобрести квартиру в льготную ипотеку под ставку 8%. Она действительна до 1 июля 2024 года, но доступна не всем. Минимальный первоначальный взнос составляет 30%, то есть на старте придется отдать уже 1,5 млн рублей.
Плюс: спрос на студии стабильно высок, потому что это самое доступное жилье в мегаполисах, его можно довольно быстро сдать в аренду.
Минус: на протяжении нескольких лет весь доход будет съедать ипотека. Нужно быть готовым к расходам по обслуживанию помещения: оплачивать ремонт, покупку бытовой техники и мебели, а также неожиданности вроде поломки холодильника или протечки трубы. «Инвестировать и забыть» в этом случае не получится.
Также стоит учесть расходы на профессионального риелтора, который подскажет, как выбрать ликвидный объект и будет находить арендаторов (или придется искать их самостоятельно, что отнимает силы и время), и налог с дохода от аренды.
Средняя доходность от аренды без учета ипотеки составляет 6−7% в год, однако в первые годы ипотечные выплаты могут ее полностью съесть.
2. Покупка студии в ипотеку для перепродажи
Студию необязательно сдавать в аренду — ее можно продать через некоторое время.
Плюс: на растущем рынке можно получить неплохую доходность.
Минус: часть прибыли потеряется из-за выплаченных процентов по ипотеке, да и продать студию с обременением не так просто. Искать покупателя придется самостоятельно (тратить время и силы) или прибегнуть к помощи риелтора, — а это дополнительные расходы. Также при продаже почти наверняка придется платить налог на доходы физлиц.
Инвестор, вложивший 1,5 млн рублей в покупку квартиры за 5 млн в ипотеку (ставка 8% годовых, срок — 20 лет), сможет продать ее через два года за 6 млн рублей (разница между стартом продаж и ценой перед сдачей дома, без учета роста рынка).
С учетом платежей по ипотеке и налога доходность от вложений составит 11,3% за два года. При этом вполне вероятно, что она будет ниже: поиск покупателя может затянуться, и он, скорее всего, потребует скидку за то, что квартира продается под обременением.
3. Покупка гаража, места в паркинге
Это перспективное направление для инвестирования: машино-места востребованы в масштабных проектах и ЖК бизнес-класса. Их можно перепродать или сдавать в аренду.
Плюс: стабильный спрос, порог входа часто ниже, чем при покупке квартиры в ипотеку. Средняя доходность при сдаче машино-мест в аренду — 5–6% годовых.
Также купить для сдачи в аренду можно кладовую. У них низкий порог входа (от 250 тыс. рублей в Новой Москве). Доходность составляет 8–10% годовых.
Минус: можно столкнуться с ограничением застройщика: иногда они продают машино-места только владельцам квартир в этом ЖК. К тому же цены на парковки и кладовые тоже подвержены колебаниям. В 2023 году стоимость машино-мест снизилась, так что для заработка инвестору надо разбираться в рынке и понимать, какой именно объект будет пользоваться спросом.
4. Покупка акций застройщиков
Акции крупных застройщиков растут на протяжении последних месяцев. Но стоит помнить, что в последние два года ценные бумаги российских компаний как минимум дважды резко падали: в феврале и сентябре 2022 года. Риски велики и сегодня: акции может обрушить любая негативная новость, связанная с геополитикой.
Плюс: легко инвестировать не вставая со стула, а вложенная сумма может быть совсем небольшой (сотни или тысячи рублей). В долгосрочной перспективе акции успешных компаний обычно растут в цене.
Минус: на стоимость портфеля может повлиять негативная экономическая или геополитическая новость, и акции резко упадут в цене.
Акции ГК «Эталон» с ноября 2022 года выросли более чем в полтора раза, с 50 до 87 рублей за штуку, акции ГК «Самолет» за тот же период — с 2,5 до 3,8 тыс. рублей.
Но до показателей конца 2021 года (110 рублей и 5,6 тыс. рублей соответственно) еще далеко. Тем более что рынок по-прежнему может обрушить любая негативная новость, связанная с геополитикой. К примеру, после объявления частичной мобилизации в конце сентября 2022 года акции застройщиков упали в полтора раза.
5. Фьючерсы
Фьючерсом называют договор на покупку и продажу квадратных метров с определенной датой будущего исполнения. Фьючерсы — инструмент для продвинутых инвесторов, которые разбираются в рынке и играют на росте или снижении стоимости «квадрата».
Плюс: низкий порог входа — несколько десятков тысяч рублей.
Минус: ограниченный срок контракта и высокие риски. Чтобы покупать фьючерсы, нужно иметь инвесторский опыт и действительно разбираться в недвижимости.
Покупать фьючерсы на недвижимость на растущем рынке (скажем, в 2019-м или тем более в 2020–2021 годах) было выгодно. При продаже фьючерса инвестор получал хорошую прибыль. Но сегодня рынок сложный: одни объекты хорошо растут в цене, другие — стагнируют или падают. Фьючерсы подходят только опытным инвесторам.
6. Пай в фонде недвижимости
Один из самых простых способов инвестирования в недвижимость — жилую или коммерческую.
Как работают такие фонды? Они покупают недвижимость, а затем сдают ее в аренду или продают по более высокой цене, чтобы принести прибыль своим инвесторам.
Минимальный порог для инвестиций в фонды может быть разным: иногда достаточно совсем небольшой суммы. Так, в фонд «Тинькофф Квадратные метры» можно вложить от 5 рублей.
Недвижимость для фонда выбирают специалисты, учитывая локацию, инфраструктуру, планировки, виды из окон и другие факторы. Как крупный инвестор фонд получает скидки от застройщиков, недоступные для частных инвесторов, что дополнительно увеличивает доход. Аналитики «Тинькофф» прогнозируют, что годовая доходность «Тинькофф Квадратные метры» составит от 15% за вычетом всех расходов и комиссий.
Плюсы:
- низкий порог входа — стоимость пая всего 5 рублей;
- низкий уровень риска, не надо тратить время на изучение рынка и управлять недвижимостью;
- все операции — от поиска объекта до финальной продажи квартир найденным покупателям — фонд проводит сам.
Минусы: фонды берут комиссию за свои услуги. Комиссии у разных фондов разные — в «Тинькофф Квадратные метры» она фиксированная и составляет 2,9% в год.
- Низкий порог входа — от нескольких рублей.
- От инвестора не требуется особых усилий и специальных знаний.
- Скидки от застройщиков за крупную покупку увеличивают доход инвесторов.
- Безопасность инвестиций: деньги лежат на эскроу-счетах до сдачи домов, а все сделки проходят через юристов управляющей компании.
- Пайщики-физлица уплачивают только НДФЛ с дохода при продаже паев.
- В итоге инвестор получает такой же или, возможно, больший доход, потратив всего несколько минут и значительно снизив риски.
