Как оформить пристройку к дому: порядок действий, документы, требования

Что такое пристройка и реконструкция: разбираемся в понятиях

В быту пристройкой называют любое помещение, которое возводится вплотную к дому и связано с ним общей стеной. Её делают, когда нужно расширить жилую площадь, добавить хозяйственное помещение или мастерскую, создать пространство для отдыха на открытом воздухе или навес для автомобиля.

Распространённые виды пристроек:

• жилые: кухня, гостиная, дополнительная спальня или кабинет;
• хозяйственные: гараж, котельная, мастерская, кладовая;
• сезонные: терраса, крыльцо, навес, веранда.

В российском законодательстве нет отдельного понятия «пристройка», вместо него есть термин «реконструкция». Его значение раскрыто в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. 

Реконструкция здания — это изменение его параметров: высоты, этажности, площади, объёма. И неважно, как именно вы меняете дом: надстраиваете мансарду, перестраиваете старую часть, пристраиваете новую или заменяете несущие конструкции. Главное, что в результате объект становится другим. Исключением будет, если отдельные элементы конструкций меняют на аналогичные или улучшенные, это считается ремонтом. 

Важно не путать пристройку с перепланировкой. Перепланировка меняет конфигурацию комнат внутри дома (перенос стен, проёмов), но не затрагивает его внешние границы. Пристройка же выходит за пределы старых стен, поэтому это всегда реконструкция.

Какие виды пристроек бывают

Пристройки делятся на два типа: капитальные и некапитальные. От этого будет зависеть порядок регистрации объекта.

Капитальные пристройки

Это полноценные помещения, которые прочно связаны с домом. У них есть фундамент, стены, крыша. Такие конструкции нельзя просто разобрать и перенести.

Признаки капитальной пристройки:

• стоит на фундаменте;
• имеет общие стены с основным домом;
• подключена к коммуникациям;
• используется круглый год или большую часть года.

Капитальные пристройки возводят, чтобы увеличить жилую площадь или добавить отапливаемое хозяйственное помещение. Это может быть жилая комната, кухня, столовая, санузел, отапливаемый гараж, баня или котельная.

Фото: Kekyalyaynen / Shutterstock / Fotodom

Пристроенное жилое помещение. Фото: LEONIDAS P / Shutterstock / Fotodom

Некапитальные пристройки

Понятие некапитального строения закреплено в п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Это лёгкие конструкции без фундамента или с минимальным заглублением. Они практически не увеличивают общую площадь дома и не затрагивают его несущие конструкции, их можно демонтировать и переносить. 

Примеры некапитальных пристроек — крыльцо, терраса, летняя веранда, навес, патио (открытая площадка с лёгким ограждением).

Такие сооружения не меняют кардинально параметры дома, поэтому подавать уведомление в администрацию об их строительстве необязательно. 

Исключение — когда участок находится в охранной зоне, историческом поселении или на территории с особыми требованиями к застройке. В этих случаях даже лёгкую конструкцию придётся согласовывать.

Навес — не капитальная пристройка. Фото: Lazhko Svetlana / Shutterstock / Fotodom

Не готовы строить сами? Циан поможет найти подрядчика

Проверили историю каждой компании и изучили отзывы о работе

Посмотреть

Почему важно понимать различия между капитальными и некапитальными пристройками

Непонимание приводит к тому, что люди либо пытаются регистрировать крыльцо, либо наоборот строят капитальную комнату и думают: «Это просто пристройка, она ничего не изменит». А потом приходит пора продавать дом и выясняется, что площадь в документах не совпадает с реальностью.

Чтобы было проще ориентироваться, вот главные отличия в двух словах:

Понятия «терраса» и «веранда» часто путают, но это разные пристройки. Чем они отличаются, читайте в статье «Терраса и веранда: в чём разница, как их обустроить и надо ли регистрировать». 

Как оформить пристройку: пошаговая инструкция

Порядок регистрации напрямую зависит от типа пристройки: капитальная она или нет. 

Если пристройка некапитальная

Оформить некапитальную пристройку значительно проще: уведомлять администрацию о её строительстве не нужно. Но это не значит просто построить и забыть. Сам факт наличия крыльца или террасы лучше отразить в документации.

Для этого после стройки обращаются в БТИ с заявлением и документами на дом. Специалисты осмотрят объект и выдадут акт о завершении переустройства, если всё в порядке. Эти изменения затем вносятся в техплан дома.

Если пристройка капитальная

Капитальное строение необходимо регистрировать. Процедура согласования носит уведомительный порядок: вы не просите разрешение у властей, а просто уведомляете их о своих планах. Вместо получения разрешения, как было раньше, теперь подают уведомление о реконструкции.

Шаг 1. Готовим проект

Проект нужен не только для администрации, но и для себя, чтобы понимать, что строить, из чего и сколько нужно на это денег. Заказать проект можно в лицензированной проектной организации. Это особенно важно, если пристройка сложной конструкции. 

Проект дома с пристройкой. Фото: ZZTop1958 / Shutterstock / Fotodom

Шаг 2. Подаём уведомление о реконструкции

Для этого нужно обратиться лично в администрацию по месту нахождения объекта, в МФЦ или зайти на Госуслуги. Другой вариант — отправить документы почтой.

При заполнении уведомления указывают следующие сведения:

• данные заявителя и всех собственников жилья: ФИО, паспортные реквизиты;
• адрес дома и кадастровый номер участка;
• вид разрешённого использования участка (ВРИ);
• тип дома: жилой или садовый;
• параметры будущего строения: на сколько увеличится площадь, высота, этажность;
• схематичный план участка с рисунком пристройки, где указаны все параметры и расстояния до границ;
• адрес для обратной связи: электронная почта или обычный почтовый адрес.

К уведомлению прикладывают:

→ Правоустанавливающие документы на землю, если сведения не внесены в ЕГРН: например, договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о наследстве.

→ Согласие других владельцев, если дом или земля в долевой собственности.

→ Проект реконструкции.

→ Технический план дома.

→ Для зданий в исторических поселениях понадобится дополнительно описание фасадов и их фотографии.

Точный список документов лучше уточнить заранее в своей администрации: в разных регионах требования могут отличаться. 

Шаг 3. Ждём ответ от администрации

Администрация должна ответить в течение 7 рабочих дней или 20 в случае исторических поселений. Придёт уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции нормам.

Шаг 4. Строим

Строить нужно, не отступая от проекта. Если в процессе решите что-то изменить, например удлинить комнату, придётся подавать новое уведомление.

Шаг 5. Готовим технический план

Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он сделает замеры и подготовит новый техплан уже с учётом пристройки.

Шаг 6. Подаём уведомление о завершении реконструкции

Повторное обращение в администрацию или МФЦ с уведомлением об окончании реконструкции и новым техпланом. Сделать это необходимо не позднее 30 дней после окончания стройки.

Администрация проверит, соответствует ли постройка проекту. Если всё хорошо, выдадут уведомление о соответствии. После этого чиновники направляют документы в Росреестр. Останется только получить выписку из ЕГРН, где будет указана новая площадь дома.

Как узаконить пристройку к частному дому, если она уже построена

За реконструкцию без уведомления гражданам грозит штраф от 2 до 5 тыс. рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Если пристройка признана самовольной, суд может обязать собственника снести её за свой счёт и привести дом к начальному виду. Поэтому лучше действовать в рамках закона и не начинать капитальное строительство, пока не уведомите администрацию. 

Если же пристройка уже стоит, не стоит затягивать с её легализацией. Решить этот вопрос можно разными способами.

Административный путь

Здесь работает подобный алгоритм, как при согласовании пристройки до начала её строительства:

• уведомление о реконструкции в администрацию;
• ожидание ответа;
• изготовление нового техплана;
• уведомление о завершении работ в администрацию;
• ожидание результатов проверки;
• подача администрацией документов на регистрацию.

Этот способ подходит, когда пристройка несложная, построена качественно, а при её строительстве ничего не нарушено. Но риск отказа есть всегда. 

Если не получится узаконить пристройку административным путём, следующий этап — обращение в суд. 

Легализация через суд

Суд с большей вероятностью признает право на самовольную постройку, если одновременно будут выполнены такие условия:

→ Участок и дом в собственности у истца.

→ Пристройка безопасна: соответствует строительным, пожарным, санитарным нормам и не угрожает жизни и здоровью людей.

→ Пристройка не ущемляет права соседей: не затеняет, не заходит на их участок, не мешает проходу.

Документы для искового заявления:

• выписка из ЕГРН на дом и участок;
• техплан дома и пристройки;
• подтверждение строительства, например договор с подрядчиком;
• заключение коммунальных служб о безопасности строения и возможности проведения в него коммуникаций;
• уведомление с отказом от администрации;
• квитанция об уплате госпошлины.

Если на пристройку потрачено меньше 50 тыс. рублей, обращаются в мировой суд. Если расходы больше этой суммы, иск направляют в районный суд по месту нахождения объекта.

Суд обычно назначает строительно-техническую экспертизу, которую оплачивает истец. Эксперты установят, безопасна ли пристройка и соответствует ли градостроительным нормам и СНиПам.

При положительном исходе нужно подать заявление в Росреестр на регистрацию, приложив решение суда.

Если же решение будет отрицательным, истцу выдадут предписание вернуть дом в первоначальный вид и назовут сроки, в которые это нужно сделать.

Легализация через дачную амнистию

Это простой способ узаконить готовую пристройку, если участок подходит под условия. Упрощённый порядок (дачная амнистия) действует до 1 марта 2031 года. Он распространяется на реконструкцию домов на участках под ИЖС, садоводство или ЛПХ в границах населённых пунктов. Важно, чтобы дом стоял на кадастре.

Условия:

→ Дом не выше 20 м и не более 3 этажей, не состоит из отдельных квартир или блок-секций.

→ Участок в собственности или долгосрочной аренде.

→ Пристройка соответствует целевому назначению земли.

→ Все строительные нормы и правила соблюдены.

Для обращения в Росреестр понадобятся техплан и документы на землю. Если пристройка нарушает нормативы, ведомство может отказать в регистрации.

Дачная амнистия

что это, какие объекты охватывает, как ей воспользоваться, сколько стоит

Читать

Какие документы понадобятся для Росреестра

Если пристройку строили по уведомительному порядку, то администрация сама передаёт документы в Росреестр. Это плюс новых правил: идти лично в Росреестр не нужно, останется только получить выписку из ЕГРН с новой площадью дома.

Если пристройку узаконили через суд, здесь придётся действовать самостоятельно. С решением суда и техпланом нужно обратиться в МФЦ или подать документы через Госуслуги или Росреестр. Для этого понадобятся:

• паспорт;
• техплан;
• решение суда;
• правоустанавливающие документы на дом и землю, если сведений в ЕГРН ещё нет;
• квитанция об уплате госпошлины.

Срок регистрации — до 9 рабочих дней при подаче в МФЦ. В новой выписке ЕГРН будет указана новая площадь дома уже с учётом пристройки.

Какие требования и нормы безопасности нужно соблюдать

Пристройка должна отвечать строительным, пожарным и санитарным нормам. Это касается и капитальных, и некапитальных строений. Вот основные моменты, которые нужно учесть перед тем, как зарегистрировать пристройку.

Отступы от границ участка

В большинстве случаев расстояние от строения до забора с соседями должно быть не менее 3 м. Пристройка считается частью дома, поэтому нормы применяются к ней как к основному зданию. 

Как правильно установить забор между участками

Читать

Пожарные нормы

Пожарные отступы регулируются СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты». Расстояние зависит от материалов стен:

• каменные, бетонные, кирпичные дома — не менее 6 м;
• деревянные, каркасные дома — не менее 10–15 м (точное расстояние зависит от степени огнестойкости материала).

Пристройка не должна сокращать это расстояние.

Инсоляция (сколько солнца попадает к соседям)

Пристройка не должна затенять окна соседнего дома. Если соседи докажут в суде, что из-за пристройки у них стало темно, владельца могут заставить уменьшить строение или снести его. Нормативы инсоляции содержатся в СанПиН 1.2.3685-21.

Красные линии и коммуникации

Нельзя возводить пристройку на месте подземных коммуникаций (газ, вода, кабель) и за пределами красных линий — границ, за которыми начинается территория общего пользования (дороги, тротуары).

Конструктивная безопасность

Пристройка не должна нарушать несущие конструкции старого дома. 

Требования к фундаменту, водоотведению и другие нормативы регулируются федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СП 55.13330.2016.

Как не ошибиться

Все нормативные требования лучше заложить ещё на стадии проектирования. Конкретные требования могут немного отличаться в зависимости от статуса участка. Поэтому для подготовки плана реконструкции важно выбрать грамотного специалиста, знакомого с правилами и нормативами. 

Распространённые причины отказа в регистрации

Даже если пристройка уже стоит и ей пользуются, нет гарантии, что её одобрят. Отказ может прийти как от администрации, так и от Росреестра. Рассмотрим основные причины.

Нарушение прав соседей

Если пристройка создаёт потенциальную угрозу жизни или здоровью соседей, затеняет окна, а вода с крыши льётся на их участок, могут отказать с большой вероятностью.

Ошибки в документах

Неполный набор документов, ошибки в данных и несоответствие реальной постройки сведениям в уведомлении снижают вероятность одобрения. Как и отсутствие согласия всех совладельцев, если дом в долевой собственности.

Кто подаёт документы

Обратиться для регистрации пристройки может только собственник или его представитель с нотариальной доверенностью.

Нарушение строительных норм и требований безопасности

Если пристройка опасна для людей или построена с нарушениями, узаконить её не выйдет.

Превышение параметров

Пристройка не должна превышать допустимые максимальные размеры.

Резюмируем

Пристройка к дому — это реконструкция, которую по закону нужно оформлять.

Пристройки бывают капитальные (комната, гараж, кухня) и некапитальные (крыльцо, терраса, навес). 

Капитальные строения нужно регистрировать обязательно, некапитальные — не обязательно, но лучше отразить их в техплане.

До начала стройки нужно подать уведомление в администрацию и дождаться ответа о соответствии.

После окончания стройки заказывают новый техплан и подают в администрацию уведомление о завершении работ.

Узаконить уже возведённую пристройку можно в административном порядке или через суд, но судебный процесс дольше и дороже. 

Капитальная постройка без уведомления грозит штрафом и статусом самостроя.