Как продать «бабушкину квартиру»: советы опытного хоумстейджера

Как с минимальным бюджетом добиться отличного визуального результата

Выражение «бабушкина квартира» у каждого вызывает конкретный образ: ковры на стенах, массивная советская мебель, сервизы в шкафах, книги на подоконниках. Таких квартир много, особенно на вторичном рынке. И зачастую продавцы или агенты даже не задумываются о какой-либо подготовке — ни о хоумстейджинге, ни даже о базовой предпродажной уборке. «Это же не элитка, — говорят они. — Обычная квартира, кому тут нужен стейджинг?»

Фото: Ольга Долганова, хоумстейджер, интерьерный фотограф

Именно в этом и кроется ошибка, уверена Майя. Люди, которые покупают или арендуют такие объекты, не сравнивают их с дорогой дизайнерской недвижимостью. У них ограниченный бюджет, и они выбирают среди похожих по цене и состоянию квартир. И если одна из них будет визуально подготовлена, аккуратна и уютна, она точно окажется в выигрышной позиции.

Вот простой пример. Представим, вы продаёте типичную «бабушкину квартиру». В ней всё аутентично: ковёр на стене, сервант, который видел три олимпиады, и тяжёлая шифоньерная классика. Казалось бы, ничего не сделать. Но даже с минимальным бюджетом можно добиться отличного визуального результата:

• Если ковёр снять со стены и положить на пол, получится уютная акцентная зона отдыха.
• Советскую стенку можно использовать как зону хранения или стилизовать под рабочее место — особенно если выделить только часть с полками.
• Немного недорогого декора: подушек, пледов, ламп, постеров — и квартира уже выглядит как уютное ретро, а не как запущенный советский стандарт.

Покупатели и арендаторы хотят видеть в квартире не историю прежней жизни, а возможность начать свою. Им важно представить, как они здесь будут жить. И ваша задача — с помощью нехитрых приёмов показать им эту картинку.

К тому же стиль ретро и винтаж сейчас в тренде. Так почему бы не обыграть сильные стороны «бабушкиной квартиры» и не сделать её по-настоящему конкурентоспособной?

Ситуация: в вашем распоряжении квартира с типичным «бабушкиным ремонтом». Задача — сдать её быстро и не ниже рыночной цены. Что делать?

Рабочий план будет универсальным — и для скромной вторички, и для элитного объекта.

Начинаем с главного — определяем целевую аудиторию. Кто тот человек, который будет жить в этой квартире? Молодая пара, студент, семья с ребёнком? От ответа зависит подача: и визуальная, и эмоциональная.

Далее следует этап подготовки объекта. В работе учитываются все каналы восприятия: цвет, свет, запахи, звуки, тактильные ощущения. Пространство надо правильно зонировать, дополнить текстилем, декором. Только после этого — сделать профессиональные фотографии и вывести объект в рекламу.

На финальном этапе прорабатываем маршрут показа: от того, как и куда первым делом попадёт покупатель, до того, что он увидит из окна и в какую сторону повернёт голову. Каждый элемент должен работать на общее впечатление.

Основные этапы хоумстейджинга

• Деперсонализация. Пространство должно быть обезличено: без фотографий, медалей, магнитов и прочих личных следов. Важно, чтобы гость мог представить себя в этой квартире, а не прежнего жильца.
• Расхламление. Убираем всё лишнее: мебель, коробки, ненужную технику. Максимум воздуха — минимум загромождения.
• Реанимация. Объект должен быть технически исправен. Где-то подкрасить, где-то приклеить плинтус, сменить сломанный выключатель. Недочёты сразу бьют по восприятию.
• Клининг. Без комментариев: должно быть чисто, как в отеле. Нет пыли, пятнам, запахам.
• Колористика. Цветовая гамма должна быть гармоничной и нейтральной, соответствовать ожиданиям вашей аудитории. Яркие, устаревшие или агрессивные цвета лучше заменить.
• Освещение. Хороший свет визуально увеличивает площадь, создаёт настроение и делает фото более привлекательными.
• Запахи. Важно не маскировать запахи, а устранять их. Никаких ароматизаторов, если есть сырость или старый текстиль — только генеральная уборка и проветривание.
• Зонирование и точки фокусировки. Пространство должно быть логично организовано: спальня выглядит как спальня, кухня как кухня, а внимание фокусируется на сильных сторонах квартиры.

Можно ли без ремонта сделать привлекательный объект из старенькой квартиры

Не просто можно — нужно. Один из лучших примеров на эту тему показала стейджер и фотограф Ольга Долганова.

Кейс — квартира в старом доме Тбилиси, первый этаж. Почти год хозяйка пыталась сдать объект — безуспешно. Пока в дело не вмешалась Ольга.

Без малейших вложений она провела быструю предпродажную подготовку: убрала визуальный шум, сделала перестановку, избавилась от лишнего. Весь стейджинг был построен на том, что уже было в квартире: картины, посуда, текстиль. Лишь несколько элементов — свеча и пара ваз — были её собственными и использовались только на съёмке. Всё, что понадобилось купить, — сок и яблоки на столе для атмосферы.

После фотосессии квартиру выставили заново. И её сняли. Быстро. По той цене, которую хозяйка безрезультатно пыталась получить почти год.

Кейс: Ольга Долганова, хоумстейджер, интерьерный фотограф

Свет как инструмент стейджинга: как расширить пространство и сделать интерьер притягательным

У стейджера есть универсальный и самый недооценённый инструмент — свет. Он способен буквально расширить пространство, сделать его теплее, уютнее, современнее и даже дороже на глаз. Поэтому главный совет: используйте свет по максимуму — это ваш союзник в любом объекте.

Первый источник — естественный свет

Начинаем всегда с него. Натуральное освещение придаёт квартире ощущение простора, свежести и открытости. Жильё с хорошим дневным светом воспринимается как более тёплое, живое и гостеприимное.

Фото: Майя Федирко, хоумстейджер

Что входит в работу с естественным светом:

• Чистые окна. Звучит просто, но эффект от вымытых стёкол может быть колоссальным — в помещении становится буквально светлее и свежее.
• Светлые поверхности: стены, мебель, текстиль. Они отражают свет и визуально расширяют пространство.
• Глянцевые, стеклянные или зеркальные элементы: от мебели до декора. Эти материалы помогают свету гулять по комнате, создавая нужные акценты.

Второй источник — дополнительное освещение

Даже если света днём хватает, акцентные и потолочные светильники обязательны. Особенно если объект показывают в пасмурную погоду или вечером. К тому же правильно расставленные лампы позволяют зонировать пространство и задать нужное настроение.

Фото: Майя Федирко, хоумстейджер

Базовые правила работы с искусственным светом:

• Используйте лампочки одной цветовой температуры (в идеале — тёплый нейтральный свет около 3000–3500К). Разные оттенки света в одной комнате создают ощущение хаоса.
• Максимально допустимая яркость — ваш ориентир. Чем больше света, тем лучше воспринимается квартира.
• Ставьте несколько источников света в каждом помещении — не менее 4–5: основной потолочный и несколько точечных. Они выполняют разные функции.
• Подбирайте прибор под задачу. Например, если нужно вытянуть тёмный угол, берите лампу с равномерным рассеянным светом. Хотите показать зону чтения — используйте направленное точечное освещение.

Влюбиться в объект: почему вдохновение важно в стейджинге

Майя поделилась с нами своим взглядом на эту тему. К ней часто обращаются коллеги — агенты, которым нужно помочь с подготовкой квартир. Снова и снова она слышит, когда ей показывают свои «бабушкины квартиры», что она первая, кто положительно отозвалась о них и нашла в них что-то привлекательное.

«А я между тем строю в голове образ: как можно использовать свет, переставить мебель, какие элементы добавить. Я вижу в ней потенциал — вижу, как она оживает.

Осенью мы с клиентом искали квартиру для покупки. Договорились о просмотре. Квартира без ремонта, с мебелью, которой было слишком много, проходы загромождены коробками и вещами. Честно — чувствовалось, что агент хочет избавиться от этого объекта. Мы смогли сторговать 650 тыс. рублей. Но если бы он сам увидел достоинства квартиры и подготовил её, уверена, продал бы не только быстрее, но и дороже изначальной цены.

Что же нас в ней зацепило? Когда мы зашли в квартиру, солнечные лучи пробивались сквозь листву берёз у дома и мягко ложились на старый, но идеально сохранившийся паркет. Свет заходящего солнца проникал в коридор, будто провожая нас внутрь. Дом находился в стороне от шумной трассы — вместо звуков машин слышались птицы. Это была любовь с первого взгляда.

И вот в чём мой главный вывод: стейджинг начинается не с текстиля и мебели, а с вдохновения. Главное в стейджинге любой недвижимости — самому увидеть её привлекательность, её красоту.

Желаю всем вдохновляться своими объектами. Вот тогда вы сможете отлично подготовить свой объект. И показать так, чтобы ваш покупатель влюбился в него вместе с вами на просмотре», — рассказывает Майя.

Главное

— Базовая подготовка важна даже для скромных объектов. И без капитального ремонта «бабушкину квартиру» можно сделать более привлекательной: смена обстановки, немного декора, чистота и грамотное использование света повышают интерес со стороны покупателей или арендаторов.

— Выделите целевую аудиторию. От этого зависит подача: стилистика, зонирование, акценты, эмоциональный посыл.

— Хоумстейджинг — не про ремонт, а про восприятие. Его основные этапы: деперсонализация, дехламизация, устранение мелких недочётов, генеральная уборка, качественный свет, устранение запахов, правильное зонирование.

— Хорошее освещение визуально увеличивает пространство, делает интерьер уютнее и дороже. Используйте естественный и дополнительный акцентный свет.

— Вдохновение — начало успешного стейджинга. Главное — увидеть красоту и потенциал объекта. Только вдохновлённый специалист может грамотно упаковать даже старую квартиру так, чтобы в неё захотелось въехать.