Несмотря на то что предложение комнат в коммунальных квартирах на столичном рынке жилья снижается, эти объекты вовсе не стали раритетом. Судя по всему, и в ближайшем будущем такая перспектива им не светит.
Из социалистического прошлого…
Коммуналки — отголосок и пережиток далекого социалистического прошлого — не уходят из нашей жизни и в XXI в. Практически в каждом российском городе есть такие квартиры. Москва не исключение, особенно ее центр, где сосредоточен старый жилой фонд. Правда, за последние годы многое изменилось. Наследие бывших доходных домов — огромные квартиры на десять и более комнат, занимаемых многочисленными жильцами, сейчас в столице редкое явление. Большая их часть исчезла 20 лет назад в период так называемого бума расселения, организованного предприимчивыми риэлторами. Просторные помещения, да еще в престижном центре города, пользовались бешеным спросом, а на рынке новостроек предложений, соответствующих требованиям состоятельных клиентов, было мало.
Однако и сегодня практически во всех округах и районах Москвы есть коммунальные квартиры. Одни являются таковыми изначально, другие приобрели новый статус после раздела жильцами общего счета и последующих обменов. Судя по официальным данным, больше всего коммуналок в ЦАО и ЮАО (4,1 и 3,2% соответственно), а наименьшее их количество — в Зеленоградском АО (0,6%).
Город в помощь
Следует отметить, что власти не раз пытались решить «коммунальный вопрос». В 2010 г. правительство Москвы подготовило специальную программу содействия города в жилищной сфере гражданам, проживающим в условиях коммунального заселения, на период 2011–2013 гг. Принятию этого документа предшествовала серьезная работа, в результате которой были обнародованы следующие данные: в начале 1990-х гг. в российской столице насчитывалось около 240 тыс. коммунальных квартир. К 1998 г. их количество сократилось до 118,5 тыс. В 1999–2003 гг. было расселено более 21 тыс. квартир и отдельным жильем обеспечено свыше 41 тыс. семей. К моменту утверждения программы в городе насчитывалось порядка 70 тыс. коммуналок, в которых проживали около 180 тыс. семей.
К 2020 г. город планировал полностью расселить такие квартиры, правда, это касалось только того жилья, где хотя бы одна комната принадлежит городу. Сейчас по причине недофинансирования программа и вовсе приостановлена. Исключение решили сделать только для жителей коммуналок в границах ЦАО и в Зеленограде. Остальным придется либо ждать, либо решать жилищный вопрос с помощью собственных средств.
Самый оптимальный вариант предписывает Жилищный кодекс РФ: предоставление освободившихся помещений по договору соцнайма жильцам других комнат коммунальной квартиры. Но и здесь есть ограничение. В первую очередь на эти метры могут рассчитывать малоимущие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Ограниченное предложение
Комнаты в коммунальных квартирах сейчас занимают небольшую долю рынка вторичного жилья Москвы. По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», наибольший объем такого предложения сосредоточен в ЮАО, ЮВАО, ВАО и ЦАО.
«Сегодня на коммунальные квартиры приходится порядка 3,7% от всего предложения на вторичном рынке столицы, — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — Это по-прежнему старый жилой фонд. Купить комнату можно в домах дореволюционной постройки, сталинках и даже в хрущевках».
Как отмечает М. Литинецкая, в современных домах отдельные комнаты практически не продаются и новые коммуналки на рынке появляются редко. «Даже при разделе имущества, например после развода, супруги обычно договариваются и продают квартиру целиком», — уточняет эксперт.
Целевая аудитория
Комнаты в Москве пользуются стабильным спросом, поскольку по сравнению с отдельным жильем они доступны по цене. Для приезжих из других регионов это своеобразный start-up на рынке московской недвижимости, жилплощадь, которую можно приобрести даже без привлечения ипотечного кредита. Иногда комнаты покупают родители для своих детей-студентов. Комнаты нередко выручают и бывших родственников (при разъездах, когда средств, вырученных от продажи недвижимости, на полноценные квартиры не хватает).
По словам М. Литинецкой, нередко жилье в коммуналках приобретают для вложения средств, с последующей сдачей в аренду. Кроме того, люди, которые уже имеют в собственности долю, нередко выкупают оставшиеся метры, чтобы стать владельцем целой квартиры.
Комнаты дорогие и дешевые…
Цены на комнаты в Москве разные, так как в расчет берется и место расположения, и качество самого дома, а также состояние квартиры, количество соседей и другие параметры. Хотя даже с учетом всех данных ценники иногда удивляют. Так, самое дорогое предложение в базе «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» представлено в районе станции метро «Сухаревская». Две комнаты общей площадью 52 кв. м в большой квартире (111 кв. м) предлагают за 15 млн руб.! Для сравнения: за такие деньги можно купить двухкомнатную квартиру площадью около 60 кв. м в сравнительно новом монолитно-кирпичном доме в районе станции метро «Пролетарская» или трешку (76 кв. м) в панельной 17-этажке вблизи ВДНХ. Дешевле всего — за 1,9 млн руб. — продают комнату в Марьино (13 кв. м в трехкомнатной квартире 12-этажного панельного дома). Наиболее распространенный бюджет — 2,4 млн руб. В такую сумму обойдется комната общей площадью 16 кв. м с балконом в трехкомнатной квартире в девятиэтажке Северного Измайлово.
По данным «НДВ-Недвижимость», в среднем комнату в пределах Третьего транспортного кольца в приличном состоянии можно приобрести за 2,5–3 млн руб. «Этих денег достаточно на покупку отдельной квартиры в подмосковной новостройке», — отмечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Продажи по правилам
Покупка комнаты в коммуналке сопряжена с определенными сложностями и рисками. Прежде всего, предупреждает С. Бирина, пристальное внимание нужно уделить документам и юридической чистоте квартиры. Необходимо выяснить, как часто переходило право собственности от одного лица к другому с момента приватизации. Если продаж было много, такой факт должен насторожить: возможно, тут встретятся подводные камни, например проблемные соседи. Также следует проверить, получен ли отказ соседей от первоочередного права покупки (если их комнаты приватизированы), есть ли отказ города (если комнаты соседей не приватизированы). Это требуется для соблюдения законности (правило о преимущественном праве покупки — см. «Справку»). Обязательно стоит пообщаться с соседями лично.
В случае переселения несовершеннолетних детей в коммунальную квартиру из отдельной требуется согласие обоих родителей и органа опеки и попечительства.
Еще один момент, на который обращает внимание М. Литинецкая: иногда в объявлениях по продаже комнат на самом деле предлагаются доли квартиры, что далеко не одно и то же. Причем зачастую подобный нюанс выясняется только в процессе переговоров. Дело в том, что доля не может быть выделена в виде комнаты, даже если по площади они совпадают. В результате такой сделки покупатель станет совладельцем долевой собственности квартиры, а не собственником комнаты.
Неопределенное будущее
Редкая семья откажется иметь собственное отдельное жилье. Но все понимают, что коммуналки исчезнут не так скоро, как этого хотелось бы их жителям, и 2020 г., обозначенный в московской программе, только ориентир. «Коммуналки останутся в прошлом, когда большинство россиян смогут позволить себе купить квартиру без ипотеки», — прогнозирует М. Литинецкая. Однако тут же эксперт отмечает, что предугадать, когда наступит этот момент, пока невозможно…
СПРАВКА
При продаже комнаты остальные собственники помещений в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях действующего гражданского законодательства. У соседа-собственника есть право в течение одного месяца с момента получения уведомления приобрести в собственность продаваемую комнату на предложенных условиях.
