Концепция, или, скорее, концепт, поселка — это нечто, обращающее на себя внимание: броский стиль, тематическая направленность либо возможности для занятий определенными видами спорта. Однако не стоит забывать, что все это только красивая обертка. При выборе жилья в поселке нужно смотреть на то, что за ней скрыто.
Вам в Европу или Азию?
КП Agalarov Estate
Дабы привлечь внимание покупателя, у каждого коттеджного поселка сегодня должно быть свое лицо — уникальное предложение или специальные услуги, то есть нужна концепция. В основном девелоперы предлагают их две.
Первая — единая архитектурная стилистика. Подобных объектов довольно много. В Подмосковье возводят и бельгийские деревни, и поселки альпийских шале, и домики во французском стиле. Типичным примером может служить поселок таунхаусов Маленькая Шотландия по Ленинградскому шоссе, где маркетологи придумали вот такой ход. «Территория поселка Маленькая Шотландия по своей форме похожа на собаку породы скотчтерьер, выведенной в Шотландии, — она и стала символом жилого комплекса. Улицы в поселке имеют красноречивые названия, например Эдинбургская, Кельтская, Волынский переулок. Цветовая гамма фасадов домов и тротуарной плитки также выдержана в национальных традициях», — рассказывает Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ».
Однако подражание стилям Европы нередко в нашей стране. На Новорижском шоссе, рядом с Верхнерузским водохранилищем, скоро появится поселок класса премиум Norrland Novaya Riga, где будут воплощены архитектурно-строительные традиции современной Швеции. Разработкой концепции занимались лучшие шведские архитекторы, они создали для своего проекта разные типы домов на любой вкус — от напоминающих деревенские до новомодных. Особое внимание скандинавы традиционно уделили экологической составляющей — при прокладке коммуникаций, строительстве и обустройстве территории применяют самые передовые чистые технологии. Как отметил архитектор Антон Тажиев, генеральный директор и партнер Norrland Country Clubs, «дизайн загородного клуба будет продолжать скандинавскую философию жизни и находиться в полной гармонии с окружающей сельской местностью».
Еще более экзотичен проект бизнес-класса Eastландия на Новорижском шоссе. Тут решили привлечь тех, кто увлекается восточными учениями и искусством, и создали восточный антураж — здесь беседки и фонари в японском стиле, cад камней, каскад водопадов, лаконичный забор из черного дерева, пруд с лебедями, носящими японские имена. Столь изящный ландшафтный дизайн спроектирован при участии японских консультантов. Застройщик даже уверяет, что все делают по канонам фэн-шуй.
Спорт, спорт, спорт…
КП Маленькая Шотландия
Второй распространенный поселковый концепт — возможность активного отдыха и спортивная инфраструктура. «Это привязка к интересам либо хобби той или иной группы людей. Например, поселок авиаторов. Правда, он довольно сложен в реализации и нацелен на узкую аудиторию, поэтому таких проектов весьма мало», — говорит Евгений Копылов, коммерческий директор девелоперской группы «Интегра».
А вот поселки, где развиты водные виды спорта, встречаются часто. Так, в гольф- и яхт-клубе «Пестово» на 26 м км Дмитровского шоссе сооружен причал на 100 судов. Как следует из названия, здесь же находится гольф-поле чемпионского класса, созданное архитекторами Полом и Дэйвом Томасами и занимающее территорию 70 га. Собственникам домов в этом проекте предлагают стать членами гольф-клуба.
Другой элитный проект с похожим концептом — гольф- и яхт-клуб «Завидово», расположенный в 97 км по Ленинградскому шоссе. Это участок площадью 388 га, на котором строят профессиональное гольф-поле международного класса на 18 лунок, клубное здание (6 тыс. кв. м), частный речной причал.
Но, пожалуй, самым роскошным объектом является «Целеево» — гольф- и поло-клуб на 42 м км Дмитровского шоссе. Здесь расположено чемпионское гольф-поле, спроектированное архитектором Джеком Никлаусом и входящее в пятерку лучших в Европе. Кроме того, тут находится поло-клуб с полем и конюшней, где содержат лошадей специальной породы. Есть в этом загородном комплексе даже свой горнолыжный склон, не говоря о прочей весьма обширной инфраструктуре для отдыха.
Впрочем, если элитные проекты могут привлекать покупателей дорогостоящей спортивной инфраструктурой и членством в закрытых престижных клубах, то в поселках демократичного сегмента покупателям предлагают более простые развлечения, в частности, на воде. Таков, например, объект комфорт-класса «Новорижские озера». Он привлекает тех, кому нравится рыбалка и другие виды отдыха на знаменитых озерах Финляндии. По мнению Е. Копылова, они здесь будут нисколько не хуже.
Синергия forever
КП М.О.Н.А.К.О.В.О.
Однако, как признают все эксперты, наиболее эффективным способом привлечения покупателей является сочетание в поселке интересной стилистики с хобби покупателей домов. «Стилевые концепты на загородном рынке действительно весьма востребованы. Это хорошо, но само по себе слишком просто. Если дополнительных бонусов в виде инфраструктуры для отдыха и определенного стиля жизни клиенты не получают, проект будет не слишком эффективен», — считает Е. Копылов.
Такие синергетические продукты представлены во всех сегментах рынка. В качестве примера в элитном классе можно привести поселок Agalarov Estate на Новорижском шоссе, где дома созданы в едином стиле, а жителей объединяет любовь к гольфу (там построено прекрасное поле). В премиум-классе это проект M.O.N.A.K.O.V.O. Здесь в архитектуре домов реализован непростой в исполнении стиль Ф. Л. Райта (дома отделаны натуральной лиственницей и кирпичом ручной работы, сложные кровли) и в то же время представлена высококлассная инфраструктура для водных видов спорта.
Причем хобби жителей могут быть не только спорт и развлечения, но и познавательно-образовательные занятия. «Для нас концептуальный поселок — это сочетание архитектурно-стилевых решений и специализированных услуг. Например, в Eastландии восточная стилистика будет распространяться не только на архитектуру и ландшафтный дизайн, но и на образ жизни обитателей поселка. Им предложат такие услуги, как уроки восточной живописи, философии и искусства Китая и Японии, занятия единоборствами, мастер-классы по приготовлению суши и т. д.», — комментирует Е. Копылов.
Не фунт изюму
КП Agalarov Estate
Впрочем, как бы хороша ни была концепция, изюминка проекта и даже их синергия, покупатель все равно ориентируется прежде всего на транспортную доступность, местоположение поселка, качество строительства и, конечно, цену. На этот счет не обманываются ни риэлторы, ни девелоперы. «Самым важным был и остается первичный мотив покупки: безопасность, комфорт детей, экология и удобства. Соответственно, все заявленные концепты могут накладываться на один из этих мотивов, — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Например, есть поселок, где обустроена гоночная трасса для игрушечных автомобилей. Это плюс, но он не является существенным фактором в выборе покупателей. Необходима детская инфраструктура — площадки, зоны отдыха, места для комфортных и безопасных прогулок. Наконец, важны удобства: комфорт проживания, хороший подъезд, временные затраты на дорогу и т. д.». Все остальное — это просто украшения, маркетинговый ход для улучшения продаж, уверен В. Яхонтов. «На спрос эти дополнительные фишки особенно не влияют, поскольку покупатели понимают, что все входит в стоимость дома». Более того, все без исключения жители поселка не могут быть потребителями восточной медицины, поклонниками фэн-шуй или приверженцами парашютного спорта, считает эксперт.
С ним согласна Л. Гречина. Стилистика поселка, особенно в экономсегменте, не играет решающей роли при выборе жилья, а является лишь приятным дополнением и положительно сказывается на условиях проживания, в первую очередь придавая проекту статус клубного. Поэтому, например, Маленькая Шотландия решила взять ценой — ее позиционируют как поселок таунхаусов экономкласса. «В данном сегменте решающим фактором для клиентов становится прежде всего стоимость. В Маленькой Шотландии можно приобрести квартиру в таунхаусе площадью 164 кв. м с 2 сотками земли по цене 6,9 млн руб., — рассказала специалист. — Аналогичных проектов в данном сегменте в формате таунхаусов на рынке просто нет. Ведь те тематические поселки, что сегодня находятся в активной продаже, позиционируют как бизнес-класс с соответствующей стоимостью».
Некоторые эксперты вообще считают, что концепция — не просто набор изюминок, а такое сочетание опций, которое позволяет максимально удовлетворить потребности клиента. В этом смысле из уже реализованных проектов истинно концептуальных поселков в Подмосковье совсем немного. Юлия Грибкова, руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отмечает Николино, Довиль, Трувиль от девелопера MIRUM. «Если в Николино еще не было единого стиля, то два других поселка отличаются европейским колоритом строений, — рассказывает она. — При этом там насыщенная инфраструктура. В Николино свои рестораны, спа-салоны, в Довиле и Трувиле прогулочные зоны вокруг озера. Все эти проекты попали в тренд и успешно эксплуатируются». С самого начала их продавали по высокой цене, даже несмотря на не самое удобное местоположение (Николино — 3-й км 2-го Успенского шоссе, Довиль — 10-й км Минского, Трувиль — 17-й км Минского направления). Также Ю. Грибкова упомянула Резиденции Бенилюкс на Новорижской трассе: «Этот поселок получился не совсем таким, как его декларировал застройщик, но тем не менее обладает хорошей инфраструктурой, определенной харизмой и привлекательностью. Там соблюдена концепция европейского стиля во всем. Спрос на дома в нем весьма высокий».
Они теряют лицо
КП М.О.Н.А.К.О.В.О.
Иногда мы видим, как со временем поселки теряют заявленный концепт. На стадии продаж застройщик активно поддерживает красивую обертку, чтобы привлечь клиентов. Но когда все дома в поселке распроданы и заселены, жителям становится лень или не по карману это делать. «Такое случается довольно часто. В принципе если идея проекта заключалась просто в определенной архитектурной стилистике, то она, как правило, сохраняется. Но если концепт глубже, то он тяжелее для воплощения и поддержания», — признает Е. Копылов.
Эксперт назвал три причины, приводящие к потере лица поселка. Во-первых, экономическая составляющая. Если застройщик предлагает участки без подряда, то с большой долей вероятности концепция пострадает. Ведь у продавца нет практически никаких реальных рычагов воздействия на потребителей — только джентльменское соглашение, которое имеет скорее моральную, а не юридическую силу.
Во-вторых, как уже было сказано, не все покупатели готовы разделять заявленный в проекте стиль жизни. Соответственно, они его не поддерживают, и первоначальная идея также страдает.
И в-третьих, некоторые жители предпочитают снизить расходы на общественную инфраструктуру в ущерб общей концепции. Порой под нее отводят довольно крупные территории, содержание которых ложится на плечи домовладельцев.
КП Целеево
«Тем не менее по своему опыту мы знаем, что недовольных жителей обычно не более 2–3%. С ними приходится искать компромисс, иначе концепция со временем может пострадать. Остальные предпочитают жить в стиле, созданном в поселке», — уверяет Е. Копылов.
«Потеря концепта происходит из-за невостребованности его основной составляющей, что, в свою очередь, случается из-за непродуманности идеи или недостатка средств, — подтверждает Ю. Грибкова. — Если, например, в проекте на 25 домов запланировать ресторан, то он явно не окупится — в силу недостатка клиентов. То же можно сказать об общем бассейне — проще построить свой на каждом участке, чем плескаться в общем и еще доплачивать за это».
А посему, слушая рассказы продавца о прекрасном стиле поселка и уникальных возможностях жизни в нем, нелишне прикинуть, действительно ли все это будет нужно вам и вашим соседям через несколько лет. Готовы ли вы взять на себя обязательства по содержанию и обновлению красивой упаковки?
