Загородные дома — продукт сезонный. И их привлекательность очевидна не круглый год, если только речь не идет об элитных поселках по Рублевскому или Новорижскому направлениям.
Не всякая погода благодать
OOO АСК СтройДом
Мысль о покупке коттеджа массово посещает людей в первую очередь именно тогда, когда прелести загородного образа жизни предстают перед ними во всей красе: примерно с середины весны и до конца лета. Именно этот период и считается пиком сезона.
Надо сказать, что спрос довольно метеозависим. «Традиционное снижение интереса в зимние месяцы в значительной степени связано с холодной погодой», — отмечает директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина. Другой пример: по словам директора по маркетингу УК «Волжские дачи» Алексея Кудрявцева, августовская жара прошлого года стала мощным стимулом увеличения спроса на дальние дачи на «негорящих» направлениях, а также на дома в поселках, расположенных у воды. А поздняя весна этого года привела к тому, что спрос потенциальных покупателей по большей части перешел в отложенный.
Определенные выводы о потребительских настроениях можно сделать и по поведению посетителей выставок. По словам директора «Российского земельного форума» Елены Шульц, весной массовый покупатель больше готов к заключению конкретных сделок. Осенью же он, как правило, имеет несколько иную мотивацию: приходит присмотреться, определиться с выбором объекта, но при этом занимает выжидательную позицию.
Солнечные дни — время экономкласса
В экономклассе активные продажи стартуют в конце апреля — первой половине мая, сообщает коммерческий директор компании «Родные Земли» Владимир Ефимов. «В этих поселках продажи почти всегда начинаются с чистого поля, когда девелопер еще только собирается приступить к устройству дорог, подведению коммуникаций и прочим работам, — поясняет он. — Соответственно, смотреть до того времени, как сойдет снег и подсохнет земля, там просто не на что».
Работает еще одно правило: чем дальше дача или дом, тем позже начинаются продажи. «Дальние дачи хоть и расположены в живописных местах, но, как правило, удалены от мест цивилизации, — рассказывает В. Ефимов. — И до мая, когда устанавливается хорошая погода, покупатели совершать дальние вояжи не торопятся».
Спрос в конце весны сильно подогревает факт приближающегося лета, отмечает заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент» Екатерина Орлова. «Многие покупатели начинают искать загородный дом с основной мотивировкой «хочу купить и уже этим летом отдыхать там». Для таких клиентов важна высокая готовность коттеджа, а также возможность проживания в самом поселке, — отмечает она. — Весной хорошо виден рельеф участков и качество дорог. Кроме того, в период половодья и таяния снегов можно оценить, будет ли затапливаться подвал в доме и сам участок, насколько хороша дренажная система, есть ли она вообще».
Продажи и просмотры в поселках экономкласса, по словам В. Ефимова, идут в течение всего летнего сезона. Осенью продажи в сегменте экономкласса заканчиваются раньше всего. Понятие «мертвый сезон» применимо в первую очередь именно к недорогим загородным домам и участкам: с началом дождей число обращений резко снижается. Исключение составляют предновогодние покупки загородной недвижимости в проектах на поздних стадиях реализации — участки и дома нередко приобретают в качестве новогодних подарков близким людям.
Топ-менеджмет покупает весной и осенью
OOO АСК СтройДом
Несколько иная динамика спроса наблюдается на рынках бизнес- и премиум-класса. Как рассказывает В. Ефимов, первый всплеск покупательской активности наблюдается еще в начале марта. «В это время топ-менеджменту в крупных корпорациях начисляют бонусы по итогам работы прошлого года, — поясняет он. — Получив на руки достаточно крупную сумму, управленец традиционно вкладывает ее либо в недвижимость, либо в иной дорогостоящий актив. Соответственно, продажи активизируются не на всем загородном рынке, а именно в том сегменте, который интересен данной категории покупателей, — в бизнес- и премиум-классе».
Летом происходит локальный спад спроса: потребители бизнес- и премиум-класса — топ-менеджеры, бизнесмены и иные хорошо обеспеченные граждане — лето предпочитают проводить не на даче, а за границей. Менять отдых на просмотры поселков они не будут. Поэтому вторым после весны активным временем сделок для них становится осень. Если в поселках экономкласса поздней осенью продажи практически останавливаются, то в сегментах бизнес и премиум следует говорить лишь о снижении активности, но не о ее отсутствии.
«Чем выше стоимость объекта, тем меньше влияние сезонного фактора, — заключает А. Кудрявцев. — Есть примеры, когда сделки за десятки миллионов рублей происходят чуть ли не под Новый год».
Ждать или покупать?
Имеет ли смысл попытаться «перехитрить» рынок и сэкономить, купив дом или землю в период низкой покупательской активности? Вопрос спорный. Например, поздней осенью — зимой коттедж в поселке имеет не самый привлекательный вид. «Если летом очевидны все плюсы загородного поселка (зелень, река и пр.), то зимой — все его минусы (не всегда удобные дороги, большая холмистость и панорама голых деревьев)», — отмечает коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко. Иногда зимняя погода может сыграть злую шутку. «Под снегом участок может показаться идеальным, а воображение или менеджеры по продажам нарисуют картину глубокой речки, протекающей неподалеку, густого леса и т. д.», — рассказывает Е. Орлова.
Доля покупателей, использующих фактор сезонности, по оценкам девелоперов, не превышает 3–5%. Причем в их число попадают не только те, кто приобретает для себя, но и инвесторы, подчеркивает руководитель отдела маркетинга компании «ТрансРегионИнвест» Татьяна Мухина.
Многие компании в период межсезонья предлагают скидки. Как правило, их размер составляет 10–20%, в отдельных случаях можно найти и более выгодные условия. Например, с января по март на некоторые поселки Uniparx Service предоставляла дисконт размером до 30%. Максимальным размер скидок был в январе, а в последующие месяцы он уменьшался.
Риэлторы отмечают, что в последнее время имеет место некоторое «размывание» фактора сезонности. Например, в ноябре прошлого года количество показов и сделок находилось на уровне сентября-октября, признает генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов.
Правда, традиционный спад минувшей зимой все же наступил. Например, в компании «Красивая Земля» уже в декабре количество сделок было на 3–5% ниже ноябрьского, а в январе на 10–15% ниже декабрьского. С февраля же в компании снова начали фиксировать рост.
Как бы то ни было, девелоперы советуют не забывать старое мудрое правило: «Готовь сани летом, а телегу — зимой». К выбору участка нужно подходить обстоятельно и не спеша. «Если вы планируете жить в доме постоянно или приезжать в него регулярно, целесообразно ознакомиться с объектом в несколько этапов, как бы продавец вас ни подгонял, — советует Е. Орлова. — В противном случае велика вероятность того, что в один прекрасный день вы не сможете подъехать к дому даже на джипе.
