Рынок промышленных земель в отличие от сельскохозяйственных или тех, что предназначены для жилищного строительства, переживал последствия кризиса вплоть до середины прошлого года. Участки без подряда пошли в рост еще в позапрошлом году, а промышленные продолжали падать в цене. По подсчетам разных аналитиков рынка, с 2007 по 2009 г. они подешевели примерно на 30–40%. И только сейчас в этом сегменте наступила относительная стабильность.
Земли для малого бизнеса
Компания «Абсолют Менеджмент» подсчитала: по итогам 2010 г. цены на промземли остались без изменений. Сейчас, как и год назад, в 20 км от МКАД участок без коммуникаций можно купить по 4–5 тыс. долл./сотка, до 50 км — от 2,5 тыс. Вместе со стабилизацией цен на рынок вернулся спрос. «Ситуация заметно улучшилась во II полугодии 2010 г. Спрос значительно вырос, хотя пока не успел отразиться на количестве сделок», — пишут в своем обзоре рынка земли аналитики Cushman & Wakefield.
По данным компании «Абсолют Менеджмент», до кризиса подмосковные лендлорды ежегодно продавали больше 500 га земель промназначения в Московской области. Во время кризиса поглощение в целом было меньше 70 га, но по итогам 2010 г. выросло до 200 га. Впрочем, прежних объемов рынок уже не достигнет. По словам Анны Шишкиной, директора по стратегическому развитию компании «Абсолют Менеджмент», основные продажи промземель пришлись на 2007 г. Тогда покупали участки для себя и с целью спекуляции. К тому же они были хорошим предметом банковского залога.
Заметный рост спроса лендлорды ощутили лишь в конце 2010 г. «Начиная с ноября покупатели стали интересоваться участками от 0,5 до 20 га в пределах 30 км от Москвы в основном для строительства логистических комплексов. Возможно, это связано с предложением столичной мэрии вывести склады за пределы МКАД. Интерес не праздный — многие покупатели уже проводят процедуру комплексной проверки земель due diligence», — отмечает А. Шишкина.
Однако основным генератором интереса к промземлям является не только складской сегмент. «Уверенный рост спроса начался благодаря приходу на рынок новых производственных компаний, — объясняет Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая земля». — Площадки им нужны не только для строительства складов и распределительных центров, но и под размещение промышленных объектов. Есть компании, которые хотят вывести свои предприятия за пределы столицы». С этим согласны и аналитики Cushman & Wakefield. Речь идет об участках с коммуникациями площадью от 0,5 до 2 га.
Есть у промземель и другая категория покупателей — розничные сети, которым они нужны для строительства торговых центров. В Cushman & Wakefield отмечают, что обычно ритейлеры приобретают участки от 2 до 5 га; зона их интереса охватывает Третье транспортное кольцо, МКАД, а также трассы вблизи городовспутников столицы в границах Бетонки.
Причина этой тенденции понятна: девелоперы все еще не оправились от кризиса, а сетям нужно развиваться, поэтому строительством новых торговых центров под собственные нужды они занимаются самостоятельно.
Владимир Ефимов, коммерческий директор группы компаний «Родные земли», довольно значительным и недооцененным потребителем земель под производство считает малый бизнес. «Они готовы платить 3–4 тыс. долл. за сотку в пределах 30–50 км от Москвы», — говорит он и добавляет, что это цена качественного продукта. Малый бизнес покупает землю для различного использования, например под металлопроизводство, изготовление окон и пищевую промышленность.
Покупай и строй
«Основные предложения промземель традиционно сосредоточены вдоль Ленинградского шоссе (в Солнечногорском районе, недалеко от аэропорта Шереметьево-1), в меньшей степени — вдоль Новорижского шоссе и в Истринском районе», — говорит И. Сапунов. «Вблизи Москвы сейчас можно купить в основном вторичку либо участок в организованных бизнес- или индустриальных зонах. Первичные предложения сместились до 15–30 км от МКАД», — поясняет А. Шишкина. По оценке И. Сапунова, много участков площадью от 1 га расположено на расстоянии до 150 км от МКАД. Однако для покупателя сейчас главный критерий — наличие коммуникаций. «До кризиса ленддевелоперы не предлагали землю мелкой нарезкой и не занимались подведением коммуникаций к ней. В лучшем случае обеспечивали такой сервис якорному клиенту», — замечают аналитики Cushman & Wakefield. В результате покупатели, не имея опыта и ресурсов, не смогли самостоятельно согласовать и подвести коммуникации к своим площадкам: это оказалось дорого и долго. Вот почему многие проекты так и не пошли.
Теперь клиенты, наученные опытом прошлых лет, присматриваются к землям, на которых можно быстро возвести необходимый объект. «Основные требования при выборе участка — хорошая дорога, обеспеченность коммуникациями или возможность быстро подвести их», — характеризует спрос В. Ефимов. Таких предложений на рынке, по его мнению, недостаточно. Многие лендлорды ждут крупных покупателей и не хотят мелочиться.
Наиболее оптимальным вариантом в нынешних условиях являются мини-промзоны или бизнес-парки, которых на рынке пока тоже не так много. Сейчас в Подмосковье всего три девелопера предлагают землю в таком формате: бизнес-парк «Флагман» (девелопер «Абсолют Менеджмент»), индустриальный парк Indigo (девелопер «Масштаб») и технопарк М4 (девелопер «Загородный проект»). Участки в бизнес-парках продают с уже подведенными коммуникациями. На одной территории могут разместиться предприятия различных сфер деятельности, использующие единую инфраструктуру: энергообъекты, электросети, теплосети, водозаборные узлы, канализацию, очистные сооружения. Расходы на организацию и содержание инфраструктуры делятся между всеми собственниками участков, что позволяет сократить издержки.
В таком проекте можно купить участок под небольшое производство, стоянку техники, склад, офис или любой другой бизнес, который не требует охранной зоны. «Основные клиенты бизнес-парка — небольшие компании с годовым оборотом 5–15 млн долл.», — конкретизирует А. Шишкина.
Словом, рынок промземель сейчас как никогда ориентирован на малый бизнес.
Стоимость земель промназначения за МКАД | |
Расстояние от МКАД, км | Цена, млн долл./га |
Расположенные вблизи МКАД | 2,5–3,0 |
5 | 1,0–1,5 |
15 | 0,6–0,8 |
30 | 0,4–0,6 |
50 | 0,3–0,5 |
Источник: Cushman & Wakefield
МНЕНИЕ
Владимир Ефимов,
коммерческий директор группы компаний «Родные земли»:
«Вряд ли в этом году будет заметный рост стоимости земель промназначения. Думаю, цены останутся стабильными. Причем можно ожидать увеличения спроса до 50%, и в немалой степени за счет активизации малого бизнеса, который наконец-то получил возможность купить то, что ему нужно. Расширился ассортимент участков: появились предложения разной площади, степени готовности для строительства, разные по цене и удаленности от МКАД.
В I полугодии 2011 г. малый бизнес будет основным локомотивом спроса, во II полугодии, возможно, активизируются и крупные покупатели. А поскольку никаких качественных изменений бизнес не претерпел, то приобретать промземли в этом году будут по-прежнему под производство, склады и торговлю».
Анна Шишкина,
директор по стратегическому развитию компании «Абсолют Менеджмент»:
«Идея поселков с участками без подряда получила свое развитие на рынке промземель. Только здесь она вылилась в создание бизнес-парков. Это так называемый формат «покупай и строй». Обычно участки на территории коммерческой недвижимости имеют минимальную площадь 0,5 га. Однако недавно в нашем бизнес-парке «Флагман», что строится на Егорьевском шоссе, появился спрос на участки 30–40 соток. Небольшие компании приобретают их, к примеру, под мебельное производство. До кризиса промземли таких маленьких размеров никто не продавал. Предложения начинались от 5 га. Помимо небольших площадей привлекает покупателей в бизнес-парках и цена. Дело в том, что затраты на освоение промземель окупаются годами. Скажем, инвестиции в строительство склада вернутся через семь-восемь лет, поэтому сейчас для клиента потолком является 5–7 тыс. долл./сотка без коммуникаций или 10–15 тыс. долл./сотка с инженерией. Иначе сделка экономически нецелесообразна. Участки в бизнес-парках как раз столько и стоят».
