недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПартнерские проекты

Михаил Голубев: «Новый урбанизм — это математика»

7 111
Михаил Голубев: «Новый урбанизм — это математика»
Можно ли просчитать модель плотности расселения, при которой человеку будет комфортно, почему многоэтажные пригороды скоро устареют и реально ли подружить лес и современные технологии? Об этом ЦИАН.Журнал поговорил с девелопером, инвестором петербургского проекта «Прибрежный Квартал» Михаилом Голубевым.

«Мегаполисы нельзя растягивать вширь»

— Сегодня часто критикуют многоэтажные петербургские пригороды. На ваш взгляд, в чем их основная проблема?

— Пригороды Петербурга — более широкое понятие, чем многоэтажные кластеры. К пригородам относятся и исторические малоэтажные районы: Пушкин, Сестрорецк, Петродворец. И если первые подвергаются критике из-за отставания строительства инфраструктуры, то вторые — из-за социальной неоднородности и отсутствия внятной стратегии.

Вместо понятного, соразмерного человеку пригорода мы видим либо пластины многоэтажек, либо огромные дворцы состоятельных людей и рядом — деревянные лачуги тех, кто не имеет средств даже для подключения газа. Такая разбалансировка критична для пригородов.

Если в многоэтажных районах школ и больниц не хватает, то в малоэтажных их приходится закрывать: жителей мало, участки выкупают, объединяют, строят шикарные виллы, но живут там наездами. В этом случае инфраструктура для постоянной жизни не требуется. Такие малоэтажные территории содержатся за городской счет. Городу нужно обратить внимание на эти районы, потому что именно их могли бы развивать малые и средние строительные компании, создавая многофункциональную застройку и гармоничную среду, возводя комфортное малоэтажное жилье.

— Это было бы жилье более высокого класса, чем в многоэтажных районах?

— Жилье в многоэтажных пригородах сложно назвать экономклассом, когда 1 кв. м в квартире-студии стоит 120 тыс. рублей, но нет инфраструктуры и личного комфорта.

Такой формат жилья очень скоро устареет: через это прошли и Штаты, и Европа — они отказались от многоэтажных районов с маломерным жильем.

Вместо них возводятся кварталы по принципу смешанной застройки, где малоэтажное, индивидуальное и многоквартирное жилье сбалансировано в одном районе. В результате получается позитивное социальное окружение.

Такая модель появилась на рынке относительно недавно, и она отвечает теории нового урбанизма — организации самодостаточного пешеходного микрорайона внутри города или отдельного поселения, от которого легко и быстро добираться до других районов.

В ней сочетаются различные типы застройки, жилые, социальные, бытовые и другие функции, соседи знают друг друга и вместе участвуют в формировании жилой среды, а дети самостоятельно гуляют в безопасных дворах.

— В Петербурге реально воссоздать такую модель?

— Эта модель применима в любом мегаполисе, и в Петербурге в том числе. Урбанизм — это математика: модель комфортного расселения внутри города экономически и математически просчитывается.

В мегаполисах ценная земля, их нельзя растягивать вширь, надо думать об эффективной плотности, при которой человеку будет комфортно жить.

И не следует забывать об индивидуальных особенностях исторически сложившихся территорий, где, например, допустима лишь малоэтажная застройка. В этом смысле ЖК «Прибрежный Квартал», который строит наша компания в Петербурге, в Лисьем Носу, — пример выверенного математического подхода к исторической территории. Он проектируется и развивается на основе экономических и социальных моделей, связанных с принципами нового урбанизма.

Город на природе

— Расскажите, чем отличается «Прибрежный квартал» от привычных малоэтажных комплексов?

«Прибрежный Квартал» — это не пригород, это городской проект, который строится в Лисьем Носу, в 20 минутах езды до центра Петербурга и при этом — в районе малоэтажной застройки, где высоток нет, никогда не было и, надеюсь, не будет.

Это город в природном ландшафте: соединенные дорожками коттеджи и таунхаусы с террасами и патио стоят посреди леса, а рядом — удобные общественные пространства, где удастся разнообразно провести время.

Кстати, добрососедство — еще одна отличительная черта перспективных жилых кварталов.

Задумывая «Прибрежный Квартал», я уже знал о новом урбанизме и подумал, что пора применить свои знания и опыт общения с лучшими мировыми урбанистами здесь, в Лисьем Носу, — месте, где я сам живу много лет.

Мы с коллегами решили воплотить проект, который будет отвечать передовым урбанистическим, архитектурным и домостроительным технологиям и способствовать развитию всего муниципалитета.

«Прибрежный Квартал» строится совсем иначе — не так, как привычные кварталы с таунхаусами. Мы сразу отказались от вырубки сосен на участке, благодаря чему сохранили ландшафт и экосистему: на деревьях, которые растут между домами, живут белки.

Сами дома построены над корневой системой, есть такие, где деревья растут сквозь здания. На крыше каждого дома есть терраса, где можно высадить растения, а внизу — небольшой собственный участок и патио, дворик для отдыха на природе.

— Новый урбанизм — это не только про личное пространство, но и, в том числе, про среду?

— Безусловно, но грань между личным и общественным сегодня очень тонкая — в малоэтажном квартале каждый способен поучаствовать в создании общественного пространства. Часть общественных зон делает застройщик: эспланаду, комьюнити-центр, детские и спортивные площадки, общественное пространство с крытой сценой для проведения праздников.

Но мы закладываем потенциал развития и капитализации недвижимости за счет синтеза личных и общественных интересов. Так, в некоторых дворах предлагаем жителям поделиться своей личной землей и вместе организовать общее пространство: скажем, детскую площадку прямо возле дома, тренажеры или зону отдыха. Люди проявляют большой интерес к этой идее.

Вообще работа над положительной социальной средой, деятельность комьюнити — очень важная перспектива. Уже сегодня семьи, живущие в «Прибрежном Квартале», вместе проводили праздники в общественном пространстве, делились угощениями, вместе готовили барбекю.

«Нам говорили, что дом-гриб — это несерьезно»

— С какими сложностями вам пришлось столкнуться при реализации проекта?

— Российское законодательство в области малоэтажного домостроения имеет ряд белых пятен: все застраивают крупные корпорации — вопросами малоэтажной застройки законодатели занимаются мало. Нам приходилось доказывать необходимость каждого следующего шага.

До недавнего времени в Градостроительном кодексе не было четкого описания индивидуального жилого дома, а в городских Правилах землепользования и застройки понятие «блокированная застройка» появилось два года назад. Этому вполне доступному и понятному человеку домостроению почему-то почти не уделяется внимания, в том числе законодательного.

Но должен признать, что в Петербурге ситуация далеко не самая печальная: есть коммуникация с администрацией. На последнем совещании в Смольном я поднимал вопросы оформления блокированной жилой застройки, и город готов собрать специальную рабочую группу для упрощения этой процедуры. Сейчас в Петербурге мы внедряем фактически передовой опыт.

— А концепцию квартала — органическую архитектуру, дома-грибы, дом-арку — сразу ли все приняли и поняли ее?

— Действительно, первая очередь «Прибрежного Квартала» оформлена в органической стилистике — это интересная архитектура, уникальные примеры взаимодействия человека и деревьев, ягодные поляны неподалеку. Конечно, не все понимали, зачем все это в городской жизни. Еще больше недоумения мы видели со стороны коллег-девелоперов, привыкших перед строительством полностью расчищать участок.

Эксперты рынка пожимали плечами, глядя на наши проекты на бумаге. Но это непонимание прошло, когда мы заселили первые дома. Вся эта городская среда доступна — ее реально увидеть своими глазами и потрогать руками. И если раньше клиенты говорили нам: «Такой дом — это несерьезно», то сейчас мы часто слышим: «А еще такой дом можно построить?»

Дружба города и леса

— Как вы подружили лес и современные технологии, без которых не обойтись в мегаполисе?

— Мы построили жилой комплекс в лесу, где не было никакой инфраструктуры, подвели в «Прибрежный Квартал» все городские сети и даже проложили оптоволокно от компании «Ростелеком». Возникали сложности с проектированием, со строительством самих домов, с проведением газовых труб: у нас они идут в обход деревьев.

«Прибрежный Квартал» — это живой организм, и нам предстоит наблюдать за совместной жизнью человека и природы, следить за состоянием растущих сквозь дома деревьев, контролировать уровень грунтовых вод, чтобы не пострадали ни дома, ни сосны.

Мы даем рекомендации жителям по уходу за растениями на их участке, огораживаем уникальные почвенные участки — например, кусты черники. Это та природная среда, которая была здесь всегда, и она требует соблюдения определенных правил.

— Этим занимается управляющая компания?

— Да, у нас своя управляющая компания, поскольку проект уникален и не каждая УК за него возьмется. Это трудо- и энергозатратно, и требуется поддержка застройщика, который создал такую среду.

Другое ощущение жизни

— Почему для воплощения проекта вы выбрали именно Лисий Нос?

— Как я уже упоминал, сам много лет здесь живу. Когда я впервые сюда попал, занимался риэлторской деятельностью, хорошо знал город и понял, что это очень перспективный и комфортный район: близко к центру, были хорошие магистрали (КАД, ЗСД уже потом появились), кругом лес, природа, залив, свежий ветер. Тут совершенно другое ощущение жизни. И «Прибрежный Квартал», как живая система, пронизан идентичностью Лисьего Носа.

— Не помешает ли приватности квартала скорое открытие «Лахта-центра» — крупнейшего делового кластера в городе?

— Лисий Нос претерпевает все те изменения малоэтажного района, о которых я говорил. Этот район мог бы развиваться гораздо активнее и становиться комфортнее, в том числе благодаря новым качественным проектам. Поэтому, думаю, если «Лахта-центр» и повлияет на Лисий Нос, это будет только позитивное влияние.

Культурно-деловой центр даст огромный импульс для развития близлежащих территорий. Надеюсь, благодаря тем урбанистическим программам, которые мы предлагаем, и качественному жилью, которое уже оценили наши покупатели, Лисий Нос превратится в тот самый район будущего, о котором говорит теория нового урбанизма.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]