Возможно ли расторжение ДКП
Стороны в любой момент могут договориться и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Причины здесь не важны: даже если вы просто передумали и хотите отменить сделку, вы можете договориться с продавцом и заключить соглашение. Главное, чтобы у вас не было взаимных претензий. На расторжение договора в таком случае уйдёт минимум времени, в суд обращаться не придётся.
Другое дело — наличие разногласий. Претензии могут быть как у продавца, так и у покупателя, но здесь для расторжения уже нужны серьёзные основания, предусмотренные ст. 450 ГК РФ.
Если жильё приобретено в ипотеку, необходимо учитывать мнение банка. Квартира передаётся ему в залог до полного погашения задолженности, поэтому все вопросы придётся урегулировать с ним.
Основания расторжения ДКП
Обратиться в суд с иском может как продавец, так и покупатель. Всё зависит от обстоятельств дела и причин расторжения договора.
Кто инициатор |
Причины |
Продавец |
Покупатель не заплатил полную цену квартиры: перечислил меньше денег, чем должен был, или не внёс один из платежей, если оплата разбивалась на две и более части |
Покупатель |
Продавец не освободил квартиру в срок, указанный в договоре, не предоставляет доступ в купленное жильё. Квартира продана с существенными недостатками, о которых покупателя не предупредили, и теперь ему придётся потратить много времени или денег на их устранение. У недвижимости есть серьёзные недостатки, которые всё равно проявляются после ремонта |
Также инициировать расторжение сделки может третье лицо, чьи права были нарушены ею. Чаще всего это наследник или супруг продавца, который не давал согласие на продажу квартиры, купленной в браке.
Например, если квартира получена продавцом в наследство, и через некоторое время объявился другой наследник, который не успел вовремя обратиться к нотариусу.
Если суд удовлетворит его требования, есть вероятность, что ДКП аннулируют, а право собственности на долю в квартире признают за опоздавшим наследником. Такое возможно, если суд признает покупателя недобросовестным приобретателем — человеком, который понимал, что сделка не совсем законна и может нарушать права третьего лица, но всё равно заключил её.
Мужчина купил на вторичном рынке за собственные деньги двухкомнатную квартиру, которую продавец получил в наследство. Право оформлено в Росреестре сразу после сделки в 2022 году. В договоре указано, что недвижимость свободна от притязаний третьих лиц.
Однако в 2023 году выяснилось, что есть и другой наследник, который не успел вступить в наследство по уважительной причине. Он обратился в суд с иском о восстановлении пропущенного срока и признании договора купли-продажи недвижимости недействительным. Покупатель подал встречный иск, чтобы признать себя добросовестным приобретателем.
Суд удовлетворил встречное исковое заявление нового собственника, и он остался с квартирой. Продавца обязали компенсировать второму наследнику стоимость его доли.
Супруги купили квартиру в 2012 году на общие деньги. В 2015 году они развелись, имущество не делили. В квартире осталась жить бывшая жена с детьми. В 2023 году она приняла решение о продаже недвижимости, посчитав, что трехлетний срок исковой давности для раздела уже прошёл и не нужно получать согласие бывшего мужа.
Экс-супруг узнал о продаже общего жилья, захотел оспорить сделку и потребовал расторгнуть договор с покупателем. Суд в итоге обязал бывшую супругу выплатить ему стоимость его доли, поскольку срок исковой давности для раздела исчисляется не с момента прекращения брака, как считала она, а с момента, когда супруг узнал о нарушении своих прав (Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 78-КГ21-45-К3).
Можно ли разорвать договор, если пройдена или идёт регистрация?
Оформление перехода права собственности не означает, что участники сделки не могут расторгнуть договор купли-продажи квартиры. В ряде случаев достаточно заключить соглашение, но может понадобиться и обращение в суд.
Какие могут быть ситуации:
1. Документы на регистрацию поданы, но переход права собственности ещё не зарегистрирован. Нужно обратиться в Росреестр и попросить прекратить регистрацию.
2. Право собственности зарегистрировано, покупатель не успел полностью рассчитаться за жильё. ДКП в таком случае ещё не считается исполненным, его можно аннулировать. Сторонам достаточно заключить соглашение и подать его в Росреестр.
3. Квартира взята в ипотеку, банк ещё не перечислил деньги продавцу. Нужно как можно быстрее обратиться к кредитору и в Росреестр, чтобы остановить сделку.
4. Недвижимость куплена в ипотеку, продавец получил деньги от банка. Обязательства считаются исполненными, урегулировать проблему можно только через досрочное погашение ипотеки или продажу квартиры с согласия банка.
Если покупатель успел рассчитаться за квартиру собственными деньгами, условия сделки считаются исполненными. Расторжения договора по соглашению будет недостаточно, придётся подавать исковое заявление и указывать в нём законные основания для отмены сделки. Сторонам проще сразу договориться о признании иска ответчиком, если оба хотят разрешить ситуацию быстрее.
Если суд удовлетворит исковые требования, договор купли-продажи квартиры будет считаться отменённым. По решению суда продавец снова зарегистрирует право на недвижимость на себя и обязан будет вернуть деньги покупателю.
В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Общий срок исковой давности — три года с момента, когда продавцу или покупателю стало известно о нарушении прав. Здесь подразумевается наличие оснований для расторжения ДКП квартиры.
Квартира куплена в 2020 году. Через несколько месяцев после покупки выяснилось, что продавец проложил электропроводку с нарушением требований. Систематически происходило короткое замыкание, была угроза возгорания. Также покупателя не предупредили о переустройстве пола, в результате чего была нарушена шумоизоляция.
По заключению оценщика на устранение недостатков новому собственнику придётся потратить около 1 млн рублей. Это существенная сумма. Заключение получено 15 января 2024 года. У покупателя есть время до 15 января 2027 года, чтобы обратиться в суд.
Отменить договор купли-продажи по соглашению можно день в день. После этого в течение 10–12 дней регистратор внесёт изменения, и стороны получат новую выписку из ЕГРН. Судебные разбирательства в среднем занимают 3–4 месяца, но, если речь идёт об апелляционном или кассационном обжаловании, это может затянуться и на 7–8 месяцев.
Как расторгнуть договор купли-продажи
Проще всего заключить соглашение. Оно составляется в трёх экземплярах: по одному для продавца, покупателя и Росреестра.
Как выглядит процедура пошагово:
1. Стороны договариваются о расторжении ДКП. Инициатором может быть продавец или покупатель, в данном случае это неважно.
2. В оговорённый день продавец и покупатель заключают соглашение, подписывают акт приёма-передачи и обращаются в МФЦ. Там им выдадут расписку о принятии документов.
3. После регистрации продавец приходит в МФЦ и получает новую выписку из ЕГРН, где собственником снова будет указан он.
.jpg)
Теперь о расчёте. При прекращении договора купли-продажи недвижимости по соглашению стороны сами определяют, когда покупатель должен вернуть аванс или задаток продавцу. Это может быть как в день оформления соглашения, так и после регистрации права собственности на квартиру.
Аванс — это деньги, которые покупатель передаёт продавцу при заключении ДКП, иногда он называется предоплатой. Аванс возвращается покупателю в любом случае, вне зависимости от того, кто является инициатором разрыва сделки.
Если в ДКП указано, что покупатель передаёт задаток, ситуация выглядит иначе. Задаток не возвращается, если покупатель передумал покупать квартиру — он остаётся у продавца. Если же ДКП хочет аннулировать продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
Расторжение договора через суд
Перед обращением в суд необходимо отправить второй стороне досудебную претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи. Срок ответа на претензию вы устанавливаете сами. Если он не указан, продавцу на это даётся 30 дней. При положительном ответе заключается соглашение.
Если продавец отказался или не дал ответ в установленный срок, нужно:
1. Подготовить документы, подтверждающие наличие оснований для аннулирования договора купли-продажи квартиры. Список зависит от причин и инициатора разбирательств. Если исковое заявление подаёт продавец, понадобятся документы о невнесении остатка стоимости недвижимости. Истец-покупатель должен представить документы, подтверждающие, что ему продали квартиру с существенными недостатками, не предупредив о них. В обоих случаях нужен договор.
2. Отправить один экземпляр искового заявления и копии документов ответчику. Для суда понадобится уведомление о вручении или почтовая квитанция об отправке.
3. Подать документы в районный суд по адресу спорной недвижимости. Судья примет их к производству в течение 5 дней, копии определения направят всем сторонам процесса.
4. Участвовать в разбирательствах и получить решение. Оно вступит в силу через месяц. За это время ответчик или вы можете попытаться его оспорить.
Когда решение вступит в силу, можно обратиться в МФЦ для переоформления жилья.
Как расторгнуть договор в одностороннем порядке
В одностороннем порядке расторжение ДКП недвижимости возможно, если это предусмотрено самим договором. Такое условие там указывается крайне редко, так как это невыгодно для продавца.
Для покупателя, который захотел расторгнуть договор купли-продажи квартиры, это тоже чревато потерями, потому что он может не получить задаток или залог обратно. Также в некоторых случаях придётся выплатить неустойку.
Если пункт о прекращении договора купли-продажи по инициативе одной из сторон есть, нужно подать уведомление второй стороне в установленный срок. Обычно это 30 дней с момента заключения сделки, но может быть указан другой период.
Фото: freepik.com
