С удаленки в Москве вернулись почти все компании, не все — полностью: «Многие компании после снятия жестких ограничений перешли на гибридный формат работы», — говорит Александр Павленко, директор по аналитике бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан. В итоге спрос на офисы по итогам первого полугодия 2021 года колеблется в районе 85–90% от допандемийных показателей.
По данным аналитиков Knight Frank, в первой половине 2021 года рынок офисной недвижимости Москвы выглядел так:
По итогам первого полугодия 2021-го средняя арендная ставка за 1 кв. м в офисах класса А составила 26 тыс. рублей в год, а в офисах класса В — 17 тыс. рублей в год.
В первом полугодии вводилось много build-to-suit объектов (строительство здания под требования заказчика-арендатора. — прим. ред.), говорит Александр Павленко. А вот насчет предложения эксперт имеет несколько иные данные: «Большой ввод build-to-suit на уровень вакантности не слишком повлиял, потому что в таких объектах арендатора ищут на момент начала строительства. В целом, сейчас вакантность составляет 9,5% для классов A и B».
Тренды
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», экспертами на котором выступили Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia & CIS и Константин Лосюков, региональный директор по продажам департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia. Они выявили несколько основных трендов.
- В 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов.
- Арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд — неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться.
- Цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций.
- Здания класса В устаревают быстрее зданий класса А.
- Вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
В 2021 году спрос на офисные площади вырос. Наиболее активными арендаторами (33%) стали компании, работающие с медиа, телекоммуникациями и технологиями (ТМТ-сектор). Далее идут компании, занимающиеся финансовой деятельностью (16%). На третьем месте — производственный сектор (13%), затем — торговый (9%), а замыкают пятерку строительно-архитектурная отрасль и сектор B2B (в обоих случаях по 7%).
В приоритете — гибкость
Активно набирают обороты гибкие офисы: с 2010 по 2020 год ежегодный прирост в этом сегменте составляет 40–45%. Крупнейшие операторы — «Ключ», Workki, SOK, Regus, Business Club.
«На фоне пандемии особенно отчетливо проявились преимущества гибкого офиса с сервисом, — сообщил Циан.Журналу генеральный директор «Ключа» Георгий Голенев. — Во время кризиса наша воронка обращений от лендлордов увеличилась в шесть раз, а средний размер нашего клиента вырос с 50 до 200–400 рабочих мест».
Уже сейчас очевидно, что кризис сподвиг бизнес к оптимизации офисов под гибкий формат. По словам нашего собеседника, сегодня спрос на такие пространства достиг новых максимумов, и это не предел. Количество запросов со стороны клиентов и процентное соотношение гибких офисов к общей офисной недвижимости продолжит расти. Этот рост будет происходить по нескольким сценариям:
- открытие площадей, которые уже ориентированы на гибкий формат;
- размещение гибких офисов в классических бизнес-центрах;
- смена функционального назначения зданий в центре города.
Цены на гибкие офисы будут расти пропорционально спросу.
«Пандемия показала: выживает тот, кто готов быстро меняться. Это касается и рынка в целом, и продукта, и собственников, и компаний», — заключает Георгий Голенев.
Глазами собственников
В пятерку крупнейших собственников столичных офисов, по данным Knight Frank, входят следующие компании:
- О1 Properties;
- Plaza;
- Корпорация А.Н.Д.;
- ENKA;
- KR Properties.
Циан.Журнал обратился за комментариями к Максиму Белецкому, директору по аренде KR Properties. По его мнению, в ближайшие пару лет ввод новых офисных объектов, скорее всего, не будет успевать за спросом. Из текущего предложения вымываются площади в качественных объектах: как за счет консолидации компаний (особенно активен в этом плане IT-сегмент), так и за счет деления (многие арендаторы меняют класс офисов, разделяют отделы, а то и вовсе сокращают число сотрудников в офисе). На этом фоне, объясняет эксперт, можно ожидать роста ставок в классах А и B.
Среди наиболее значимых трендов Белецкий называет растущую гибкость, причем во всех смыслах: продолжается увеличение спроса на гибкие офисы, площадь помещений рассчитывается не просто в метрах, а в рабочих местах (с учетом бизнес-процессов конкретного арендатора), все более подвижными становятся условия договоров. Обе стороны арендного контракта стараются заранее согласовать комфортные условия на случай очередных глобальных потрясений.
С одной стороны, отмечает эксперт, растет спрос на помещения с отделкой (иногда даже с меблировкой), а с другой — отделка должна соответствовать конкретным бизнес-задачам. Поэтому Белецкий рекомендует собственникам зарезервировать деньги на выполнение пожеланий арендатора и заключить договор на более выгодных условиях.
Прогнозы на будущее
«В следующем году мы увидим дальнейший рост ставок аренды, вакантность будет сохраняться на текущем уровне. Люди и бизнес продолжат адаптироваться к новому формату, что продолжит увеличивать рыночную долю гибких офисов и коворкингов в частности», — считает Александр Павленко.
Константин Лосюков полагает, что в Москве цены точно не упадут: предпосылок для этого нет ни у класса А, ни у класса В. При этом, продолжает эксперт, по итогам года планируется ввод 650–690 тыс. кв. м офисных площадей (против 224 тыс. кв. м в 2020-м), а поглощение (спрос) достигнет 790–830 тыс. кв. м (224 тыс. годом ранее). Лосюков отмечает, что ввод новых офисов всегда будет ниже спроса. Вакантность же снизится: для офисов класса А она составит 9,6–9,8% (против 11,7% годом ранее), а для офисов класса В — 5,1–5,3% (6,1% в 2020-м).
