недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПрофессионалам

Олеся Бухтоярова: «Проверка объектов недвижимости на российском рынке неполноценна»

9 851 3
Олеся Бухтоярова: «Проверка объектов недвижимости на российском рынке неполноценна»
Как выглядеть в глазах суда добросовестным покупателем, каковы сегодня основные проблемы рынка недвижимости и в чем отличия между региональными и московскими сделками, Циан.Журналу рассказывает Олеся Бухтоярова, юрист — эксперт в области безопасности сделок с недвижимостью.

После окончания юрфака МГУ Олеся Бухтоярова попробовала себя на ниве страхования — в компании «Росно», которая тогда еще существовала. Специализацией Олеси стало титульное страхование — она работала с ним под ипотечным углом. В следующие несколько лет Олеся была андеррайтером (оценщиком страховых рисков) и продажником, изучив особенности проведения безопасных сделок.

Дальше — лекции на крупнейших площадках рынка недвижимости, в различных агентствах недвижимости и как вполне предсказуемый результат — открытие собственной юридической школы и ведение популярного блога.

Краткое содержание интервью

Как эксперт в области безопасности сделок с недвижимостью, Олеся Бухтоярова выделила три основные проблемы:

  • закон о банкротстве физических лиц (в итоге выросла доля фиктивных сделок);
  • субсидиарная ответственность продавца (теперь занимающие определенные должности сотрудники рискуют лишиться собственного имущества, при этом пострадают и покупатели);
  • использование для расчетов банковской ячейки, хотя этот способ несет массу рисков.

В регионах — свои проблемы, одной из самых актуальных считается нецелевое использование маткапитала. Эксперт отмечает, что в целом в регионах сделки нередко совершаются в расслабленном режиме: в столицах такое непредставимо.

А еще, уточняет Олеся Бухтоярова, государство в России отвечает только за переход права, но не за историю недвижимости (и даже нотариат несет почти номинальную ответственность) — это тоже способствует возникновению проблем после сделок.

Покупателю важно участвовать в сделке так, чтобы выглядеть для суда добросовестным покупателем, — это минимизирует риски.

«Мошеннические схемы идут в ногу со временем»

— Я даже не знаю, как теперь себя позиционировать: с одной стороны, я страховщик, с другой — эксперт по безопасности сделок с недвижимостью и юрист.

— Получается, вы в любом случае знаете, какое звено на рынке — самое слабое.

— Я считаю, что проверка объектов недвижимости у нас неполноценна. Это связано с тем, что у большинства участников рынка (в первую очередь у риелторов) просто нет доступа к базам — например, к реестрам загсов, где можно проверить семейное положение собственников. В то же время мошеннические схемы идут в ногу со временем и быстро модернизируются.

— Каких компетенций, на ваш взгляд, не хватает сегодняшним риелторам?

— В период самоизоляции мы с коллегами начали проводить в Instagram марафоны, посвященные безопасным сделкам. Впоследствии из этих марафонов родилась идея открыть школу, где каждому студенту выдавались бы раздаточный материал и домашнее задание. Получился целый курс о профессии риелтора и юридической составляющей.

Основной акцент мы сделали не на том, как подать объявление и выгодно продать квартиру, а именно на том, как убедиться, что с объектом и сторонами сделки всё в порядке, как корректно выстроить отношения с клиентом и правильно составить договор на оказание услуг.

«Проверять объекты сегодня нужно совершенно иначе!»

— Какие проблемы безопасности стоят наиболее остро и есть ли разница между проблемами столиц и других регионов?

— По всей России главная проблема — закон о банкротстве физических лиц, вступивший в силу 1 октября 2015 года. Многие не сразу оценили его критические последствия для рынка недвижимости, но многолетняя практика показала: так как сейчас идет массовое банкротство физлиц по всей стране — так люди прячут свое имущество, пытаясь спасти его от реализации, то участились случаи проведения сделок по фиктивным договорам дарения, безденежной купле-продаже, брачным договорам (и разделу имущества) и всевозможным мировым соглашениям.

В результате доверчивые покупатели, которые не удосужились провести серьезную проверку приобретаемой недвижимости, остаются и без денег, и без покупки. Это тотальная проблема, причем чем глубже в регионы, тем больше масштабы бедствия. Проверять объекты сегодня нужно совершенно иначе!

— Проблемы банкротством физлиц не исчерпываются?

— Да, есть и вторая проблема — субсидиарная ответственность продавца. Если он занимается какой-либо предпринимательской деятельностью, в результате которой возникли долговые обязательства, теперь продавец отвечает своим личным имуществом.

При этом рискуют пострадать и покупатели: например, приобретая квартиру у работника, зарегистрированного как ИП, или у генерального директора, учредителя и даже главного бухгалтера в некоем ООО, которое находится в стадии банкротства, позже они рискуют получить разбирательства с его кредиторами.

«Суды в России занимают сторону кредиторов»

— А ведь надо еще доказать, что покупатель честно передал деньги за приобретенный им объект!

— Так мы переходим к третьей популярной на российском рынке недвижимости проблеме. Взаиморасчеты между сторонами до сих пор производятся с помощью банковской ячейки, а не через аккредитив, особенно в регионах. Это тоже слабое звено, поскольку банковская ячейка не подтверждает движение средств — значит, очень сложно доказать передачу денег в случае, когда что-то на сделке пошло не так.

В апреле 2021 года появилось интересное решение суда. Тогда рассматривалось дело о сделке в Москве на сумму 26 млн рублей, проведенной через банковскую ячейку. Через год после сделки продавец стал банкротиться — к нему пришли кредиторы. Принимаются во внимание все сделки за последние три года (сделка с квартирой была проведена за год до этого), поэтому возникли вопросы и к покупателю. Движение средств подтвердить не удалось, и сделку признали ничтожной по статье 170 «Притворная сделка» Гражданского кодекса РФ.

Покупатель не сумел доказать, что сделка не была притворной. В итоге он потерял дорогой объект недвижимости. Не помогли ни справки из налоговой, ни высокое положение, ни связи. Если бы в сделке использовался аккредитив, то право собственности покупателя было бы сохранено. Это отличный пример того, что суды в России занимают сторону кредиторов.

— Есть какие-то камни преткновения, больше характерные для регионов, чем для Москвы и Петербурга?

— Пожалуй, это материнский капитал. В регионах маткапитал ежегодно растет и постепенно становится существенным элементом сделок купли-продажи. В Москве и Петербурге стоимость недвижимости выше, поэтому тут такой сюжет не развивается. Главные проблемы с маткапиталом — его нецелевое использование и связанные с этим мошеннические схемы.

Вторая проблема — решение родителей не выделять детям доли в квартире при использовании маткапитала. Кстати, это повод для прокуратуры заинтересоваться этой сделкой и впоследствии признать сделку с такой квартирой недействительной.

«То, что прокатит в регионах, ни за что не пройдет в Москве, и наоборот»

— Регионы действительно порой выглядят, скажем так, более разболтанными в плане соблюдения порядка действий и обязательных процедур.

— Да, тут стоит упомянуть некоторую беспечность, которая встречается на сделках в регионах, — там даже деньги часто дают вперед, до подписания договора!

Встретились, ударили по рукам, передали деньги и только потом отправили документы на регистрацию — для Москвы это совершенный треш! У нас всё только через банки и аккредитивы.

При этом нельзя сказать, что в регионах часто оспариваются сделки: там разборки происходят другим образом.

Зато в Москве и в Петербурге гораздо больше ситуаций связано с недееспособными людьми — неважно, имеют они этот статус официально или нет. Это наркоманы, психически больные люди, алкоголики — в мегаполисах таких людей больше.

В результате нам приходится предпринимать гораздо больше мер, чтобы убедиться во вменяемости сторон — требуем предоставить справки, проходить освидетельствование, особо пристально прописываем нужные моменты в договорах и заверяем их у нотариусов под видеокамерами. А в регионах только-только приходят к тому, что справки из ПНД все-таки нужны. Там все очень расслабленные в плане безопасности, хотя уже пытаются учиться.

— Кстати, вернемся к упомянутым разборкам: судебная практика в Москве и регионах отличается? Я слышала, это небо и земля. Что скажете?

— Думаю, договорное право в регионах действительно послабее, чем в столицах. Мы и за трендами следим (да, они существуют!), и в судах бываем значительно чаще.

Еще один интересный момент: в Москве и Питере мы гораздо серьезнее готовимся к судам первой инстанции, потому что, как правило, апелляция и кассация нас уже не поддержат. А вот в регионах всё наоборот: если ты проиграл в суде первой инстанции, ты легко дойдешь хоть до Верховного суда, который может встать на твою сторону!

Такой подход накладывает серьезный отпечаток на весь рынок недвижимости и поведение его участников: то, что прокатит в регионах, ни за что не пройдет в Москве. И наоборот: то, что не пройдет в регионах, будет легко провернуто в Петербурге.

«В целом никто ни за что не отвечает»

— Казалось бы, риелторы, юристы и нотариусы делают одно дело, но иногда возникает странное ощущение, будто наблюдаешь за героями басни «Лебедь, рак и щука»: у каждого своя правда, свой подход и, как следствие, свой маршрут — на одной сделке.

— Тут имеет смысл говорить о системе ответственности, действующей на территории России. На мой взгляд, у нас существует негативная система регистрации. Это значит, что государство отвечает только за переход права. Вот вы, Юлия, купили у меня, Олеси, квартиру, а государство в лице Росреестра этот факт зафиксировало. Но у любого объекта недвижимости (в том числе у купленной вами у меня квартиры) есть история — вот за эту историю государство уже не отвечает. А между тем в предыдущих переходах и содержится вся соль.

Впрочем, справедливости ради надо признать, что в последнее время госорганы все-таки внимательнее относятся и к истории — видимо, Росреестр настолько часто получает жалобы, что им проще изначально быть повъедливее, чем разбираться потом. В судебной практике есть решения относительно Росреестра, когда тот был привлечен к ответственности за неправомерные действия по регистрации. Но в целом никто ни за что не отвечает.

— А как должно быть?

— Мне кажется, в Европе устроено понадежнее. Ты приходишь к нотариусу, платишь 10% стоимости сделки, и нотариус выступает гарантом по твоей сделке — он берет на себя ответственность за то, что объект сделки чистый и законный.

Если позже случится оспаривание, нотариус будет своих клиентов защищать. Если сделку признают недействительной, он компенсирует ее стоимость из своего фонда.

А есть страны, где за всё отвечает госреестр — он тоже берет немало, но несет ответственность. Логично, что и нотариус, и госреестр в обоих случаях заинтересованы в чистоте сделки: ведь если их клиент утратит право собственности, компенсировать убытки будут они.

В США вся ответственность ложится на плечи страховых компаний. Система права у нас с ними разная, ход сделки во многом похож — с той разницей, что там покупатель страхует сделку за свои кровные.

— А разве российские нотариусы не несут ответственности?

— Да, они действительно эту ответственность страхуют, но все же российский институт нотариата так устроен, что доказать причинно-следственную связь между ошибкой нотариуса и утратой права собственности по какой-либо сделке практически нереально. А значит, невозможно и получить страховое возмещение.

«Участники сделки должны относиться к проверке недвижимости максимально внимательно»

— Были случаи, когда кто-то пытался получить страховое возмещение?

— Да, пожалуйста, вот вам пример. В 2016 году Татьяна Егорова приобрела в Москве недвижимость, обратившись в крупное агентство, которое, кстати, предупреждало клиентку о высокой степени риска. Продавец завладела квартирой одинокого человека, подделала документы и, представившись дочерью этого одинокого человека (подставной, разумеется), отправилась к известному нотариусу Беляковой, работающей в районе Красная Пресня. Я так смело называю фамилию этого нотариуса, потому что есть решение суда, в котором она указана.

Нотариус сделку заверила, квартиру продали Татьяне Егоровой, а спустя четыре года Департамент городского имущества обратился в суд, чтобы эту сделку оспорить. Квартиру у Егоровой в итоге забирают. При этом Пресненский суд постановил, что нотариус Белякова должна была проверить через базу загса документы, подтверждающие родство между умершим человеком и продавцом, и выяснить, точно ли предыдущий владелец — одинокий человек. Белякова этого не сделала, сделку провела, а недобросовестным покупателем признана Татьяна.

О том, удастся ли привлечь к ответственности нотариуса Белякову, которая оформила наследство по подложным документам, мы пока не знаем — будет новый суд: Татьяна Егорова уже обратилась в Верховный суд. Хотелось бы, чтобы в рамках страхования ответственности нотариуса получилось истребовать те 6,5 млн рублей, которые Татьяна заплатила за квартиру.

— В сухом остатке выглядит так, будто институт нотариата есть, но его ответственность какая-то номинальная. Она есть, но при наступлении непонятных ситуаций — вроде сразу и нет.

— К сожалению, да. Проверять участников сделки в бюро кредитных историй, анализировать и проводить полноценные дополнительные проверки — не формально запросить справку, а убедиться, что она настоящая — нотариус не будет. И Росреестр не будет.

— А какие-то подвижки в этом направлении есть?

— Надежда есть всегда. С января 2020 года вступил в силу закон о компенсации, который подразумевает следующее: если человек потерял право собственности из-за мошеннических действий, он имеет право получить денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости или реального ущерба. По этому поводу есть уже семь решений суда, а значит, закон работает — это, безусловно, прогресс.

Но пока в законе нет точного определения, кого считать добросовестным покупателем (пока всё сводится к статье 8.1.6 Гражданского кодекса РФ: добросовестный — это тот, кто полагался при покупке на сведения из ЕГРН, так что имейте в виду — покупатель должен сам обязательно брать выписку из ЕГРН и ее оплачивать), — это надо дорабатывать.

Не исключено, что-то появится к концу 2021 года, и тогда рынок недвижимости сильно изменится в лучшую сторону. Тем не менее весь вал проблем, с перечисления которых мы начали, никуда не денется — это полностью ручная работа. Законодатель работает над тем, чтобы выработать критерии добросовестности более четко. Но пока сами участники сделки должны относиться к проверке недвижимости максимально внимательно.

Комментарии 3
Глеб Панов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 августа 2021, 16:02

Серьёзно!? Как будто никто этого не знал до этого. Проверить все риски просто невозможно не прибегая к проверкам вне публичной информации, поэтому специалист по недвижимости может риски минимизировать, а не полностью исключить их и если специалист заявляет, что с ним у клиента риски будут полностью исключены значит этот человек шарлатан и мошенник.

Ответить
Леонид Николаевич4 августа 2021, 17:59

"В апреле 2021 года появилось интересное решение суда. Тогда рассматривалось дело о сделке в Москве на сумму 26 млн рублей, проведенной через банковскую ячейку. Через год после сделки продавец стал банкротиться — к нему пришли кредиторы. Принимаются во внимание все сделки за последние три года (сделка с квартирой была проведена за год до этого), поэтому возникли вопросы и к покупателю. Движение средств подтвердить не удалось, и сделку признали ничтожной по статье 170 «Притворная сделка» Гражданского кодекса РФ.

Покупатель не сумел доказать, что сделка не была притворной. В итоге он потерял дорогой объект недвижимости. Не помогли ни справки из налоговой, ни высокое положение, ни связи. Если бы в сделке использовался аккредитив, то право собственности покупателя было бы сохранено. Это отличный пример того, что суды в России занимают сторону кредиторов.".

Неплохо было бы указать все реквизиты упомянутого судебного акта!

Ответить
Леонид Николаевич4 августа 2021, 19:16

ЦИТАТА: «Но пока в законе нет точного определения, кого считать добросовестным покупателем (пока всё сводится к статье 8.1.6 Гражданского кодекса РФ: добросовестный — это тот, кто полагался при покупке на сведения из ЕГРН…»

1. Примечательно, что уважаемый дипломированный юрист МГУ, позиционирующий себя экспертом в области безопасности сделок с недвижимостью, не знает, что правовой статус добросовестного приобретателя недвижимости давно истолкован Постановлением Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца", согласно абзацу восьмому пункта 3 которого «применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе РФ является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.».

1.1. Если кратко, то согласно пункту 1 статьи 302 "Гражданского кодекса РФ" добросовестным является приобретатель объекта недвижимости, приобретший его у отчуждателя, у которого не было реального права распоряжаться им.

1.2. Такое же толкование Конституционный Суд РФ изложил в своём Постановлении от 13.07. 2021 № 35-П «по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева», согласно абзацу первому пункта 1 которого «Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.».

2. В этом же Постановлении от 13.07. 2021 № 35-П Конституционный Суд РФ дал свежее толкование относительно легковерного полагания на публичные сведения Единого государственного реестра недвижимости, согласно второму предложению абзаца второго пункта 3 которого «…по смыслу норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость, сама по себе внесённая в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права.».

2.1. Такое же толкование правовой «надёжности» публичных сведений Единого государственного реестра недвижимости содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (в редакции от 23.06.2015), согласно второму предложению абзаца первого пункта 38 которого «…запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.».

3. Поэтому, учитывая, что согласно абзацу третьему пункта 6 статьи 8 (со значком "1") и пункту 5 статьи 10 «ГК РФ» добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, всего лишь предполагается, не утрачивается актуальность разъяснения, содержащегося в абзаце третьем пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в редакции от 23.06.2015), согласно которому «Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.».

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru