Планы поменялись. Квартиры начинают набирать метры

 

 

По словам экспертов, возводимое в советское время и в 1990-е гг. типовое жилье не давало особого простора для фантазии. Затем ситуация начала меняться. Это произошло по двум причинам. С одной стороны, активно развивались технологии. «С наступлением эпохи монолитного домостроения появилось понятие «свободная планировка», изначально предполагавшее полет творческой мысли», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. С другой стороны, по словам директора по работе с ключевыми клиентами компании Kalinka Realty Полины Меделяновской, покупатели стали требовательнее. Они часто бывают за рубежом, где видят то, что потом хотят повторить в своем жилье. «Современные потребители ожидают, что пространство их квартир будет более комфортным и функциональным. Например, при каждой спальне должен быть собственный санузел и гардеробная комната», — говорит П. Меделяновская. Теперь, по ее словам, все признают необходимость хозяйственной комнаты. А многим клиентам нравится наличие двух входов в квартиру — главного и черного. В результате девелоперы начинают внедрять подобные нетрадиционные для московского рынка идеи. Так, Филипп Старк разработал интересное планировочное решение для квартир в Barkli Park: из ванной можно сразу попасть в гардеробную.

 

Наличие дополнительных служебных помещений большинство экспертов называют едва ли не главным трендом на рынке. По словам гендиректора Galaxy Group Евгения Штрауха, с ростом благосостояния у потенциальных покупателей появляются хобби, в том числе спорт и коллекционирование. «Планировки в современных домах нередко предусматривают специальные подсобные комнаты для хранения спортинвентаря и коллекций. Если десять лет назад наличие гардеробной являлось показателем удачной планировки, то сейчас это уже обычное решение — темные комнаты предусмотрены даже во многих домах типовых серий», — утверждает эксперт. Стандартным в новостройках стал и гостевой санузел.

 

По словам директора инвестиционного департамента TEKTA GROUP Романа Семчишина, в последнее время на рынке увеличивается количество предложений квартир с зимним садом, камином или собственным лифтом. К популярным нововведениям также можно отнести панорамное остекление, террасы. Такие решения, к примеру, воплощены в ЖК «Да Винчи», который строят в Одинцово. Впрочем, эти тенденции скорее характерны для недвижимости элит- и бизнес-класса. «В последнее время в самом дорогом сегменте существенно изменились приоритеты. Например, раньше в проекте закладывали несколько спален: для членов семьи, детей, гостей. Теперь же в квартирах площадью 200 кв. м нередко можно встретить лишь одну спальню. Многие участники рынка шутят, что Москва превратилась в город одиноких мужчин, чьи семьи живут где-то за границей», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

 

 

Если наличие подсобных помещений все еще является признаком жилья высокой ценовой категории, то акцент на большей площади общих пространств уже считается типичным. Как отмечает вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, времена изменились, и спроектировать четырехметровую кухню девелопер и архитектор не рискнут даже в сегменте суперэконом. «Вне зависимости от класса жилья площадь гостиной должна составлять не менее 20 кв. м, кухни — не менее 12 кв. м, а спальни — от 12 кв. м. Среди наиболее ярких тенденций можно отметить так называемые свободные планировки, когда застройщик рекомендует то или иное решение, но не настаивает на нем категорически», — комментирует эксперт.

 

Еще один модный тренд последних нескольких лет — студии, когда кухня и гостиная или кухня и столовая объединены, но при этом имеют четкое зонирование. В качестве примера пресс-секретарь девелоперской компании «Сити — XXI век» Сергей Лядов приводит квартал «Краски жизни» в мини-полисе Радужный, в рамках которого на рынке появились так называемые евроквартиры. Эти объекты предназначены прежде всего для молодых семей: просторные кухни (до 15 кв. м)
и комнаты, увеличенная площадь остекления при оформлении выходов на лоджии. Здесь также предусмотрена возможность использовать оригинальные дизайнерские решения, например, можно установить прозрачную стеклянную перегородку в гостевой зоне между кухней и комнатой, что значительно увеличивает визуально жилое пространство. «Общая площадь такой квартиры (от 44 до 51 кв. м) подразумевает специальную планировку — совмещение кухни с гостиной. Покупатель получает дополнительные возможности. Например, можно обустроить полноценную двухкомнатную квартиру», — говорит С. Лядов. Евроквартиры предлагают и в другом проекте компании — ЖК «Самоцветы» в Люберцах.

 

«Увеличивается общая площадь и количество балконов в квартире. Появились новации во внешнем виде и устройстве фасадов, инженерных и архитектурных характеристиках», — говорит Р. Семчишин. По словам Д. Котровского, некоторые девелоперы и архитекторы проектируют этажи таким образом, что небольшие соседние квартиры площадью 50–60 кв. м можно без проблем объединять, не посягая на целостность несущих стен. При этом планировки остаются весьма функциональными. «Такие опции мы предлагаем в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» в домах «Каскад» и «Подкова», — говорит эксперт.

 

В проектах экономкласса ЖК «Город Набережных» и «Опалиха О2» покупателям предложено от 40 до 50 видов планировочных решений, включая двухуровневые квартиры и эколофты площадью от 52 до 88 кв. м. «Два уровня позволяют эффективно разделить зоны: рабочую и личную, детскую и взрослую. Эколофты (от 50 кв. м) сочетают в себе типовые особенности обычного лофта — панорамные окна, скатная кровля, высокие потолки (до 4 м), свободное светлое пространство, несколько балконов — с видами на лес», — поясняет плюсы таких форматов Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. Как отмечает эксперт, в ЖК «Опалиха О2» применены нестандартные решения и для обычных форматов, к примеру, есть квартиры со столовыми, отделенными от кухни, удобные для семейных посиделок вечерами. «Крайне редки в сегменте экономкласса многокомнатные планировки — в этом же жилом комплексе мы реализуем даже пятикомнатные квартиры. В них два санузла, большая прихожая, то есть фактически предлагаем комфорт бизнес-класса», — уточняет он.

 

 

Отечественные архитекторы нередко цитируют своих зарубежных коллег. «Однако не нужно забывать, что любые планировочные и дизайнерские решения должны быть максимально адаптированы к России. Когда в средней полосе с ее коротким летом покупателям предлагают патио площадью 100 кв. м — это скорее смелый эксперимент, нежели эргономичное пространство», — обращает внимание Е. Штраух. По словам руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, планировка современных типовых квартир отличается прежде всего функциональностью. В модернизированных и новых сериях домов наблюдается более четкое деление на гостевую и приватную зоны: спальня и детская комната расположены в одной части квартиры, кухня, санузел и гостиная — в другой. Впрочем, по словам эксперта, учитывая стоимость 1 кв. м в современных новостройках, многие покупатели не желают переплачивать за нежилые квадраты. «В зависимости от потребностей владельцев в квартирах свободной планировки нежилое помещение может занимать 15–40% от всей площади, что можно назвать оптимальным. В этом отношении сильно проигрывают панельные дома, где нежилые помещения могут занимать до 50% от всей площади», — указывает эксперт.

 

Вслед за планировками меняют и размеры квартир. «До кризиса наблюдалось стабильное увеличение площадей. Например, в панельных домах стали появляться однокомнатные квартиры от 45 до 50 кв. м. Такая же ситуация была в бизнес- и премиум-классе. В тот период рынок рос, и потому объекты недвижимости становились все крупнее. Но с наступлением кризиса ситуация изменилась. Для того чтобы оставаться на плаву, застройщики предпочли небольшие площади. Возродилось понятие мало­габаритного жилья», — говорит руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Анна Соколова. По ее словам, уменьшение размеров квартир происходило с минимальными потерями комфорта: рынок пошел в сторону оптимизации с увеличением эффективности планировочных решений.

 

«Удачную планировку, на мой взгляд, следует оценивать по нескольким критериями. Прежде всего это соотношение жилой и нежилой площадей. Для однокомнатной квартиры оно равно 88 к 12%, для двухкомнатной — примерно 85 к 15%, трехкомнатной — 83 к 17%, четырехкомнатной — 80 к 20%», — говорит руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. Он считает, что комнаты не должны быть слишком вытянутыми или иметь неправильную геометрическую форму. Иначе появятся проблемы с расстановкой мебели. Разумеется, обязательны удобные выходы на лоджию или балкон. Вытянутые коридоры также зачастую являются ошибкой проектирования, поскольку это потеря и жилых, и функциональных площадей и к тому же означает плохую инсоляцию. «Идеальный, на мой взгляд, вариант — тот, при котором человек входит в квартиру и попадает сначала в гостевую зону, затем в столовую и только потом в приватную часть. Детскую лучше всего располагать в самом дальнем секторе, и, разумеется, она должна быть максимально освещенной», — замечает С. Мигунов.

 

В целом, по мнению Р. Семчишина, можно утверждать, что стандартное проектирование домов советских времен кануло в прошлое. «Существует тенденция увеличения площади, появляются изменения в геометрии стен. Размеры и расположение окон позволяют покупателям свободно формировать пространство и создавать наиболее подходящий дизайн», — отмечает эксперт.