Границы между Москвой и некоторыми городами области, находящимися рядом с МКАД, зачастую можно считать условными. Так полагают многие эксперты, отмечая, что все больше жителей столицы перебираются в ближнее Подмосковье. В связи с этим определенный интерес представляет сравнение рынков жилья соседствующих районов Москвы и городов области.
Район Северное Тушино и город Химки разделяет только МКАД, поэтому они уже давно выступают как конкуренты на рынке недвижимости. Причем каждый из них имеет собственные преимущества и недостатки. Если формализовать эти отличительные черты, то можно выделить несколько основных факторов, характеризующих регионы с той или иной стороны. Во-первых, экология, во-вторых, инфраструктура и, в-третьих, транспортная доступность. Это внешние показатели, влияющие на состояние рынка. В свою очередь, цены на квартиры, соотношение спроса и предложения являются основными внутрирыночными параметрами.
Плюсы и минусы
Торговый центр в Химках
«Если сравнивать экологическую ситуацию, то в Химках ввиду наличия большого количества промышленных предприятий она хуже, чем в Северном Тушино», — полагает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая. По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, экологическая обстановка в Тушино более благоприятная — неподалеку от района расположены Алешкинский лес и парк на берегу Химкинского водохранилища. «Все это в какой-то мере компенсирует близость МКАД и двух шоссе — Ленинградского и Волоколамского», — считает эксперт. По словам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, экологической ценности району добавляет и удачная роза ветров. «Северное Тушино — один из самых зеленых районов столицы», — уверяет специалист. Еще одним преимуществом Северного Тушино является транспортная доступность. По этому показателю район, на территории которого находятся две станции метро — «Планерная» и «Сходненская» (на границе Северного и Южного Тушино), значительно выигрывает у Химок, которые связаны со станциями метро «Речной вокзал» и «Планерная» маршрутами общественного транспорта. Однако на Ленинградском направлении напряженная дорожная ситуация затрудняет передвижение на наземном транспорте. Оптимальным видом транспорта для многих жителей Химок являются электрички, следующие до Ленинградского вокзала, и троллейбус до станции метро «Планерная», по мнению Д. Таганова.
Химки
Если по уровню экологических показателей и транспортной доступности Химки проигрывают Северному Тушино, то с точки зрения инфраструктуры ситуация выглядит совсем иначе. В числе объектов инфраструктуры Тушино участники рынка называют порядка 30 магазинов шаговой доступности, среди которых есть такие крупные сетевики, как «Пятерочка», «Копейка», «Квартал» и «12 месяцев». Также к услугам жителей района шесть больниц и поликлиник, более 25 учебных заведений, в том числе детских садов, школ и вузов. «Стоит отметить, что такого количества социальной инфраструктуры недостаточно жителям района. Кроме того, здесь ощущается дефицит спортивных объектов, поэтому для поддержания здоровья и формы приходится ездить в другие места», — говорит Д. Таганов. По его данным, по сравнению с Северным Тушино инфраструктура Химок развита намного лучше. Здесь расположено более 75 учебных заведений, много детских садов, школ, техникумов и вузов. Более того, по уровню торговой инфраструктуры Химки занимают одно из лидирующих мест среди прочих городов ближайшего Подмосковья. В частности, именно здесь находятся крупнейшие торговые центры, такие как OBI, IKEA, «Лига», «Ашан», «Мега», «Гранд». Фактически Химки стали центром, где работает большинство самых известных торговых комплексов Подмосковья, куда ездят за покупками и москвичи.
Новостройки на продажу
Северное Тушино
Несмотря на то что Северное Тушино — это Москва, строительство более активно идет в Химках. В частности, среди крупных проектов комплексной застройки Химок можно отметить микрорайоны Юбилейный и Левобережный и район Новокуркино. В этом подмосковном городе возводят современные панельные дома серий П44-Т, КОПЭ-М «Парус», П111-М, а также монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам. К последним следует отнести ЖК «ИРА», который строят на улице 8 Марта. Стоит отметить, что панельные дома сконцентрированы в основном в районах комплексной застройки, а монолитные возводят точечно в сложившихся кварталах. «Квартиры в Химках пользуются стабильно высоким спросом как у местных жителей, так и у москвичей и жителей других городов области и регионов России. Предложения в городе постоянно пополняются благодаря появлению новых корпусов и новых проектов», — говорит М. Литинецкая. При этом, по ее данным, на территории района Северное Тушино предложений по первичному рынку в настоящее время нет, есть несколько проектов в соседнем Южном Тушино, среди них можно отметить ЖК «Балтийский Квартет» в проезде Донелайтиса. Однако южный сосед зарекомендовал себя на первичном рынке не с лучшей стороны: здесь находятся недостроенные дома, в которых уже несколько лет не могут получить квартиры дольщики. По словам экспертов, эта история негативно влияет на первичный рынок всего Тушино.
По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», стоимость 1 кв. м на первичном рынке в Химках составляет от 49 до 104 тыс. руб. в зависимости от расположения, типа дома, стадии строительства и количества комнат в квартире. Если рассматривать районы, находящиеся ближе к Москве, то самым бюджетным предложением являются квартиры в Левобережном. За 3,18 млн руб. здесь можно приобрести однушку площадью 41,2 кв. м, а за 5,3 млн руб. — четырехкомнатную квартиру площадью 103 кв. м. В центральной части города Химки эксперты рекомендуют обратить внимание на микрорайон Юбилейный. Это масштабный проект комплексной застройки в Химках в районе Ленинградского шоссе, Юбилейного проспекта, улицы Панфилова. Общая площадь застройки составляет 20 га, а квартир — более 250 тыс. кв. м. В настоящий момент в микрорайоне предлагают квартиры в сданных панельных домах по цене от 3,9 млн руб. за однокомнатную площадью 43 кв. м и до 7,4 млн руб. за четырехкомнатную площадью 108 кв. м.
Квартиры из частных рук
Химки
Что касается вторичного рынка, то, по словам экспертов, Северное Тушино — это классический пример спального района. Основной тип застройки здесь представлен панельными домами 1970–2000-х гг. «Средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 4,9 млн руб. За 5 млн руб. можно купить однушку площадью 35 кв. м в панельном доме на бульваре Яна Райниса», — говорит Д. Таганов. По его словам, средняя стоимость двушки в районе — 6,5 млн руб. Например, за 6,8 млн руб. реализуют квартиру площадью 52 кв. м в панельном доме на улице Вилиса Лациса. В свою очередь, средний бюджет покупки трешки в Северном Тушино составляет 9,2 млн руб. «Перед кризисом средняя стоимость 1 кв. м в районе Северное Тушино доходила до 157 тыс. руб. Сегодня цены здесь снизились до 115 тыс. руб.», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. В частности, по его словам, однушку площадью 33 кв. м в пятиэтажном кирпичном доме на улице Водников продают за 3,9 млн руб., а четырехкомнатная квартира площадью 100 кв. м в панельном доме серии КОПЭ, расположенная в Светлогорском проезде, выставлена за 10 млн руб. По данным С. Бириной, в Северном Тушино наблюдается достаточно заметный разброс цен, причем есть большое количество предложений в старом жилом фонде, в основном это блочные дома, панельные пятиэтажки, а также 9–12-этажные здания с маломерными квартирами.
Северное Тушино
Что касается Химок, то, по данным Д. Таганова, по структуре застройки этот город весьма неоднороден: кое-где преобладают пятиэтажные кирпичные дома 1950-х гг., а где-то больше представлены многоэтажные панельные и кирпичные здания 1970–1980-х гг. «Есть районы, где преобладают хрущевки. Наиболее ветхие из них сносят и на их месте строят современные многоэтажные дома», — отмечает эксперт. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья в Химках составляет 4,2 млн руб. Например, за 4,5 млн руб. можно приобрести однушку площадью 44,7 кв. м в панельном доме на улице Бабакина. Средний бюджет покупки двухкомнатной квартиры на вторичном рынке жилья в Химках составляет 5,1 млн руб. Так, за 5 млн руб. продают квартиру в панельном доме на улице Железнодорожная. Площадь этой квартиры составляет 64,6 кв. м. Средняя стоимость трешки в городе — 6,3 млн руб. За 5,9 млн руб. реализуют квартиру площадью 77 кв. м в панельном доме на улице 9 Мая. «В целом оба рассматриваемых места — и район Северное Тушино, и город Химки — удобны для постоянного проживания: сложившаяся жилая застройка, развитая социальная и транспортная инфраструктура обеспечивают населению комфортные условия жизни», — уверяет М. Литинецкая.
