Инвесторы потеряли интерес к «немолодой» вторичке. Даже считающиеся самыми ликвидными на рынке недвижимости однокомнатные квартиры сегодня продаются небыстро: на поиски покупателя может уйти несколько месяцев! Что будет дальше?
Следственный эксперимент
По иронии судьбы автору этой статьи довелось стать свидетелем (и даже невольным участником) процесса продажи самой обычной однушки в спальном районе Москвы. До того как быть выставленной на продажу, квартира сдавалась в аренду в течение пяти лет. Характеристики были неплохие: пешая доступность от метро (10 минут ходьбы), не последний этаж, наличие косметического ремонта и качественной сантехники, новые счетчики на воду, отсутствие прописанных в помещении жильцов и других обременений.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Мне как арендатору этой квартиры пришлось участвовать в просмотрах и общаться с посетителями: агент часто ленился и вовсе не приезжал на показы, зная, что потенциальные покупатели желают лишь воочию увидеть состояние жилья и полюбоваться видом из окон, а на вопросы можно ответить и по телефону.
С тех пор как недвижимость выставили на продажу, прошло два месяца, а клиент так и не был найден. Среди тех, кто приходил посмотреть, были в основном молодые семейные пары, также несколько человек искали квартиру для пожилых родителей — очевидно, стояла задача размена семейного гнезда. Некоторые собирались использовать и ипотеку, и материнский капитал. Только один человек спросил, за сколько сегодня можно сдать подобное жилье, и это был скорее праздный интерес, любопытство, нежели намерение в будущем стать арендодателем.
Тем временем цена на квартиру снижалась дважды, после Нового года количество просмотров резко возросло, но покупатель все-таки не находился. Таким образом, за два месяца ни один инвестор, занимающийся арендой жилья, так и не проявил интереса к однушке (возле метро!). В то же время, по оценкам экспертов, средний срок экспозиции однокомнатных квартир сегодня редко превышает 2–2,5 месяца. В чем же дело? Каковы запросы нынешних покупателей и как успешно продать квартиру в старом фонде?
Помехи на линии
Очевидно, что часто сделке препятствуют объективные недостатки. И, судя по комментариям потенциальных владельцев, они хотят, чтобы жилье соответствовало их ожиданиям, даже если продается практически по минимальной цене. Так, покупатели, с которыми удалось пообщаться, отмечали как недостатки то, что квартира является угловой (два окна в комнате, холодно), отсутствие современных стеклопакетов, вид на НИИ точных приборов со спутниковыми тарелками на крыше (некоторых пугало возможное «излучение»). Иногда подозрение вызывали встроенные шкафы в прихожей — не будет ли проблем с их демонтажом, не придется ли оформлять перепланировку? Безусловное неприятие встречали огромный незастекленный балкон шириной во всю торцевую стену комнаты и трубы отопления, замурованные в стены (во многих панельных домах 1970-х гг. это не редкость).
В то же время очевидно, что для людей, приобретающих недвижимость для сдачи в аренду, все эти факторы не так значительны, они обращают внимание на другое. «Инвесторы в экономсегменте интересуются однушками в спальных районах, если рядом есть метро и у объекта интересная цена. Вне зависимости от географии максимальным спросом пользуются квартиры, расположенные в шаговой доступности от станций. Цена аренды в этом случае будет минимум на 20% выше, чем у квартиры, до которой надо ехать на маршрутке», — комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
Андрей Косоурихин, управляющий «CENTURY 21 Стандарт» на Новом Арбате, утверждает, что инвесторов, готовых покупать жилую вторичку под аренду, по сравнению с прошлым годом меньше не стало, хотя часть из них обратили внимание на коммерческую недвижимость: «Растет интерес инвесторов к офисам, складским помещениям и, конечно, готовому бизнесу».
При этом очевидно, что многие все же переключились на новую вторичку. «После кризиса требования к приобретаемым объектам заметно возросли. Поэтому инвестиционный спрос на вторичные однушки в спальных районах есть, но он строго дифференцирован. Старый жилой фонд — в основном это панель советского периода — для сдачи в аренду практически не приобретается. Инвесторы ищут самое ликвидное предложение — однокомнатные квартиры в домах, построенных уже в 2000-х гг. При этом острый дефицит такого жилья естественным образом вынуждает их сместить фокус на рынок новостроек Подмосковья, где порог входа для покупателей ниже, а выбор ликвидного предложения больше», — объясняет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».
«Старый жилой фонд продается довольно медленно, так как им интересуются в основном люди, выбирающие местоположение квартиры, а не конкретно объект. То есть это предложение, что называется, на любителя, который зачастую не обращает внимания ни на планировки, ни на отсутствие инфраструктуры», — делится наблюдениями Алексей Рогов, руководитель отдела продаж городской недвижимости компании «Вивальди-Риэлти».
Кстати, если вернуться к той самой квартире, мытарства с продажей которой продолжаются по сей день, то можно подтвердить, что практически все клиенты искали жилье именно в этом районе и сами жили неподалеку, то есть главным критерием было местоположение.
Стоит отметить, что и покупатели жилья для себя сейчас стараются найти максимально качественные (в рамках своего бюджета) предложения. Ольга Хасанова, руководитель Urban Awards, объясняет такую тенденцию затовариванием рынка недвижимости, а также более лояльными условиями ипотечного кредитования.
«Небольшой рост цен по итогам прошлого года свидетельствует о том, что на вторичном рынке преобладает реальный, а не инвестиционный спрос», — резюмирует Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Завышенная самооценка
Как же продать обычную квартиру в спальном районе? Все опрошенные эксперты сошлись во мнении, что главное — адекватно оценить имеющийся объект. Дали специалисты и еще несколько рекомендаций.
«Нужно заявить о своей готовности торговаться. Важным фактором быстрой продажи является юридическая чистота квартиры и готовность документов», — советует И. Игнаткина.
«Следует сделать некоторый «фейслифтинг» — как правило, это отражается на повышении стоимости. Нужно подготовить хорошие фотографии, описание квартиры и опубликовать информацию о ней в максимальном количестве изданий, а также в Интернете», — говорит Алексей Липскеров, директор по развитию «Квадрум.ру».
«Можно воспользоваться услугой срочного выкупа или обратиться в надежное агентство, в распоряжении которого всегда есть определенное число клиентов, присматривающих похожее жилье. В крайнем случае — ощутимо снизить цену», — предлагает А. Косоурихин.
«На мой взгляд, главное — оценить целевую аудиторию покупателей по конкретной квартире и воздействовать именно на нее. Например, продавая недвижимость в спальном районе, лучше развесить объявления на соседних домах и дать их, например, в местные газеты», — уверен В. Ламин.
Таким образом, продавцы однушки, которая попала в наше исследование, допустили сразу несколько серьезных ошибок: обратились к частному агенту, который, видимо, не имеет собственной базы клиентов и, скорее всего, неверно оценил недвижимость; не озаботились подготовкой объекта к реализации (согласитесь, продавать квартиру, пока в ней живет арендатор, не самое разумное решение). Надеемся, что этот материал поможет всем, кто сейчас продает типовое жилье в спальном районе. Удачной сделки!
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Еще раз спасибо за материал.