Некоторые эксперты утверждают, что жилых гособъектов на рынке и раньше было достаточно много. «Но найти покупателей на резиденции не так просто, и дело здесь прежде всего в доступе к подобным сделкам», — говорит директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP Игорь Заугольников. По его словам, для участия в аукционах, организуемых Управделами президента, необходима определенная аккредитация. К тому же торги порой проходят безрезультатно, чаще всего по причине характеристик самих лотов. Дело в том, что иногда к реализации предлагают здания, в которые предстоит много инвестировать, что интересно далеко не всем клиентам. Насколько развит рынок объектов с историей государственного уровня, сказать сложно, так как информация о подобных сделках долгое время оставалась закрытой. Впрочем, с принятием ряда федеральных законов, в том числе закона 94-ФЗ «О госзакупках», ситуация изменилась: теперь госнедвижимость можно реализовать только на открытом конкурсе.

 

Первым примером такого аукциона стала продажа весной 2011 г. любимой госрезиденции Бориса Ельцина — Шуйской Чупы в Карелии. В 2010 г. карельский Союз защиты детей предлагал президенту превратить ее в детский санаторий. Однако от этой идеи отказались: объект, рассчитанный на высокопоставленных гостей и, соответственно, усиленную охрану, не подходил для детского отдыха. После отставки Бориса Ельцина первые лица государства эту резиденцию практически не посещали, тем не менее ее было необходимо содержать в надлежащем виде. Поэтому Управделами президента решило выставить объект на продажу. Начальная цена была заявлена на уровне 285,6 млн руб. за трехэтажное здание гостиницы, теннисный корт, два жилых дома, узел связи, четыре коттеджа, электробойлерную, водонасосную станцию, сауну, здания КПП, гараж и пирс. Победителю конкурса предлагалось также приобрести или арендовать землю, на которой расположена резиденция. Как говорит директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков, информация об объекте была довольно скудной, известна лишь дата реставрации — 1996 г. Эксперт предполагает, что за 15 лет эксплуатации с учетом надлежащего текущего ремонта недвижимое имущество такого уровня находится в отличном состоянии. В результате резиденцию Шуйская Чупа приобрели за 291 млн руб. структуры владельца «Северстали» Алексея Мордашова. Как объяснили в компании, недвижимость будет использоваться в соответствии с планами по развитию туристического бизнеса: Алексей Мордашов является акционером европейского туроператора TUI и помогает продвигать его в России через совместное предприятие. «Бывшая госдача может быть предназначена как для отдыха частных лиц, так и для организации гостиничного бизнеса. Кроме того, на территории есть мини-отель, рассчитанный на проживание десяти человек», — говорит Д. Цветков.

 

Затем в мае 2011 г. было заявлено о продаже еще одного объекта — пансионата «Крылатское», закрепленного за оздоровительным комплексом «Бор», что на Рублевском шоссе. Его стартовая цена составляла 775 млн руб. Победителем торгов стала компания «Спортэстейт». Лот был продан за 820 млн руб.

 

Следующий на очереди — спортивный комплекс в Сокольниках. По сути это теннисный городок, расположенный в природоохранной зоне. Стартовая цена объекта площадью 25,7 тыс. кв. м составляет 214,8 млн руб. «Вполне вероятно, что после продажи функциональное назначение комплекса не изменится — он останется рекреационной зоной, местом для занятий спортом», — говорит Д. Цветков.

 

Но это только начало. «В течение года у нас пройдет несколько конкурсов. Сегодня в списке порядка 50 объектов в Москве и за ее пределами. Все они будут выставлены на продажу, что позволит существенно сэкономить бюджетные деньги», — заявил в свое время журналистам управляющий делами главы государства Владимир Кожин. По его словам, тем самым Управделами избавляется от обременительной недвижимости.

 

 

 

Как считает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, госрезиденция — это непростой объект, покупатель не сможет снести его и построить что-то новое. «Существуют определенные ограничения, например наличие системы охраны высокого уровня. Вряд ли такую недвижимость имеет смысл превращать в заштатный санаторий», — говорит эксперт. Поэтому участие покупателей в конкурсе каждый раз зависит от того, какие цели они преследуют. «Госрезиденция может приобретаться с целью последующей эксплуатации. Второй вариант — это статусная покупка, которая придаст владельцу дополнительный вес в бизнес-сообществе. И третий — это вложение в землю, и тогда неважно, какой на ней размещен объект. Деньги в кубышке долго храниться не могут, а подобная инвестиция позволит положить в портфель неплохой актив», — говорит И. Заугольников. По его словам, вложение в землю предполагает многоходовый вариант решений для покупателя.

 

В приватизации госрезиденций для новых собственников есть свои плюсы и минусы. Если речь идет об эксплуатации, то зачастую это означает необходимость предварительной реконструкции здания. Если же это просто вложение, то его преимущества неоспоримы — это «застрахованные» деньги, которыми в случае необходимости можно будет воспользоваться и не проиграть. Однако насколько ликвидны такие объекты — вопрос открытый.

 

 

 

По словам Д. Цветкова, чтобы оценивать имущество и его инвестиционную привлекательность, необходимо располагать информацией о количественных и качественных характеристиках объекта. «Какие-то данные о госрезиденциях мы можем получить из Google или во время трансляции протокольных мероприятий. Я думаю, что Горки-9 и Ново-Огарево могут встать в один ряд с самыми дорогими объектами Рублевки и даже превысить их стоимость. А если бы они продавались, то стоили больше чем 100 млн долл.», — говорит эксперт. По его словам, сумма складывается не только из величины участков, площади строений, эксклюзивности места и богатства внутренней отделки. На цене домовладения, безусловно, отражается и его статус. Кроме того, такие объекты наверняка начинены современной инженерией, что поднимает их себестоимость.

 

Так или иначе, Управделами президента заявило, что довольно результатами торгов с учетом того, что реализованная недвижимость не использовалась много лет. «Это первые примеры продажи загородных объектов со столь высоким статусом. Торги проходят вполне успешно в отличие, например, от гостиниц. Скажем, петербургские власти в течение уже довольно долгого времени не могут продать гостиницу «Астория», хотя она не менее известна, чем Шуйская Чупа», — говорит Е. Скоморовский. Как объясняет эксперт, ключевым фактором на рынке загородной недвижимости является не история, а привилегированное расположение постройки. «Зачастую другими способами получить объект в столь привлекательном месте просто невозможно», — добавляет эксперт.