Шестой бизнес-завтрак XVIII конкурса «Доверие потребителя — 2025» на тему «Рынок апартаментов. Новые возможности для инвесторов и покупателей. Умные технологии, экологичность и авторский дизайн. Стиль, комфорт и инвестиции» прошёл 6 августа в БЦ «Сенатор» в конференц-зале компании IPG.
Партнёры мероприятия: IPG Россия, OMOIKIRI, ADVGroup, апарт-отель «Фомин», девелоперская группа PLG, SKAZ bureau, «Могилёвлифт», проект доходной недвижимости SAAN.
Руководитель отдела продаж Циан Евгений Белоглазов отметил, что апартаменты сохраняют инвестиционный потенциал благодаря развитию внутреннего туризма и ограниченному потенциалу роста гостиничного сектора из-за дорогого проектного финансирования. На рынок влияют охлаждение экономики и конкуренция с посуточной арендой. В I полугодии 2025 года было продано около 1 270 апартаментов по ДДУ — немного меньше, чем во II полугодии 2024-го. Снижение спроса идёт медленнее, чем в среднем по рынку, что говорит о более устойчивом интересе к апартаментам. На первичном рынке количество выставленных лотов выросло на 9% из-за замедления продаж. В то же время на вторичном рынке количество предложений сокращается из-за роста фактического числа сделок. Покупатели апартаментов сейчас чаще всего ориентированы на сдачу недвижимости в аренду, а не на перепродажу.
Средняя цена сделки на первичке составила 257 тыс. рублей за кв. м и снизилась из-за смещения спроса к более бюджетным объектам и активных скидок застройщиков. На вторичке цены продолжают расти, достигнув 291 тыс. рублей за кв. м, так как там преобладают более дорогие проекты. В топ-20 комплексов по продажам лидируют объекты рядом с метро и парками, с хорошими видовыми характеристиками, высокой степенью готовности и яркой концепцией (городской курорт, клубный формат с инфраструктурой).
Тренды рынка апартаментов
По словам Виктории Левиной, коммерческого директора PLG, за последнее время медианная цена за «квадрат» выросла на 6%, средняя — на 20%. Несмотря на распространённое мнение, фактическая доходность апартаментов с учётом капитализации превышает 20% в год. Загрузка растёт третий год подряд: в 2025 году +16%, в 2024-м — +24%. Это свидетельствует о продолжающемся спросе, несмотря на логистические сложности с авиаперелётами и билетами.
Хотя основная цель инвесторов — доход, они эмоционально вовлечены: важны дизайн, концепция, уникальные особенности проекта. Растёт спрос на нестандартные решения. Всё больше сделок приходится на спальные районы: 60% инвесторов выбирают именно такие локации из-за более низкой стоимости входа. На рынке также активно внедряются рассрочки: первоначальный взнос 20–30%, срок до окончания строительства или на 2–3 года. Это связано с тем, что не все покупатели могут оформить ипотеку, поэтому застройщики предоставляют более гибкие условия, чтобы люди могли совершить покупку без отсрочки.
Тревогу на рынке вызывает приближающееся вступление в силу нового закона об обязательной классификации апарт-отелей.
Законодательные инициативы
Вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова отметила практику Москвы: «С точки зрения юриспруденции, на сегодняшний день наиболее интересна практика Москвы, сформировавшей требования к апартаментам, на которые выдается разрешение на строительство. Требований два. Первое — наличие подтверждения департамента туризма о востребованности апартаментов именно в этом месте, и поддержке такого строительства. И второе требование — на данный объект не распространяется № 214-ФЗ, то есть апартаменты поступят в продажу только после окончания строительства и ввода их в эксплуатацию.
И ещё момент — следим за одним из судебных судебных дел в Москве, где мэрия отказывается вводить уже построенный апарт-отель, требуя признать объект строительства незавершенной постройкой, а в качестве обеспечительных мер наложить запрет на переход права собственности на помещения в этом объекте. Сейчас идёт суд, и мне кажется, что профессионалы рынка апартаментов очень внимательно следят за этой коллизией».
Поведение инвесторов
Независимый эксперт Елена Дементьева сообщила, что инвесторы сегодня предпочитают готовый продукт с прогнозируемой доходностью и минимальными вложениями. Для региональных покупателей апартаменты в Петербурге — показатель статуса. Большинство выбирают рассрочку и стараются избегать ипотеки. Инвестиции рассматриваются как долгосрочная арендная стратегия, а не инструмент для спекуляций.
Переоценка ценностей
Карина Шальнова, основатель KR.Consulting и сооснователь Keyport, отметила, что с 2013 года покупатели стали более информированными: они оценивают ликвидность, управляющие компании и доходность, многие владеют несколькими апартаментами. Особенность апарт-отелей — большое число собственников, что усложняет управление по сравнению с классическими отелями. Для успешной работы управляющим компаниям необходимы прозрачность, выстроенный диалог с владельцами и долгосрочные отношения.
Примеры успешного маркетинга апартаментов
Основатель Inreit и сети Port Comfort Кирилл Кудинов напомнил, что Петербург остаётся столицей сервисных апартаментов: к концу 2024 года здесь введено 53 апарт-отеля (треть гостиничного фонда города), в 2025-м планируется запуск ещё 11, включая один объект Inreit. Для сравнения: среди классических отелей в этом году будет введён лишь один. Сервисные апартаменты приносят доход не только за счёт аренды, но и за счёт роста капитализации. Основное препятствие для развития — дефицит подходящих зданий в центре. Компания рассматривает альтернативы — Выборг и загородную сервисную недвижимость.
