Фонд «РЖС» остается единственным крупным поставщиком юридически чистых земельных участков.
Острый дефицит площадок под застройку и крайне низкая прозрачность земельного рынка в России стали в сентябре 2013 г. одними из самых острых тем. Чтобы сделать жилье доступнее для граждан, необходимо повысить доступность земли для застройщиков. О том, как этого добиться, шла речь на конференции «Инвестиции в земельные участки: возможности и перспективы», которая прошла в Экспоцентре в рамках VII Международного инвестиционного форума PROEstate.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Мир народам, землю… застройщикам
ЖК «Загорье», Москва
Д. Медведев отметил, что порядок предоставления участков должен быть простым и понятным, причем особое внимание следует уделить вовлечению в оборот заброшенных сельхозугодий, расположенных вблизи городов. Самым конкретным и многообещающим для участников рынка стало поручение Д. Медведева в сжатые сроки открыть информацию о свободных землях: «Росреестру поручено до 1 февраля 2014 г. разместить на публичной кадастровой карте сведения обо всех свободных земельных участках на территории страны. Это, конечно, существенным образом улучшит оборот земли и укрепит взаимное доверие участников рынка».
Свежо предание…
Однако пока власти озвучивают новые планы, а бизнес питает старые надежды, рынок земли в значительной степени находится в тени, и многие застройщики зачастую не берутся за проекты лишь потому, что не могут выяснить историю возникновения и перехода права собственности на предлагаемые им участки. Об этом на конференции в Экспоцентре, в частности, говорил Иван Евдокимов, член совета директоров ГК «Портал групп», турецкой компании, которая недавно вышла и на российский рынок. По его словам, для иностранных инвесторов именно непрозрачность российского земельного рынка остается главным препятствием для того, чтобы строить в России, принося сюда свои технологии и капитал. «Часто юристы вообще не могут понять, откуда эта земля взялась у собственника», — сказал он.
Не секрет, что наиболее привлекательные для застройки участки находятся в частной собственности. И вовлечь их в проекты комплексного развития территорий сложно, пока подобное реализуется только на государственных участках. Конечно, имеется огромное количество потенциально интересных площадок и в составе земель, находящихся в собственности Федерации и регионов. Но беда в том, что такая земля зачастую имеет статус, не позволяющий вовлечь ее в оборот с целью жилищного строительства, и к тому же лишена необходимой дорожной и инженерной инфраструктуры, не говоря уже о полном отсутствии в шаговой доступности каких-либо социальных объектов. Для решения этих вопросов пять лет назад (в 2008 г.) был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»). По словам заместителя генерального директора Фонда Светланы Кузнецовой, на начальном этапе ставилась задача вовлечь потенциально привлекательные участки в оборот. Сейчас такие проекты уже запущены, и необходима более тонкая настройка механизмов взаимодействия с застройщиками с учетом выявленных проблем.
При сотрудничестве застройщика с Фондом «РЖС» преимущества налицо: благодаря господдержке сроки проекта сокращаются в два раза, а затраты на инфраструктуру — на 34%, при этом компания может диверсифицировать свой пакет проектов, реализуя их по единому сценарию в разных регионах. Также государство предоставляет девелоперу гарантию выкупа до 35% малоэтажного и до 25% многоэтажного жилья экономкласса. Правда, по признанию С. Кузнецовой, такой возможностью никто из застройщиков пока не воспользовался, поскольку Фонд готов выкупать жилье только с дисконтом от нормативной цены Госстроя и компаниям выгоднее продавать его на свободном рынке. Однако сам факт наличия гарантии выкупа важен для застройщика, поскольку это упрощает получение кредита в банке. В Фонде признают, что компании, участвующие в проектах комплексной застройки, получают основной доход не за счет высокой нормы прибыли, а за счет большого объема вводимого жилья.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Кто заплатит за «социалку»?
Несмотря на все плюсы сотрудничества с Фондом «РЖС», и здесь для застройщиков есть определенные сложности. Как было отмечено на конференции, одним из камней преткновения является процедура передачи муниципальным властям построенных объектов социальной инфраструктуры. По словам Елены Николаевой, первого заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, иностранные инвесторы очень удивляются абсурдности ситуации, когда при безвозмездной передаче (то есть дарении) муниципалитету построенных компанией социальных объектов возникает налог на дарение. Перед законодателями стоит задача не только устранить подобное налогообложение, но и стимулировать местные власти самостоятельно финансировать строительство социальной инфраструктуры, чтобы снять излишнюю нагрузку с покупателей жилья и обеспечить синхронный ввод жилых домов и «социалки».
По мнению Александра Делиса, председателя совета директоров компании «Квартстрой», многие проекты строительства недорогого жилья не могут быть реализованы из-за того, что власти не готовы самостоятельно профинансировать строительство социальных объектов. «Мы отказались от участия в нескольких аукционах из-за чрезмерной инвестиционной нагрузки, связанной с необходимостью возводить за собственные средства социальные объекты, — признается он. — Лучше, чтобы девелопер передавал социальную инфраструктуру по себестоимости или же по каким-то утвержденным нормам. Иначе просто невозможно возводить дешевое жилье. Эти процедуры следует закрепить на уровне закона».
Представители законодательной власти согласны с этим мнением: «Сейчас отношения партнерства власти и застройщика неформально договорные, — говорит Е. Николаева. — Мы предлагаем прописать в законе, что инвестор может построить инфраструктуру за свои деньги, но потом передать ее муниципальному образованию или субъекту Федерации по четко определенным процедурам или продать по себестоимости. Возможен также вариант, который широко применяется за рубежом: инвестор оставляет построенный социальный объект у себя, а государство выкупает у него определенный набор услуг (например, какое-то число койко-мест в больнице)».
Как признала С. Кунецова, на сегодняшний день 99,9% объектов социальной инфраструктуры передаются застройщиками бесплатно со всеми вытекающими отсюда инвестиционными и налоговыми издержками. «Конечно, рентабельность некоторых проектов позволяет построить социальные объекты за счет инвестора, — говорит она. — Но мы не считаем такой путь правильным».
Что год грядущий нам готовит?
Наступивший законодательный сезон обещает стать весьма урожайным на новые законы и поправки, имеющие отношение к строительству жилья. Помимо налоговых послаблений ожидается законодательное закрепление понятий «комплексное освоение территории в целях жилищного строительства», «малоэтажное строительство» и «жилые дома блокированной застройки». Это необходимо для того, чтобы чиновникам не приходилось объясняться с прокуратурой, почему они предоставляют режим наибольшего благоприятствования подобным проектам, а инвесторы точно знали, на что им можно рассчитывать.
По словам Е. Николаевой, основными целями жилищной политики являются снижение стоимости 1 кв. м на 20% за счет увеличения ввода жилья экономкласса и предоставление 60% населения возможности воспользоваться ипотекой. Постановление Правительства РФ № 265 от 2007 г. позволило начать комплексное освоение территорий, однако сейчас уже назрела необходимость выводить отработанные схемы сотрудничества власти и бизнеса на уровень законодательства. На это, в частности, будет направлен готовящийся к принятию закон о государственно-частном партнерстве, который уже прошел первое чтение. Этот закон призван снять излишнюю инвестиционную нагрузку с застройщиков.
Конференция продемонстрировала, что у законодательной и исполнительной власти немало новых задумок на тему того, как сделать жилье более доступным для рядовых россиян. Основной акцент сегодня предполагается сделать уже не на стимулировании потребительского спроса с помощью ипотеки, а на развитии земельного рынка, что должно, в свою очередь, повысить инвестиционную активность в сфере жилищного строительства. А пока, к сожалению, едва ли не единственным источником предоставления юридически прозрачных свободных участков под комплексную застройку остаются аукционы Фонда «РЖС».
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
