Новые серии панельных домов — уже далеко не серые обшарпанные хрущевки. Это жилье, соответствующее высоким стандартам комфорта и безопасности. Современная панель выглядит вполне презентабельно, а по потребительским качествам приближается к монолиту.
Застарелые проблемы
Недостатки панельного домостроения — того самого, которое родом из СССР, — хорошо знакомы многим из нас. Это и неудивительно. Панельки и 50 лет назад, и сейчас возводят с единственной целью — обеспечить жильем максимальное число людей в кратчайшие сроки.
Монолитным зданиям панельные проигрывают по нескольким критериям. Во-первых, планировки в них настолько стандартны, что даже в разных сериях домов можно встретить одинаковые конфигурации и площади помещений. Соответственно, об индивидуализации жилья говорить не приходится. Во-вторых, минимальны площади общественных зон — лестничных площадок, подъездов и пр. К тому же лестницы иногда находятся в доме, а не вынесены наружу, а это чревато большей пожарной опасностью. В-третьих, внешний вид застройки не слишком радует глаз. Фасады однородны и безлики, а те, что окрашены, быстро выцветают. Наконец, в-четвертых, плохая тепло- и звукоизоляция. Проблема образования щелей между панелями, чреватых мостиками холода, сыростью и плесенью, знакома жильцам не понаслышке. Кроме того, как отмечает Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155», в некоторых устаревших сериях домов использовали шлак, что небезопасно для здоровья.
От недостатков этого типа домостроения нелегко избавиться даже в современных зданиях. «Панельный сегмент довольно консервативен в плане оперативного применения новых технологий, конструктивных схем и даже отделки фасадов. Это обусловлено тем, что внедрение самых простых новаций необходимо осуществлять на уровне производства», — говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. «Практически все строительные комбинаты работают на устаревшем оборудовании», — добавляет заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.
Красивее, удобнее и теплее
Тем не менее если сравнивать современные панельные дома с образцами 1980-х и конца 1990-х гг., то отличия заметны невооруженным глазом. Жилые комплексы выглядят лучше, разнообразнее и интереснее. Например, в серии И-1723 фасады теперь покрывают керамической плиткой. Строители используют такие архитектурные элементы, как эркеры и полуэркеры, а в последнее время устанавливают в помещениях и пластиковые окна. Увеличились площади квартир, а также подъездов и лестничных клеток, в некоторых зданиях стали делать выше потолки. Появилась возможность свободной планировки за счет того, что не все стены проектируют как несущие. Для людей с ограниченными возможностями в домах предусмотрены пандусы, грузовые лифты с подсветкой клавиш и рельефными кнопками-указателями этажей.
Специалисты называют и множество других преимуществ новых серий, не столь очевидных, но весьма ощутимых для жильцов. Например, применение трехслойной технологии с эффективным утеплителем обеспечивает гораздо лучшую термоизоляцию. Негерметичные швы и стыки между плитами минимизировали с помощью бесшовных ограждающих конструкций. Разводку для электропроводки и отопления прокладывают внутри стен и пола. Противопожарную безопасность повысили за счет незадымляемых лестничных пролетов. Значительно улучшилась и звукоизоляция.
«В настоящий момент застройщики действительно занялись модернизацией. Это выражается, во-первых, в изменении компонентов, используемых в производстве панели. Вместо пенопласта применяют более эффективные тепло- и звукоизолирующие материалы, — констатирует Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet. — Во-вторых, увеличилась высотность зданий. Если раньше панель была 15–17 этажей, то сейчас у ДСК-3 есть серия для строительства 23-этажных домов, у ДСК-1 — серия для возведения башен 25 этажей».
МНЕНИЕ
Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155»:
«Если сравнивать новые панельные дома с сериями 30-летней давности, то, конечно, это небо и земля. Причем изменения, которые вносят в этот продукт в последние годы, в ближайшем будущем при благоприятной рыночной конъюнктуре приведут к очередному качественному скачку. Эта тенденция отражается, в частности, в закреплении на рынке и в маркетинговой терминологии такой категории, как комфорткласс. Данное жилье имеет очевидные преимущества по потребительским качествам, но его цена не превышает стоимость объекта экономкласса».
Лучшие серии
Одна из новых серий — «Евро’Па» c бесшовной отделкой фасадов — питерская разработка, продукт домостроительных комбинатов Группы ЛСР. Опробованная в Санкт-Петербурге технология пришла и в столицу. В Московском регионе серию возводит «ЛСР. Недвижимость — Москва». Материал отличает высокое качество поверхностей, он также позволяет создавать множество разнообразных фасадов зданий. «Евро’Па» можно использовать как для малоэтажного, так и для высотного строительства. «Отличительные преимущества этой серии заключаются в улучшенной теплоизоляции, отсутствии «мостиков холода», бесшовной технологии, — говорит Ольга Новикова. — Кроме того, дома имеют эстетичный внешний облик и продуманные планировочные решения».
Серию «Евро’Па» сейчас используют в таких заметных проектах, как «Новокосино-2», «Новое Домодедово», «Life Митинская». Для последнего по заказу ГК «Пионер» типовые планировки были специально усовершенствованы. Кстати, это не единственный случай модернизации застройщиком серии «под себя». В ЖК «Life Сходненская» та же компания, заказывая серии П44Т и П44К у ДСК-1, внесла ряд изменений по размещению электропроводки, материалам и пр.
Типичным примером современной панели может служить и И-155МК от ГК «СУ-155». Дома обладают высокой энергоэффективностью и шумоизоляцией. Производитель использует трехслойные блоки, которые очень хорошо держат тепло и подавляют звуковые колебания. Серия соответствует самым жестким требованиям, предъявляемым к противопожарной безопасности: в каждом подъезде — незадымляемые лестничные пролеты, предусмотрена возможность размещения на площадке трех лифтов. Есть пандусы, подъемники для инвалидов, широкие двери, удобные для проезда колясок.
«В домах И-155МК площадь квартир колеблется от 36 до 141 кв. м. Они предназначены для самых разных потребителей — от одиноких людей до больших семей, — рассказывает Р. Черниговцев. — В двух-, трех- и четырехкомнатных квартирах имеется дополнительный гостевой санузел, а также кладовые помещения. Размер кухни — от 9,2 кв. м. Высота потолков — 2,78 м. Во многих помещениях есть эркеры, что не только эстетически привлекательно, но и позволяет создавать оригинальные интерьеры».
Недавно концерн «Крост» по финскому образцу впервые в России начал производство архитектурного сборного железобетона. Он позволяет на базе стандартных строительных решений возводить живописнейшие здания. Из такой панели можно строить дома с максимально оптимизированными по размерам помещениями, например, с трехкомнатными квартирами площадью 60 кв. м — это весьма интересное и востребованное предложение экономкласса. «Серии из сборного железобетона — «Куб 2,5», «Бекерон» — являются по сути гибридом панели и монолита, — объясняет Л. Блинов. — Каркас здания и перекрытия возводят из сборных железобетонных элементов, изготовленных в заводских условиях, а ограждающие конструкции — из кирпича или пеноблока с эффективным утеплением».
Не дороже, но лучше
Почему панель порой не уступает монолиту по стоимости 1 кв. м? «Такой фактор, как материал строительства, при определении стоимости не является решающим, — отмечает О. Новикова. — Цена в наибольшей степени зависит от местоположения и прочих характеристик дома».
Что касается себестоимости производства панельных домов новых серий, то она, безусловно, снижается. «Технологии становятся более экономичными — меньше брака, строительных отходов, кроме того, сокращается расход металла на единицу ЖБИ. Сказывается еще и эффект масштаба, вертикальной интеграции всего производственно-строительного цикла», — объясняет Р. Черниговцев.
Однако, несмотря на все вышесказанное, старые и новые серии панельных домов по стоимости зачастую не отличаются. Парадокс, но за современную удобную квартиру покупатель платит практически столько же, сколько за жилье в некомфортабельном доме с изношенными коммуникациями.
Панель не умрет
Интересно соотношение панельной и монолитной застройки в бурно развивающемся подмосковном секторе. По данным компании Urban Group, впервые за посткризисный период в Московской области (с учетом территории Новой Москвы) количество монолитных новостроек экономкласса превысило число панельных комплексов и заняло 60% рынка. Только за уходящий год монолитных жилых проектов стало больше на 8%, в итоге сегодня из 588 объектов в регионе 369 строят по такой технологии.
«Одним из основных факторов стремительного роста количества монолитных зданий является то, что крупнейшие домостроительные комбинаты региона достигли технологического предела производства, — поясняет Л. Блинов. — Можно предположить, что появление крупных (более 500 тыс. кв. м) девелоперских проектов именно в монолитном исполнении стало отчасти вынужденным решением, спровоцированным дефицитом крупнопанельных домостроительных комплектов».
В компании Urban Group прогнозируют, что в ближайшей перспективе структура предложения по типу домостроения начнет снова выравниваться и составит примерно 55% (монолит) и 45% (панель). При этом монолитные проекты в абсолютном количественном выражении будут иметь минимальный прирост в силу технологических особенностей строительства. «Однако произошедшее изменение в структуре предложения уже сыграло свою роль в качественном изменении рынка. У потребителя жилья экономкласса появился разнообразный и интересный выбор, которого раньше не было», — подводит итог эксперт.
Наиболее крупные жилые комплексы, вышедшие на рынок Подмосковья в 2012 г. |
Монолитные ЖК |
«Город набережных» |
«Московский Водник» |
«Москва А-101» |
«Опалиха О2» |
«Микрогород «В лесу» |
«Татьянин парк» |
«Новое Измайлово» |
«Сколков Парк» |
«Малиновый ручей» |
«Марьино град» |
ART |
«Западное Кунцево» |
Панельные ЖК |
«Первый Московский» |
«Переделкино Ближнее» |
«Бутово-Парк-2» |
«Эко-Видное» |
«Новое Домодедово» |
«Южное Домодедово» |
«Некрасовка Парк» |
«Мортонград «Путилково» |
Данные компании Urban Group
