«Снижения цен ждать не стоит»
— В 2020 году Петербург дважды попадал в пятерку городов с самым бурным ростом цен на жилье. Почему?
— Этому способствовало несколько факторов, многие из которых берут начало задолго до пандемии. В 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые обязали застройщиков работать по схеме проектного финансирования. В Петербурге это вызвало небывалую активность на рынке земельных участков: девелоперы хотели завершить сделки по старой и привычной схеме.
Проекты, разрешения по которым были получены до вступления поправок в силу, выходили в продажу на протяжении следующих полутора лет. К началу 2020-го сложилась ситуация, при которой практически во всех сегментах жилья образовался дефицит ликвидного предложения. Пандемия также повысила спрос на жилье. Еще один фактор роста цен — льготная ипотека, которая должна была сделать жилье доступнее, а фактически привела к его удорожанию.
— Есть мнение, что Петербург по сравнению с Москвой до сих пор был недооценен. Вы с этим согласны?
— Не нужно сравнивать два города в буквальном смысле — необходимы одинаковые условия для сравнения. Москва и Петербург отличаются уровнем социальной обеспеченности, а главное — развитием транспортной инфраструктуры. Несмотря на то что в Петербурге в спросе высока доля клиентов из регионов, платежеспособность покупателей по сравнению с Москвой ниже.
— Повторится ли подобный рост цен по итогам этого года?
— Стоимость стройматериалов увеличивается, вместе с ней неизбежно будет расти стоимость жилья. При условии завершения программы льготной ипотеки цены могут остановиться в росте, но их снижения ждать не стоит.
При более высокой ипотечной ставке спрос на жилье начнет сокращаться — покупатели будут больше нацелены на приобретение объектов для собственного проживания.
— В элитных объектах города стоимость квадратного метра, по подсчетам Knight Frank, выросла за прошлый год на 21%. С чем это связано?
— Главным образом — с маленьким объемом свободного предложения. Его сокращение мы наблюдали в течение нескольких лет. В городе есть сложности со строительством премиальных объектов: в историческом центре много ограничений, другие традиционно элитные локации либо уже освоены, либо будут застроены в ближайшей перспективе.
Кроме того, покупатели элитного жилья зачастую внимательно наблюдают за ситуацией на рынке — в итоге те, кто откладывал покупку, совершили ее в 2020 году. Это вызвало сокращение предложения и оказалось одним из факторов роста цен.
«Предложение в комфорт-классе восстановится быстрее всего»
— В каком сегменте жилья вымывание ликвидного предложения наиболее заметно?
— Активнее других проявил себя рынок жилья комфорт-класса — это самый популярный продукт, поэтому и вымывание ликвидного предложения было самым заметным. Но и восстановится предложение в этом сегменте быстрее — никаких препятствий для этого нет.
В премиальном сегменте все сложнее: поиск участка и согласования требуют много времени. Вымывание предложения в элитном и бизнес-классе тоже заметно, особенно в привлекательных и популярных локациях.
— Как пандемия изменила запросы покупателей жилья в разных ценовых категориях?
— Один из трендов — интерес покупателей к квартирам и апартаментам в пригородных локациях. Другой популярный запрос — на небольшое количество квартир на этаже, меньшее число соседей. Покупатели обращают внимание на будущее благоустройство дворовых территорий, разделение их по функциям, на близость жилого дома к лесопаркам и водным объектам.
Больше требований покупатели предъявляют к планировкам. В высоких классах сформировался запрос на отдельную комнату для рабочего кабинета. Но и в комфорт-классе покупатели думают над тем, где в квартире выделить место для работы. Обязательной опцией стали балконы и террасы. А еще клиенты все чаще спрашивают свободную планировку.
«Мест под застройку остается всё меньше»
— В каких локациях сегодня работают застройщики элитного жилья?
— Премиальное жилье строится в центральных районах, на Крестовском и Петровском островах. Мест под застройку остается всё меньше — как следствие, начали развиваться бывшие промышленные территории Петроградского района.
Наибольший потенциал для создания элитного жилья, как ни странно, именно в центре Петербурга. Но здесь, как правило, могут строить опытные девелоперы, понимающие специфику подобной работы и локации. Строительство в центре — это всегда согласования, работа с историческими зданиями в рамках реконструкции и воссоздания, точечная застройка и взаимодействие с градозащитными организациями.
— А проекты комфорт-класса в центре появляются?
— «Серый пояс» — лучшие локации для строительства жилья комфорт- и бизнес-класса в зависимости от месторасположения. Это близость центра, метро, развитая инфраструктура, в том числе и транспортная.
— Согласно опросу, проведенному вашей компанией, покупатели премиального жилья проявляют бо́льший интерес к квартирам с полной отделкой. С чем это связано? Раньше считалось, что им подходит жилье без отделки.
— Это действительно любопытная тенденция. Дело в том, что за последние годы элитные объекты изменились. Если раньше это были небольшие клубные дома, то теперь на рынке присутствуют крупные элитные комплексы с большим количеством квартир. Такие проекты есть, например, на Петровском острове.
Квартирография элитного жилья тоже изменилась в сторону уменьшения средних площадей, что повлияло на снижение среднего бюджета покупки. В подсегменте «доступной элиты» выросла роль отделки — это качественно выполненная услуга с возможностью широкого выбора вариантов. Этот тренд будет развиваться и в дальнейшем.
«Сейчас доходность сервисных апартаментов ниже 10%»
— Как повлияла пандемия на рынок апартаментов разных категорий?
— По-разному, в зависимости от сегмента. Knight Frank разделяет апартаменты не по классам, а по функциональному назначению. В период пандемии высоким спросом пользовались рекреационные апартаменты (люди уезжали из города) и несервисные, которые по сути являются аналогами жилья.
Сервисные апартаменты, которые занимают основную долю на рынке, в первую половину года были нестабильными с точки зрения спроса из-за снижения туристического потока и опасений инвесторов.
Но девелоперы и операторы пересмотрели системы доходности, многие ушли от чисто краткосрочной аренды в среднесрочную и долгосрочную, благодаря чему сохранили загруженность действующих отелей и спрос на строящиеся.
— Аналитики утверждают, что спрос на сервисные апартаменты во втором полугодии 2020-го даже вырос по сравнению с 2019-м.
— Сервисные апартаменты хотя и являются аналогами гостиницы, в период строительства во многом повторяют тенденции на рынке жилья. Кроме того, такие объекты покупают в основном инвесторы, которые часто диверсифицируют свои вложения, — все понимают, что рано или поздно иностранные туристы вернутся в Петербург.
— Какова сейчас реальная доходность сервисных апартаментов?
— В предыдущие годы рекламная, или заявленная, доходность сервисных апартаментов считалась в основном с учетом краткосрочной аренды и всегда была на уровне 11% годовых. Сейчас при среднесрочной и долгосрочной аренде она ниже 10%, но все равно остается конкурентоспособной на рынке.
— За год сильно сократилось среднее количество юнитов в новых апарт-проектах (с 1214 до 392). Проекты-тысячники себя не оправдали?
— Нет, это вопрос конъюнктуры рынка. В предыдущие годы выходили крупные объекты. В прошлом году на продажу вышли более мелкие проекты, а выход более крупных был приостановлен. Но мы не исключаем, что уже в этом году ситуация изменится и среднее количество юнитов в новых объектах по итогам года вырастет.
— Готовится законопроект о статусе апартаментов, который может приравнять их к жилью. Какие изменения он повлечет, какие типы апартаментов затронет?
— Этот закон нужен рынку, и его принятие давно обсуждается. Но надо совершенно четко понимать, к какому сегменту апартаментов он будет применим. По нашему мнению, будущий закон не должен касаться сервисных апартаментов, потому что по факту это гостиницы — им не нужны все те обременения, что относятся к жилью. Такие объекты изначально проектируются и строятся как гостиницы, проходят классификацию, им присваивается категория, и функционируют они как отели.
Совсем другое дело, если объект возводился как жилой — допустим, подобную «квартиру» покупают для постоянного проживания, в результате возникает нагрузка на инфраструктуру района. Тут необходимо соблюдать нормы по обеспеченности машино-местами и социальными объектами.
