Сделки с залоговыми квартирами — одни из самых сложных на рынке недвижимости. Сегодня многие квартиры продаются с непогашенной ипотекой: доля сделок с такой недвижимостью составляет 50–60 % от общего числа продаж. Юрист Инна Терехова рассказала, как безопасно купить залоговое жильё и в каких случаях сделку стоит отменить.
Покупатели залоговых квартир сталкиваются с разными рисками. К примеру, если продавец квартиры погасил часть ипотечного долга средствами материнского капитала. Проверить данный факт проблематично, особенно когда продавец это умышленно скрывает. Если квартиру продадут, не включив детей в число собственников, такую сделку впоследствии можно расторгнуть.
Есть случаи, когда человек покупает квартиру в ипотеку, а она уже находится в залоге у банка. Для совершения сделки в такой ситуации продавцу необходимо погасить долг перед банком и снять обременение в Росреестре. Как правило, продавец захочет сделать это деньгами покупателя до подписания основного договора. Опасность в том, что он может погасить вашими деньгами свою ипотеку, а квартиру впоследствии не продать под разными предлогами.
Ещё один вероятный риск — продавец залоговой недвижимости имеет долги и распродаёт своё имущество, а затем может объявить себя банкротом. После признания человека банкротом сделки с его участием могут быть расторгнуты. Оценить данную ситуацию и то, как она будет в дальнейшем развиваться, очень сложно, поэтому лучше сразу отказаться от таких сделок.
Нельзя покупать квартиру с прописанными в ней собственниками. Выписать их бывает очень сложно, даже через суд, особенно если это их единственное жильё. Но важно понимать, что не всех собственников можно выписать даже в судебном порядке, потому что среди них есть неприкосновенные категории.
Обычный покупатель может отличить залоговую квартиру от незалоговой, если в тексте объявления собственники пишут, что квартира находится в ипотеке. Можно заказать выписку ЕГРН, из неё также будет видно, в залоге жильё или нет.
Что касается фактора цены, я бы не сказала, что залоговые квартиры продают намного дешевле. Если цена указана гораздо ниже рыночной, это может быть связано с очень срочной продажей, с элементарным незнанием рынка недвижимости или с мошенническими действиями.
Я рекомендую обращаться за помощью к специалистам при участии сделок с залоговыми квартирами. Юристы знают, как правильно провести продажу без риска для собственника и покупателя, а также заранее смогут сказать, от каких объектов лучше отказаться вовсе.
Рассмотрим конкретную ситуацию. Поступила на продажу трёхкомнатная квартира с залогом в банке. Остаток долга по ипотеке 1 миллион 380 тысяч рублей, стоимость квартиры — 3 миллиона 200 тысяч рублей. Квартира в собственности пять лет, её покупали в ипотеку через Сбербанк. Три года назад у владельцев жилья, семейной пары, родился второй ребёнок, и они воспользовались материнским капиталом для частичного погашения ипотечного кредита.
Для того чтобы юридически правильно провести сделку, нужно:
1) погасить долг и снять обременение в Росреестре;
2) обратиться к нотариусу и выделить детям доли в квартире, далее зарегистрировать это в Росреестре;
3) получить у органов опеки разрешение на продажу квартиры;
4) заключить основной договор купли-продажи.
В данной ситуации с помощью юриста нужно составить предварительный договор таким образом, чтобы обезопасить покупателя залоговой квартиры. Резюмируя, могу отметить, что нет универсальной схемы действий с залоговыми квартирами. Она всегда зависит от исходных данных.
Инна Терехова,Юрист, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на Красном проспекте, 13
