В былые времена на итоговых пресс-конференциях Московской ассоциации риэлторов (МАР) разговор шел в основном о ценах и прогнозах. В минувшем году буквально за день до встречи с журналистами произошло судьбоносное событие, которое изменило привычный сценарий.
Риэлторов впервые приняли в правительстве Москвы. И не просто приняли, а договорились подписать с ними двусторонний «Меморандум о развитии цивилизованного рынка недвижимости в Московском регионе». Правда, радость была омрачена тем, что на встречу с высокопоставленными чиновниками пригласили не только МАР, но и альтернативное объединение — Гильдию риэлторов Москвы (ГРМ). Это вызвало такое негодование у руководства МАР, что значительная часть их итоговой пресс-конференции оказалась посвящена развенчанию ГРМ. Зашла речь и о черных маклерах, которые, как оказалось, скоро уйдут с рынка, и о наймодателях, которые неожиданно для себя начнут платить налоги, и о наступающей эпохе порядка... Впрочем, обо всем по порядку.
Битва за мэрию
У многих сегодня возникает смутное ощущение (а у кого-то и легкий страх), что Россия стоит на пороге перемен. Свое понимание сути этих перемен сформулировал президент МАР Сергей Жидаев: «Начались посадки». Впрочем, по его словам, дело не в самих посадках (этим на Руси никого не удивишь), а в ранге сажаемых и в решимости верховной власти доказать, что наступила эра порядка и законности. Руководитель МАР напомнил, что в России при любом долгом правлении начинался период закручивания гаек (от опричнины до ГУЛАГа). Конечно, в настоящее время существуют гуманные рамки (репрессии будут выборочно-показательными), но названная тенденция непременно проявится и на рынке недвижимости. Прежде всего, считает С. Жидаев, с рынка уже в самое ближайшее время уйдут так называемые черные маклеры, то есть те, кто в отличие от белых риэлторов не платят налоги и работают без организационно-правовой крыши юрлица. Почему же они вдруг уйдут? Ведь риэлторские услуги не входят в перечень видов деятельности, подпадающих под положения закона о саморегулировании, и лицензирование этого бизнеса тоже не определено. Как бороться с нелегалами? Ответ прост: по мнению руководителей МАР, необходимо принять закон о риэлторской деятельности, который поставит частных предпринимателей вне закона. Такова была одна из тем, обсуждавшихся руководством МАР накануне с высокопоставленными чиновниками мэрии.
Вопрос о том, кто достоин дружить с властями и обеспечивать передел риэлторского рынка, стоит крайне остро. В Москве три года назад, как известно, образовалась альтернативная Гильдия риэлторов Москвы. В МАР долго терпели нежданного конкурента, тем более что их ниши не пересекались: ГРМ сделала ставку на малые и средние агентства, а в МАР главные роли по традиции играют монстры рынка. Однако сейчас ГРМ не только начала выходить за пределы своей ниши, приняв несколько крупных компаний, но и вступила в диалог с новой московской администрацией. После того как руководители МАР неожиданно для себя увидели за одним столом переговоров в мэрии своих конкурентов, они решили вынести сор из избы. Что и было сделано на пресс-конференции красочно и подробно. Для МАР важно продемонстрировать риэлторам, что коридоры власти — это их территория, а для этого нужны эксклюзивные отношения с властью. Президент МАР С. Жидаев рассказал, что на состоявшейся в мэрии встрече ему удалось донести до заместителя мэра города Андрея Шаронова и министра правительства Москвы, курирующего экономику, Максима Решетникова мысль о том, что только МАР реально может представлять риэлторское сообщество города и влиять на рынок.
Правительство Москвы и МАР проведут еще несколько встреч, после которых между ними должен быть подписан двусторонний «Меморандум прозрачности». Тенденция очищения рынка должна волновать не столько конкурирующую гильдию и черных маклеров, сколько собственников квартир, сдающих свое жилье в аренду, не платя при этом налоги. Именно этот вопрос был главным на встрече МАР с чиновниками правительства Москвы. В обмен на что МАР получит «ярлык» на правление риэлторскими массами и право представлять их перед властью? Согласились ли риэлторы сливать властям информацию о наймодателях? Как ни странно, получить ответ на этот животрепещущий вопрос удалось только в кулуарах, после окончания пресс-конференции. Президент ассоциации заверил, что риэлторы компаний, входящих в МАР, ни при каких обстоятельствах не будут делиться такой информацией и что подобный вопрос властями даже не ставился во время встречи. Все понимают, что это тупиковый путь: клиенты уйдут к конкурентам навсегда.
Но в чем же тогда будет заключаться прозрачность арендного рынка? Оказывается, риэлторы предлагают освободить от налога собственников, сдающих единственную квартиру, подвигнув их, таким образом, к регистрации договоров и сдаче налоговой отчетности. Точнее, они предлагают систему налоговых вычетов: 30 тыс. руб./мес. за однокомнатную квартиру, 50 тыс. — за двухкомнатную и 70 тыс. руб. — за трехкомнатную. То есть НДФЛ по ставке 13 % (или 6 % при регистрации ПБОЮЛ с уплатной налога с оборота по упрощенке) должен начисляться только на сумму, превышающую этот порог. За вторую и последующие сдаваемые квартиры налог надо будет платить в полном объеме. Сдал, к примеру, двушку за 55 тыс. руб. — заплати в казну 650 руб./мес. (13 % от 5 тыс. руб.) и спи спокойно. Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Анна Лупашко, которая также присутствовала на встрече в верхах, призналась, что представители столичной власти были несколько обескуражены данным предложением, но взяли его, чтобы изучить и показать мэру. Власти есть о чем призадуматься: если согласиться на такие вычеты, то для города доходы бюджета от данного налога будут ниже, чем стоимость его администрирования. Проще тогда вообще отказаться от взимания НДФЛ с жилищного найма. В МАР не смогли пояснить, зачем они вообще обсуждали налоговые инновации с городскими чиновниками, если эти вопросы регулируются федеральным законодательством.
Для наймодателя уплата НДФЛ не влечет никаких преимуществ: если, например, жильцы вынесут из квартиры всю мебель, налоговая декларация не поможет ее вернуть. В то же время риски санкций для неплательщиков сильно преувеличены чиновниками. Доноса в ФНС о факте сдачи квартиры со стороны консьержа или бдительных соседей недостаточно: в суд надо представить документы, подтверждающие факт передачи денег.
Между тем в ряде стран для белых наймодателей существуют серьезные налоговые льготы. Российские власти, однако, пока делают ставку на репрессивные методы и лелеют романтические надежды на появление доходных домов.
Бином Шломы
Чем еще не порадует москвичей наступающая эпоха порядка, посадок и всеобщей справедливости? Судя по всему, их может сильно огорчить готовящийся налог на недвижимость. На встрече с риэлторами чиновники поделились сокровенным: оказывается, городские власти вынашивают планы установить планку налога на максимально высоком уровне, который будет допущен федеральным законодательством. В свете последних политических решений особенно не поздоровится владельцам элитного жилья. Так или иначе база налога по доисторическим ставкам БТИ очень скоро станет воспоминанием (для многих ностальгическим). А вот ожидать скачков цен на недвижимость не стоит.
Выступивший на пресс-конференции член совета МАР Сергей Шлома напомнил свою знаменитую формулу, согласно которой квадратный метр в Москве стоит пять месячных зарплат (эту формулу ехидные журналисты уже прозвали «бином Шломы»). Когда зарплата была 200 долл., квадратный метр стоил 1 тыс. долл. Сейчас средняя зарплата в городе составляет около 1 тыс. долл., поэтому квадрат «должен» стоить 5 тыс. долл. Примерно столько он и стоит. Едва ли можно ожидать серьезных скачков доходов, поэтому цена квадратного метра будет, скорее всего, расти в пределах инфляции.
Последние четыре года предложение остается на весьма высоком уровне — 45–55 тыс. квартир единовременно. Для сравнения: с 1991 по 2008 г. предложение не превышало 35 тыс. квартир. С началом кризиса максимальное падение цен было достигнуто в 2009 г. (на 40 % от пиковых значений 2008 г.). Сейчас, по словам С. Шломы, рублевые цены благодаря изменению курса доллара вышли в Москве на докризисный уровень. А вот долларовые ценники, считает он, на докризисный уровень в обозримом будущем едва ли вернутся, поскольку 7 тыс. долл. за квадрат — это слишком много при текущем уровне доходов и качестве жизни в столице. За 2012 г. цены увеличились примерно на 9 %, то есть с учетом инфляции рост можно считать нулевым. Примерно такая же картина ожидается и в течение 2013 г. Среди событий, которые повлияют на рынок столичной недвижимости, вице-президент МАР Юрий Карамаликов назвал окончание бесплатной приватизации жилья, которая завершится 1 марта 2013 г. Судя по всему, очередного продления срока не будет.
Хомут? С удовольствием!
Еще одна из обсуждаемых тем на пресс-конференции, — саморегулирование. В МАР заявили, что делают ставку на создание саморегулируемых организаций (СРО). Риэлторы довольно долго отказывались от участия в системе СРО, но сейчас они изменили свое отношение к данному вопросу. Ключевой проблемой остается необходимость платить взносы в компенсационный взнос — это серьезный финансовый хомут. История со строительными СРО показывает, что такие фонды не дают серьезной защиты потребителю, а просто лежат на счетах объединения. Наделали шума и скандалы с фиктивными строительными СРО, торгующими допусками.
Между тем Россия создала систему саморегулирования, не имеющую практически ничего общего с западными аналогами. Неэффективной российскую систему СРО делают и противоречия базового закона о саморегулировании и соответствующих разделов профильных законов (например, для строителей это Градостроительный кодекс). Тем не менее в МАР считают, что в случае принятия закона о брокерской деятельности в сфере недвижимости именно система саморегулирования поможет вытеснить с рынка черных маклеров и создать механизм защиты прав клиента. В настоящее время, по оценке МАР, упомянутые предприниматели держат около 30 % московского рынка риэлторских услуг. По другим оценкам, доля таких риэлторов-нелегалов превышает 50 % — из-за более низкой комиссии и отсутствия у них расходов на управление, аренду офиса и налоги. Часто в черный сектор уходят опытные агенты крупных компаний. В МАР отвечают развитием саморегулирования и лоббированием закона о риэлторской деятельности. Помимо Москвы риэлторские СРО созданы в Нижнем Новгороде, Свердловске, Санкт-Петербурге, Саратове, на Кузбассе и Дальнем Востоке.
Новый порядок
Наведение порядка на рынке, по мнению руководства МАР, — главный тренд 2013 г. Нетрудно заметить, что все планы по внедрению цивилизованного рынка повлекут дополнительные расходы для конечного потребителя. Именно покупатели квартир должны будут оплачивать комиссионные белых риэлторов и их взносы в СРО, а наниматели столкнутся с дальнейшим повышением ставок аренды из-за расходов собственников на налоги и бухгалтерское сопровождение. Поскольку, по оценкам самих же риэлторов, рынок в столице остается затоваренным, а цены практически не растут, власти, видимо, выбрали не самое подходящее время для экспериментов с прозрачностью. Так что успех «главного тренда» года пока под вопросом.
СПРАВКА
Крупнейшей в мире саморегулируемой организацией (SRO) является НАР — Национальная ассоциация риэлторов США. Однако НАР не является единственной ассоциацией, не пытается осуществлять допуск к профессии брокера в сфере недвижимости, хотя только она вправе использовать слово realtor, являющееся товарным знаком. Принципиальное отличие зарубежных SRO от российских аналогов — это индивидуальное членство. Такая модель обсуждалась при подготовке российского закона о СРО, но в итоге ее отвергли в пользу корпоративного членства. По сути, российское саморегулирование — это передача функций лицензирования в руки подконтрольных власти общественных объединений. На Западе, напротив, государство законодательно не регулирует деятельность СРО. В основе деятельности НАР Америки лежат профессиональные стандарты и соглашение о распределении прибыли между агентами продавца и покупателя (в США покупатель не платит комиссию). Технически это соглашение работает на основе мультилистингового сервиса (MLS). Среди других зарубежных СРО преобладают фондовые биржи, включая NASDAQ.
