Сегодня порядка 80% многоквартирных домов обслуживают частные управляющие компании, однако до сих пор в Жилищном кодексе РФ их деятельность нормативно не определена. Отсюда масса противоречий. Отношения управляющих компаний, собственников жилья и застройщиков остаются весьма запутанными. Разобраться в них попытались участники круглого стола, организованного Гильдией управляющих и девелоперов.
Специалисты считают, что законодательное регулирование в сфере управления домами явно недостаточное: отсутствуют правила и требования к профессиональной деятельности компаний, не разработаны стандарты качества работ и услуг по обслуживанию многоквартирных зданий, практически не предусмотрена ответственность участников рынка перед жителями (в том числе и финансовая). Между тем имуществом, стоимость которого оценивается в миллионы рублей, сегодня распоряжаются и товарищества собственников жилья (ТСЖ), и частные компании, и муниципальные конторы.По закону уже через десять дней после сдачи дома в эксплуатацию его жители должны определиться со способом управления, то есть передать дом эксплуатирующей организации. В жизни это практически невозможно: ведь новоселы даже незнакомы. Здесь застройщику поможет сотрудничество с профессиональной управляющей компанией, уверен Александр Иерусалимов, руководитель департамента ЖКХ NAI Becar. Таким образом можно не только решить проблему платежей за услуги (а она стоит достаточно остро, в новых домах сборы иногда едва достигают 20%), но и должным образом распределить все необходимые для нормальной жизни дома функции: социальную, инвестиционную и, собственно, управления. Иногда приглашенная УК сама организует в доме ТСЖ и перекладывает на него первую из указанных функций.
По мнению Игоря Рыбина, генерального директора ООО «Главстрой-Эксплуатация», преимущество приглашенной УК в том, что это структура независимая. Ведь застройщику после окончания госприемки, в общем-то, объект уже неинтересен, впереди новые проекты. А вот управляющая компания как раз настроена на долгосрочное сотрудничество с жителями дома — есть заинтересованность в развитии бизнеса, в том, чтобы удержать клиента. Войдя в проект на этапе сдачи дома, УК может выступать также в роли дополнительного гаранта качества. Максим Ульрих, генеральный директор «ПИК-Комфорт», рассказал, что его компания не только поэтапно принимает у застройщика все элементы здания, но и контролирует подключение коммуникаций. «Именно мы передаем квартиру покупателю, поэтому максимально заинтересованы в том, чтобы все недостатки были устранены», — отметил М. Ульрих.
Частные компании, принимающие дом более качественно и тем самым создающие дополнительные сложности, проигрывают в глазах застройщика муниципальным организациям, с которыми проще договориться. Но, решая вопрос таким образом, они рискуют, замечает И. Рыбин, ведь собственники всегда имеют возможность сравнить работу своей обслуживающей организации с другими и при необходимости досрочно инициировать перевыбор УК.
К сожалению, до сих пор существует проблема «дружественных» инвестору компаний. Нередко, возведя объект, застройщик организует в нем собственное ТСЖ либо создает свою УК. В этом случае какая бы то ни было конкуренция вообще исключена, и у жителей нет выбора. О многолетнем и печальном опыте борьбы с недобросовестными строителями поведал присутствующим Алексей Макаров, адвокат, член правления ТСЖ «Юные Ленинцы». Описанная им ситуация — пример того, какие беспредельные преференции может получить застройщик, создав аффилированное лицо, в данном случае управляющую компанию. Дом введен в эксплуатацию, есть гарантийный срок для устранения недоделок и доработки проекта. Однако ни обращения жителей в УК, ни даже выигранные ими судебные разбирательства не сподвигли застройщика на то, чтобы убрать со двора строительные леса.
«Со многими новостройками ситуация одна и та же, — убежден Александр Афанасьев, председатель правления ТСЖ «Гранд-Парк 1». — Для застройщика главное — сдать дом поскорее, пусть даже с недоделками. А управляющая компания затем их устранит — но уже за деньги жителей». Корень зла, по мнению А. Афанасьева, в том, что право на жилье в новых домах у покупателей квартир не получается оформить по два-три года и более. Не являясь собственниками, они не могут организовать общее собрание и, соответственно, принять какие-то действенные решения. В это время УК произвольно устанавливает ставку за содержание и ремонт, как правило, она в разы выше нормативного городского тарифа (22,92 руб./кв. м). По мнению А. Афанасьева, решить проблему можно двумя способами. Во-первых, не выдавать ключи и не вселять жильцов в квартиры до оформления права собственности. Во-вторых, активно включать собственников жилья в процесс управления, например создавать советы дома и пр.
У сотрудников управляющих компаний точка зрения иная. Например, Сергей Химони, заместитель генерального директора по эксплуатации «Сити XXI век», считает, что исправление существенных дефектов в строительстве за счет жителей — миф, на практике это невозможно. Взносы собственников и расходы застройщика на проект — суммы несопоставимые. Платежи по ставке за содержание и ремонт позволяют лишь осуществлять нормальную эксплуатацию здания и устранять мелкие недоделки.С мнением представителей ТСЖ не согласен и А. Иерусалимов, который заметил, что потребленные ресурсы (вода, электроэнергия и т.п.) жители оплачивают по счетчикам. Прочие тарифы, в том числе на дополнительные услуги, утверждаются не в одностороннем порядке, а только с согласия собственников. («Которыми жители становятся в лучшем случае через два года», — не удержался от реплики председатель ТСЖ «Гранд-Парк 1».)
Видимо, достигнуть согласия оппонентам удастся нескоро. У каждой из сторон своя правда: ведь по большому счету бизнес управляющих компаний нельзя назвать сверхдоходным, здесь тоже немало подводных камней. Если с новыми зданиями ситуация более-менее благополучна, то по домам, построенным до 1990 г., большинство УК вообще не рискуют заключать договоры, поскольку их коммуникации требуют огромных вложений и качественная эксплуатация по существующим ставкам невозможна. Прибыль профессиональных УК, обслуживающих даже относительно новые дома, составляет в среднем от 3 до 5%
Чем старше здание, тем выше риски управляющей компании. Договоры на обслуживание обычно заключают на пять лет. За это время дорогостоящие вливания в дом не успевают окупиться. Как рассказал М. Ульрих, специалисты его компании совместно с иностранными коллегами рассчитали стоимость модернизации пятиэтажной хрущевки. Подобный проект требует порядка 200 тыс. евро (8 млн руб.) инвестиций. Эти расходы за счет теплосбережения, экономии на ресурсах при среднем доходе УК окупятся только через 17 лет. Понятно, что подобная перспектива пока никого не привлекает.
Но как же быть жителям и старых, и новых домов? Продолжать бороться с УК или все-таки работать вместе? «Все мы в одной лодке. Надо разработать те нормы, которые позволят и заказчикам, и управляющим компаниям работать эффективно, — считает Игорь Рыбин. — Проблемы одинаковые, просто нужно определить правила игры».
