Когда из-за эпидемии коронавируса президент Владимир Путин объявил апрель месяцем самоизоляции, российские предприниматели поняли — для них наступают тяжелые времена. Невозможность продолжать работу, помноженная на необходимость выплачивать заработную плату, поставила бизнес на грань выживания. Теперь, когда отмена карантина в мае все менее вероятна, многим компаниям придется перешагнуть эту грань. Одним из последствий остановки целых отраслей стал кризис в сфере коммерческой недвижимости, владельцы которой напрямую зависели от успешности другого бизнеса. О том, что сейчас происходит на этом рынке, журнал N1 расспросил нескольких экспертов.
Цепная реакция: кризис в коммерческой недвижимости
Обратной стороной вынужденного бездействия большинства предприятий малого и среднего бизнеса стал новый виток кризиса на рынке коммерческой недвижимости, которому в последние годы и без того нездоровилось. По словам экспертов, в 2019 году эта сфера только начала оправляться от потрясений 2014–2015 годов, вызвавших резкое падение инвестиций в строительство офисных, складских и торговых помещений. Теперь, когда арендаторы всех этих площадей на неопределенный срок рассажены по домам, тренд вновь неминуемо разворачивается вниз.
В сложившейся ситуации бизнесу просто нечем платить за аренду занимаемых помещений. Те, кто не ликвидировался в первые же недели, массово просят об отсрочке на смутные времена. Более того, такое право за ними закрепили законодательно. Первого апреля вместе с кредитными государство ввело и арендные каникулы, воспользоваться которыми могут компании из наиболее пострадавших отраслей (общепит, развлечения, непродовольственный ритейл и т.п.). Получить льготы пытаются и фирмы других профилей, которые тоже столкнулись с падением доходов, пусть (пока) и не столь серьезным.
«Собственники реагируют на это по-разному, — говорит директор новосибирской компании RID Analytics Елена Ермолаева, — кто-то идет на снижение, а кто-то нет. Ряду бизнесов никакие скидки и каникулы уже не помогут, поскольку доходы упали до нуля или ушли в минус из-за наличия долгов, кредитов, обязательств по выплате зарплат. Им придется либо закрываться, либо работать из дома. Прямо сейчас происходит глобальная переоценка ценностей и пересмотр подхода к издержкам».
Как это всегда бывает в начале кризиса, крах привычных конструкций пока что вводит игроков рынка в ступор. Поэтому и арендодатели, и арендаторы в большинстве своем еще не решаются на активные действия и занимают выжидательную позицию
Обе стороны взаимоотношений сейчас консолидируются с товарищами по несчастью, пытаясь выработать общую стратегию. Так, на днях десятки российских фитнес-клубов подписали декларацию по аренде на период коронавируса, в которой обязались помогать друг другу в диалоге с арендодателями и даже отказываться от входа на площади, которые освободились из-за закрытия коллег по цеху, не сумевших найти общий язык с владельцами помещений.
К президенту и правительству на прошлой неделе воззвал и Российский совет торговых центров. Владельцы коммерческой недвижимости попросили у государства поддержки в виде временной отмены налогов на землю и имущество, снижения НДС и кадастровой стоимости объектов, субсидирования кредитов. Сложившуюся ситуацию подписавшие документ предприниматели называют катастрофической.
Вопрос выживания: что сейчас происходит на рынке аренды
Однако, по словам Елены Ермолаевой, на местах многие владельцы недвижимости еще не до конца понимают всю сложность ситуации. Поэтому арендные ставки в марте, как ни странно, даже несколько поднялись.
«Эту тенденцию мы наблюдали в начале всех серьезных кризисов, — объясняет эксперт. — Ряд престижных помещений теряет своих арендаторов, и собственники выставляют их по высокой цене, поскольку пока еще не верят, что рынок изменился, и пора пересмотреть свои ожидания. Позже, когда эти объекты несколько месяцев простоят пустыми, инвесторы поумерят аппетиты».
Впрочем, есть и те, кто уже перешел на антикризисный сценарий работы, рассказал нам в беседе Валентин Корытный, основатель и директор агентства недвижимости «Дан-Инвест» (Челябинск). К примеру собственники небольших помещений на первых этажах зданий (так называемый стрит-ритейл), в попытке сохранить хоть какую-то прибыль часто идут на уплотнение:
«Там, где раньше был один арендатор, появляется четыре: например, рыбная, мясная, хлебная и кондитерская лавочки. Арендную плату для них уменьшают и при этом они аккумулируют друг для друга общий поток клиентов. Благодаря этому арендодатель получает хоть какой-то доход».
Эта вполне рабочая на данный момент схема, тем не менее, содержит множество переменных, за которые нельзя ручаться даже в ближайшей перспективе. Пока что власти расширяют список предприятий, которым можно работать во время режима самоизоляции, но гарантий того, что с распространением коронавируса карантин не ужесточат, никто не дает. Плюс к тому, бизнес сегодня испытывает серьезные проблемы с прибылью, а ведь кризис, по сути, только начался.
Экономическая нестабильность подталкивает к активным действиям и самих арендаторов. Если договориться о скидках или каникулах на прежнем месте не удается, бизнес начинает голосовать ногами и ищет для себя площадку подешевле
«За последнюю неделю во многих городах страны мы зафиксировали рост запросов на подбор объектов коммерческой недвижимости, владельцы которой готовы делать скидку, — рассказала руководитель департамента аренды федеральной компании „Этажи“ Ольга Павлинова. — Число таких заявок увеличилось в среднем на 33% по России».
Однако в целом спрос на аренду помещений для ведения бизнеса уже сейчас заметно снижается — аналитики «Этажей» уже зафиксировали его падение более чем на 30%. А это значит, арендодателям становится все менее выгодно разрывать отношения с уже имеющимися арендаторами и в конце концов придется с ними договариваться.
В совокупности все это неминуемо приведет к падению арендных ставок, считает Валентин Корытный, по мнению которого уже вскоре они могут просесть на 20-40%. Но и в этом случае не всем владельцам недвижимости удастся сохранить свой бизнес. Когда кто-то из партнеров имеет законное право не платить, кто-то просто не может рассчитаться, а более надежных арендаторов взять неоткуда, коммерческая недвижимость быстро превращается в генератор убытков.
«Многие игроки этого рынка приобрели свои объекты с использованием кредитов, — говорит Корытный. — Долги перед банками они гасили за счет арендных платежей. Теперь же, когда доходы резко просели, найти другой источник возврата займов смогут далеко не все. И если банки не пойдут навстречу инвесторам, они будут вынуждены продавать недвижимость».
Актив или балласт: продажи коммерческих площадей
Пока от нового кризиса больше других пострадали владельцы торговых центров и стрит-ритейлеры: львиную долю площадей в ТЦ занимают как раз те предприятия, деятельность которых временно приостановлена; та же беда коснулась и небольших помещений на первых этажах зданий.
Но штормит и офисный сегмент: даже если сотрудники арендаторов не ушли на самоизоляцию, из дома сейчас не выходит огромное количество их клиентов, что негативно сказывается на доходах.
При этом издержек владельцам коммерческой недвижимости хватает и без кредитов: и торговые, и бизнес-центры нужно охранять, отапливать, освещать, убирать и ремонтировать. Плюс, уже упоминавшиеся выше земельный и имущественный налоги.
Все опрошенные нами эксперты единодушно прогнозируют: если общество в ближайшее время не выйдет из коронавирусного паралича, число желающих продать свои объекты инвесторов ощутимо вырастет
Понимают это и многие финансово устойчивые арендаторы, и те потенциальные инвесторы, у которых и сейчас есть свободные деньги. Для них это удобный момент, чтобы обзавестись собственной коммерческой недвижимостью. Поэтому, как считают в RID Analytics, интерес к небольшим объектам может временно вырасти. Это обычный эффект «бегства» от наличных, связанный со снижением курса рубля.
Но когда эта первая волна спадет, рынок войдет в долговременную фазу низкого спроса. Продаваться в это время будут, в основном, так называемые дистресс-активы — недорогие объекты, от которых собственники будут избавляться, чтобы решить свои финансовые проблемы и избежать новых убытков.
Первые признаки этого тренда сотрудники департамента аренды компании «Этажи» уже зафиксировали. По словам Ольги Павлиновой, после затишья первых кризисных недель предложение постепенно начинает расти и уже увеличилось на 5%. Однако спрос пока носит хаотичный характер.
«После окончания карантина не исключен рост интереса к коммерческой недвижимости со стороны потенциальных инвесторов, поскольку растущее количество предложений в большинстве крупных городов может привести к снижению стоимости в среднем на 10-15%, — отмечает эксперт. — У нас уже появились запросы от инвесторов на поиск объектов, которые максимально подешевеют, а значит, имеют неплохой потенциал роста стоимости в долгосрочной перспективе».
По словам Павлиновой, кризисное удешевление, скорее всего, не коснется ликвидных объектов, которые пользуются постоянным спросом из-за удачного расположения, перспективности района или дефицита аналогичной недвижимости вокруг.
Новая реальность: что ждет коммерческую недвижимость дальше
Как считают опрошенные нами эксперты, в ближайшем будущем рынок коммерческой недвижимости ждет еще большее падение спроса — он может просесть в среднем на 15-20%. Причем, сильнее всех от этого проиграет самый престижный арендный сегмент.
«Бизнесмены, для которых наработанный трафик не имеет большого значения, готовы перемещаться из центральной части городов в сторону окраин, — говорит Ольга Павлинова. — Там, помимо более доступной аренды, зачастую есть и дополнительные плюсы: наличие свободных парковок и отсутствие пробок».
Таким образом, больше шансов дожить до завершения кризиса сейчас имеют не грандиозные торговые и офисные центры в сердце города, а мелкие игроки рынка, которые не слишком обременены кредитами и уже сегодня готовы идти навстречу своим партнерам-арендаторам.
Восстановления рынка, по мнению нашей собеседницы, стоит ждать не раньше первого полугодия 2021 года. Но насколько быстрым и полным оно будет — большой вопрос. И дело не только в том, что многие арендаторы кризиса не переживут
Уже сегодня заметно, как вынужденный простой бизнеса меняет поведение некоторых предпринимателей. Все компании, которые имеют такие возможности, сейчас уделяют особое внимание развитию онлайн-деятельности: открывают или расширяют интернет-магазины, переводят часть сотрудников на удаленную работу, отдают некоторые функции на аутсорсинг.
Если эти эксперименты окончатся удачно, не исключено, что после восстановления экономики бизнес не захочет возвращаться к прежним моделям работы. Это значит, что выжившие предприятия как минимум будут нуждаться в меньших площадях, а как максимум — и вовсе от них откажутся.
