Истории про черных риэлторов, аферы с квартирами и перспектива появления нежданных наследников заставили многих потенциальных покупателей вторички передумать и сделать выбор в пользу жилья в строящемся доме. Однако так ли безопасны новостройки, какими их «малюют» в рекламных буклетах?
Между старым и новым
Действительно, если сравнивать квартиры в новостройках и на вторичном рынке, риск потери недвижимости и денег гораздо выше во втором случае: продавец может оказаться недееспособным, «неучтенные» наследники могут заявить права на квартиру… И, наконец, самое страшное — сделку купли-продажи оспорят в суде и признают недействительной по ряду причин.
Приобретая квартиру в новом доме у застройщика или уполномоченного агента по реализации, покупатель практически избавлен от подобного беспокойства во многом благодаря 214-ФЗ «О долевом строительстве». Однако гарантированно закон уберег покупателей новостроек разве что от вероятности двойной продажи недвижимости и притязаний на эту собственность третьих лиц. В реальности же продолжают срывать сроки сдачи объектов в эксплуатацию, наблюдаются случаи реализации жилья не только по договорам долевого участия (ДДУ).
Кроме того, потребители часто сталкиваются с предложением заключить договор переуступки прав, а также с проектами, реализуемыми по системе паенакопления. Много вопросов вызывают и квадратные метры во вчерашних долгостроях. С помощью экспертов рынка недвижимости попробуем выяснить, к чему должен быть готов покупатель, который решился приобрести квартиру в новостройке.
Берем с нуля
Первым делом некоторые покупатели стараются выяснить, кто застройщик, какие еще проекты реализовала компания, были ли проблемы с выполнением обязательств. Однако на рынке жилья много и таких девелоперов, которые только недавно вышли на площадку, но работают добросовестно и профессионально.
«Есть немало примеров, когда первые проекты компаний весьма активно строят и хорошо продают. Это такие новостройки, как ЖК «Новое Бутово» компании «МД Групп», жилой квартал 9–18 компании «Региондевелопмент», «Одинцовский парк» компании «Гратис», ЖК «Новые Ватутинки» — первый масштабный проект компании «Инвесттраст», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Некоторые корпуса перечисленных объектов готовят к сдаче, в других выдают ключи».
Кроме того, можно вспомнить немало случаев, когда застройщики с громким именем и приличным портфолио вдруг допускали досадные промахи. Поэтому изучить «биографию» девелопера, конечно, стоит, но выводы нужно делать с оговорками. И лучше всего опираться на документы и текущее положение дел.
«Можно посоветовать обратить внимание на то, кто из риэлторов является представителем застройщика. Крупные и давно существующие агентства недвижимости тщательно подходят к выбору партнеров, делают полную юридическую экспертизу проекта, оценивают экономические и репутационные риски», — комментирует Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».
Покупка долгостроя
На столичном и подмосковном рынках есть объекты, которые обретали вторую жизнь: их достраивали другие компании или они получали дополнительное финансирование от инвесторов. И, конечно, сложившаяся репутация таких проектов сильно препятствовала продажам.
«Все долгострои, как и истории их реализации, уникальны, — считает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. — Обычно при замораживании объекта в городе проблему решают местные власти: как правило, они предлагают другому девелоперу завершить реализацию проекта в обмен на определенные преференции. В частности, администрация может избавить застройщика от необходимости подводить коммуникации или строить социальную инфраструктуру. Особенно эти условия интересны тем компаниям, которым стратегически выгодно долгосрочное присутствие в городе или районе. Но как быстро разрешится ситуация и когда будет готов объект, предугадать трудно».
Если покупатель заинтересован в том, чтобы все-таки приобрести квартиру в таком доме, например, с целью сэкономить, он должен тщательно взвесить все риски. «Проанализируйте, готовы ли вы к тому, что срок сдачи объекта не совпадет с вашими планами. Если вы собирались жить именно в этом доме, то должны подготовить запасные варианты заранее», — советует Максим Пантелеев, директор АН «Компания «АВИТАЛЬ», вице-президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис».
Как ведут себя цены?
Также эксперты советуют изучить ценообразование в той новостройке, которая заинтересовала покупателя. По какой стоимости квартиры продавали на старте, как изменилась она за прошедшие три месяца, полгода? Какие маркетинговые акции и скидки предлагает застройщик?
«Если высота корпусов меняется, а цены не увеличиваются, возможно, стоимость жилья сбалансирована и привлекает покупателя, или конкуренты продают объекты чуть дороже, или у застройщика сжатые сроки по реализации проекта. Если растут не этажи, а цены, это более тревожный признак, заставляющий задуматься о нецелевом использовании средств», — рассуждает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.
«Цены на новостройки могут снижаться, если строительство объекта приостанавливают или сроки его сдачи сдвигают на неопределенное время», — предостерегает С. Лебедева.
Аббревиатуры и их смысл
Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless, призывает обращать внимание в первую очередь на схему реализации квартир, то есть на форму договора, который заключают с покупателем: «Сегодня закон «О долевом строительстве» максимально защищает соинвесторов, предусмотрены все возможные платы за несоблюдение сроков и т.д. При этом многие крупные компании продолжают работать в обход этого закона. Покупатель должен понимать, что в случае заключения сделки не по договору долевого участия он оказывается в зоне риска, где его никто не защитит».
При этом потребителям следует разобраться в том, как работают схемы покупки через ДДУ и жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Обе они законны, более того, предписаны все тем же 214-ФЗ, но у них разный механизм.
Так, договоры паенакопления, заключаемые с членами ЖСК, несут в себе риски двойных продаж и срыва сроков строительства. «Продажа недвижимости путем вступления в члены ЖСК абсолютно законна, так же как и по ДДУ. Хотя теоретически, учитывая, что договоры участия в ЖСК в Федеральной регистрационной службе не регистрируют, защиты от двойных продаж нет», — подчеркивает Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» города Железнодорожный.
«Договор не регистрируют в Росреестре, а цена объекта может измениться, если общее собрание пайщиков примет такое решение. Точно так же могут быть перенесены сроки сдачи дома. И вряд ли кто-то сможет гарантировать права пайщиков. Покупателям стоит самым тщательным образом проверять через открытые источники информацию о деятельности и надежности застройщика», — рекомендует Р. Семчишин.
Тщательнейшим образом изучить устав ЖСК и состав его правления советует и М. Пантелеев.
Уступи дорогу
И, наконец, стоит разобраться в том, что такое переуступка прав требования. Поскольку около 20% новостроек на старте продаж разбирают инвесторы, столько же простых покупателей непременно столкнутся с переуступкой, приобретая квартиру не у застройщика, а у частного лица, которое успело купить это жилье раньше. Ничего страшного в этом на самом деле нет. «Единственное отличие уступки от заключения ДДУ — срок оплаты договора, — говорит руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья» Сергей Якир. — При уступке деньги покупатель вносит, как правило, до регистрации договора. И только это немного увеличивает риск. Если документы в порядке, можно особо не волноваться».
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити — XXI век», подробно рассказал, как покупателю следует действовать: «Уступка права требования по ДДУ должна быть письменно согласована с застройщиком путем оформления дополнительного соглашения. Оно вступает в юридическую силу только после государственной регистрации договора. Необходимо уточнить, нет ли задолженности, а также иных обязательств перед застройщиком, которые принял на себя прежний покупатель до уступки своего права требования. Если, например, он приобретал квартиру с привлечением ипотечного займа, действие данного кредитного договора и договора залога права требования должно быть прекращено или эти документы следует переоформить на нового покупателя. Остальные риски все те же, что и при покупке помещения непосредственно у застройщика».
Несмотря на массу нюансов, при приобретении квартиры на первичном рынке можно не только сэкономить около 20% средств (ведь вторичка всегда дороже), но и получить истинное удовольствие от проживания в новом современном доме. Да, покупка новостройки требует терпения, бдительности, но чаще всего это воздается сторицей.
